Cómo calcular el rendimiento sobre el efectivo de un proyecto de apartamentos (y por qué difieren las cifras)
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El rendimiento sobre el efectivo (cash-on-cash) es el flujo de efectivo de un año dividido entre el efectivo invertido: cash-on-cash = flujo de efectivo anual ÷ capital total invertido. En un proyecto de apartamentos, el flujo de efectivo es el ingreso operativo neto menos el pago del préstamo y los depósitos a reservas, y el capital es todo lo que los inversionistas aportan: el enganche, los costos de cierre, los costos del préstamo y las reservas fondeadas al cierre. En el proyecto de ejemplo de abajo, un cálculo cuidadoso da 3.81%, mientras que uno rápido que omite costos de ambos lados da 5.07% para el mismo edificio y el mismo año.
Esta publicación es parte de nuestra guía de sindicación de bienes raíces. Muestra el cálculo línea por línea y los atajos que lo inflan. Para ver cómo se relaciona el cash-on-cash con la TIR y el múltiplo de capital, consulte múltiplo de capital, TIR y cash-on-cash. Las cifras son de noviembre de 2026 y el ejemplo es ilustrativo.
El cálculo, línea por línea
Un edificio cuesta $10,000,000. El préstamo es de $6,500,000, solo intereses al 6.5%. Las cifras son un ejemplo.
| Línea | Monto |
|---|---|
| Ingreso operativo neto (año 1) | $600,000 |
| Pago del préstamo de solo intereses | −$422,500 |
| Depósitos a la reserva de reemplazo | −$25,000 |
| Flujo de efectivo disponible para distribución | $152,500 |
| Capital | Monto |
|---|---|
| Precio menos el préstamo | $3,500,000 |
| Costos de cierre y del préstamo | $300,000 |
| Reservas fondeadas al cierre | $200,000 |
| Capital total invertido | $4,000,000 |
Cash-on-cash = $152,500 ÷ $4,000,000 = 3.81%.
¿Por qué difieren las cifras entre presentaciones?
| Versión | Flujo de efectivo usado | Capital usado | Cash-on-cash |
|---|---|---|---|
| Completa (arriba) | $152,500 | $4,000,000 | 3.81% |
| Reservas fuera del flujo de efectivo | $177,500 | $4,000,000 | 4.44% |
| Costos fuera del capital | $152,500 | $3,500,000 | 4.36% |
| Ambos atajos | $177,500 | $3,500,000 | 5.07% |
El edificio no cambió. Solo cambiaron las definiciones. Al comparar proyectos, asegúrese de que ambos usen la versión completa, o pida al patrocinador el flujo de efectivo y el capital detrás del porcentaje. Nuestra publicación sobre fuentes y usos muestra de dónde sale la cifra completa del capital.
¿Año 1 o promedio?
Los proyectos de valor agregado (value-add) suelen mostrar un cash-on-cash bajo en el año 1, mientras se renuevan las unidades, y cifras más altas después. Los préstamos de solo intereses hacen lo contrario: más alto al principio y más bajo cuando empieza la amortización; consulte los periodos de solo intereses. Un "cash-on-cash promedio" durante el periodo de tenencia puede ocultar ambas cosas. Pida las cifras año por año, y cómo se verían si el plan se retrasa un año.
¿Nivel del proyecto o del inversionista?
El cálculo de arriba es a nivel del proyecto. El cash-on-cash de un inversionista es distinto porque:
- Las tarifas que se pagan con el flujo de efectivo, como una tarifa de administración de activos, se descuentan antes de las distribuciones. Consulte las tarifas de sindicación.
- La cascada de distribuciones (waterfall) decide cómo se reparte el efectivo. Por debajo del rendimiento preferente, los inversionistas pueden recibir casi todo o todo; por encima, el patrocinador participa de las ganancias. Consulte el rendimiento preferente.
- Las clases pueden recibir tasas distintas. Consulte las clases de inversionistas.
- El calendario. Las distribuciones suelen ser trimestrales y pueden empezar unos meses después del cierre, así que el año 1 puede incluir menos de cuatro pagos.
Para un inversionista, la cifra útil es simple: las distribuciones que usted recibió en el año divididas entre el dinero que invirtió.
Lo que el cash-on-cash no le dice
Ignora la venta, la amortización del préstamo y el calendario del dinero durante el periodo de tenencia. Un proyecto puede tener un cash-on-cash bajo y un rendimiento total sólido, o al revés. Tampoco es lo mismo que la tasa de capitalización (cap rate), que deja fuera el préstamo por completo; consulte cómo calcular el cap rate y el apalancamiento negativo. Las distribuciones no están garantizadas, y una parte puede ser una devolución de su propio capital para efectos fiscales; consulte si las distribuciones pagan impuestos.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades con sus amigos y seguidores. La página del proyecto muestra rendimientos proyectados que DoorRaise calcula a partir de los datos del patrocinador, después de las tarifas de DoorRaise. DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c). Los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, y las distribuciones son trimestrales por defecto. DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 al inicio (no reembolsable) y $5,000 al año por administración, y el primer año se paga al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
Antes de invertir, use la lista gratuita de preguntas para hacerle a un patrocinador.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la fórmula del rendimiento cash-on-cash?
El flujo de efectivo anual después del pago del préstamo y las reservas, dividido entre el capital total invertido, incluidos los costos de cierre y las reservas. $152,500 de flujo de efectivo sobre $4,000,000 de capital es 3.81%.
¿El cash-on-cash es lo mismo que la tasa de capitalización?
No. La tasa de capitalización usa el NOI antes del préstamo, dividido entre el precio. El cash-on-cash usa el flujo de efectivo después del préstamo, dividido entre el capital.
¿Qué es un buen cash-on-cash en una sindicación de apartamentos?
No hay una cifra fija; depende del plan de negocios, el préstamo y el mercado. Compare los proyectos con la misma definición, año por año, y vea también el rendimiento total.
¿El cash-on-cash incluye la venta?
No. Solo cubre el flujo de efectivo anual. La TIR y el múltiplo de capital sí incluyen la venta.
¿Por qué mi cash-on-cash es menor que la proyección?
Las razones comunes son que las distribuciones empiecen más tarde de lo planeado, gastos o costos de intereses más altos, reservas que se están reponiendo, y las tarifas o la cascada de distribuciones a su nivel. Pida al patrocinador la conciliación en el reporte trimestral.
Fuentes
- SEC, Investor.gov: investor bulletin on private placements under Regulation D (en inglés)
- IRS Publication 541, Partnerships (en inglés)
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. El proyecto del ejemplo y sus cifras son ilustrativos y no son una proyección de ningún proyecto. DoorRaise no es un prestamista, despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.