Rendimiento por distribuciones y cash-on-cash en una sindicación
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El rendimiento por distribuciones es el efectivo que de verdad se le pagó a un inversionista en un año dividido entre lo que invirtió; el rendimiento cash-on-cash, como lo usa la mayoría de los patrocinadores, es el flujo de efectivo del proyecto después del servicio de la deuda dividido entre el capital total. Solo coinciden cuando cada dólar del flujo se distribuye a los inversionistas, lo que casi nunca pasa.
Un ejemplo con cifras ficticias
Un proyecto tiene $5,000,000 de capital y $500,000 de flujo de efectivo después del servicio de la deuda en un año: un cash-on-cash de 10% a nivel del proyecto.
| Paso | Monto |
|---|---|
| Flujo de efectivo después del servicio de la deuda | $500,000 |
| Enviado a reservas | −$80,000 |
| Tarifa de administración de activos | −$70,000 |
| Distribuido a los inversionistas | $350,000 |
| Rendimiento por distribuciones sobre $5,000,000 | 7% |
Un inversionista con $100,000 recibe $7,000 en el año, o $1,750 por trimestre. Si el patrocinador también tiene una parte por encima del rendimiento preferente, la parte de los inversionistas sería aún menor.
¿Cómo se comparan los dos?
| Tema | Cash-on-cash (proyecto) | Rendimiento por distribuciones (inversionista) |
|---|---|---|
| Numerador | Flujo después del servicio de la deuda | Efectivo de verdad distribuido |
| Denominador | Capital total reunido | Su capital invertido |
| Le afectan reservas y tarifas | No | Sí |
| Aparece en | El pro forma | Los avisos de distribución |
¿Qué debe preguntar un inversionista?
Pregunte qué medida muestra una presentación, si las distribuciones proyectadas son después de tarifas y reservas, y si alguna distribución vino de un refinanciamiento o del capital y no de la operación. Consulte cómo calcular el cash-on-cash, de dónde vienen las distribuciones y la devolución de capital.
Cómo encaja DoorRaise
En DoorRaise, los patrocinadores reúnen capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), y DoorRaise verifica que cada inversionista sea acreditado antes de firmar, en ambas. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow del proyecto en Enterprise Bank & Trust, y las distribuciones y los reportes trimestrales son la opción predeterminada. DoorRaise no guarda el dinero de los inversionistas ni da asesoría de inversión.
Preguntas frecuentes
¿El rendimiento por distribuciones es lo mismo que el rendimiento por dividendos?
Es una idea parecida, pero el rendimiento por dividendos de un REIT usa el precio de mercado de la acción; una sindicación usa su capital invertido.
¿Por qué mis distribuciones son menores que el cash-on-cash proyectado?
Por reservas, tarifas y la cascada, o un plan de negocios que retiene efectivo durante las renovaciones.
¿Un rendimiento por distribuciones alto siempre es bueno?
No si se paga de reservas o del capital y no de la operación.
Fuentes
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Toda inversión puede perder dinero, y las distribuciones no están garantizadas. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.