Rendimiento sobre el capital en bienes raíces: en qué se diferencia del cash-on-cash
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El rendimiento sobre el capital (return on equity, ROE) en bienes raíces es el rendimiento anual dividido entre el capital que hoy tiene una propiedad, normalmente su valor de mercado menos el saldo del préstamo; el rendimiento cash-on-cash divide el mismo flujo entre el efectivo invertido al inicio. El ROE responde "¿qué tanto trabaja hoy el dinero atado a este edificio?", mientras el cash-on-cash responde "¿cómo va mi inversión original?".
Un ejemplo con cifras ficticias
| Tema | Al comprar | Cinco años después |
|---|---|---|
| Capital invertido | $2,000,000 | $2,000,000 |
| Valor menos préstamo (capital actual) | $2,000,000 | $4,000,000 |
| Flujo de efectivo anual | $160,000 | $200,000 |
| Cash-on-cash (sobre capital original) | 8% | 10% |
| Rendimiento sobre el capital (sobre capital actual) | 8% | 5% |
El cash-on-cash se ve mejor cada año, pero los $4,000,000 de capital ahora solo ganan 5% en efectivo. Ese es el "capital ocioso" que un refinanciamiento con retiro de efectivo o una venta pueden volver a poner a trabajar.
¿Qué hacen los dueños con un ROE que baja?
- Refinanciar para devolver parte del capital a los inversionistas y conservar el edificio: consulte cómo refinanciar un edificio sindicado.
- Vender y devolver capital y ganancia: consulte estrategias de salida de una sindicación.
- Conservar cuando los impuestos de una venta, los términos del préstamo o el mercado hacen que sea la mejor opción.
El ROE deja fuera la plusvalía salvo que usted la sume; para el rendimiento total del periodo, consulte múltiplo de capital, IRR y cash-on-cash y cómo calcular el cash-on-cash.
Cómo encaja DoorRaise
En DoorRaise, los patrocinadores reúnen capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), y DoorRaise verifica que cada inversionista sea acreditado antes de firmar, en ambas. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow del proyecto en Enterprise Bank & Trust, y las distribuciones y los reportes trimestrales son la opción predeterminada. DoorRaise no guarda el dinero de los inversionistas ni da asesoría de inversión.
Preguntas frecuentes
¿El ROE es lo mismo que el cash-on-cash?
Solo en el primer año; después el ROE usa el capital actual y el cash-on-cash el original.
¿El ROE incluye la plusvalía?
La versión simple usa solo el flujo de efectivo; algunos dueños suman el pago del préstamo y la plusvalía.
¿Un ROE bajo significa un mal proyecto?
No. A menudo significa que el proyecto salió bien y creó capital; la pregunta es si conviene liberarlo.
Fuentes
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Toda inversión puede perder dinero, y las distribuciones no están garantizadas. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.