Reparaciones frente a mejoras de capital en un edificio de apartamentos: las reglas del IRS para sindicaciones
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El IRS permite al dueño de un edificio de apartamentos deducir el costo de reparaciones y mantenimiento en el año en que lo paga, pero exige capitalizar y depreciar las mejoras. Bajo las reglas sobre bienes tangibles, un trabajo es una mejora si mejora de forma material (betterment), restaura o adapta a un uso nuevo la estructura del edificio o uno de sus sistemas (plomería, electricidad, HVAC y los demás). Tres puertos seguros te permiten deducir más: el puerto seguro de minimis ($2,500 por factura o artículo sin un estado financiero auditado, $5,000 con uno), el de mantenimiento rutinario y, para edificios pequeños, el de contribuyente pequeño.
Esto importa en una sindicación de valor agregado (value-add), porque el plan de negocios es sobre todo gasto en el edificio. Cómo clasifica ese gasto el CPA cambia el ingreso gravable del proyecto, los K-1 que reciben los inversionistas y, al vender, la ganancia. Esta guía explica las pruebas con ejemplos de apartamentos. Para ver el panorama fiscal completo, lee los impuestos de una sindicación de apartamentos para principiantes.
¿Qué cuenta como mejora?
La página del IRS sobre las reglas de bienes tangibles explica el análisis por pasos.
Paso 1: identifica la unidad de propiedad. En un edificio, la unidad de propiedad es todo el edificio, pero las pruebas de mejora se aplican a la estructura del edificio y a cada sistema clave: plomería, electricidad, HVAC, elevadores, escaleras eléctricas, protección y alarma contra incendios, distribución de gas y seguridad.
Paso 2: aplica tres pruebas. El trabajo sobre la estructura o un sistema es una mejora si es:
- Una mejora material (betterment): arregla una condición o defecto material que existía antes de que compraras, agrega o amplía la propiedad, o aumenta de forma material su capacidad, productividad, eficiencia, resistencia o calidad.
- Una restauración: reemplaza un componente importante o una parte estructural sustancial, reconstruye la propiedad a condición de nueva después de que se deterioró, o la restaura después de una pérdida por siniestro.
- Una adaptación: cambia la propiedad a un uso nuevo o distinto, como convertir apartamentos en oficinas.
Si no aplica ninguna de las pruebas, el costo en general es una reparación deducible.
Ejemplos en apartamentos
Estas son clasificaciones típicas. Tu CPA decide cada una según los hechos.
| Trabajo | Trato probable | Por qué |
|---|---|---|
| Resanar muros y repintar una unidad entre inquilinos | Reparación | Mantiene la unidad en condición normal de operación |
| Cambiar un calentador de agua descompuesto en una unidad por uno parecido | A menudo reparación o de minimis | Es un componente pequeño del sistema de plomería; por debajo de $2,500 por artículo puede deducirse con el puerto seguro |
| Cambiar todo el techo | Mejora | Reemplaza un componente importante de la estructura del edificio |
| Cambiar todas las unidades de HVAC del edificio | Mejora | Reemplaza un componente importante del sistema de HVAC |
| Arreglar grietas en la cimentación que la inspección encontró antes del cierre | Mejora | Arregla un defecto material que existía cuando compraste |
| Mejorar interiores con gabinetes, cubiertas y pisos nuevos | Normalmente mejora | Aumenta de forma material la calidad; algunas partes pueden ser bienes muebles con vidas más cortas |
| Repavimentar el estacionamiento | Normalmente mejora a las mejoras del terreno | Las mejoras del terreno se deprecian por separado |
¿Cuáles son los puertos seguros?
Puerto seguro de minimis. La empresa del proyecto puede elegir deducir lo que paga por bienes de hasta $5,000 por factura o artículo si tiene un estado financiero aplicable (por ejemplo, un estado auditado por un CPA), o de hasta $2,500 por factura o artículo si no lo tiene, siempre que registre como gasto esos mismos montos en sus libros. La elección se hace cada año adjuntando una declaración titulada "Section 1.263(a)-1(f) de minimis safe harbor election" a la declaración presentada a tiempo. En una sindicación, esa es la declaración de la sociedad, el Form 1065. Deja la política por escrito al inicio del año.
Puerto seguro de mantenimiento rutinario. El trabajo recurrente para mantener un sistema o la estructura en condición normal de operación en general se deduce si, cuando el sistema entró en servicio, esperabas razonablemente hacerlo más de una vez en los 10 años siguientes. Por ejemplo, inspeccionar, limpiar y cambiar piezas gastadas en los equipos de HVAC.
Puerto seguro de contribuyente pequeño. Un contribuyente con ingresos brutos anuales promedio de $10 millones o menos, dueño de un edificio con una base no ajustada de $1 millón o menos, puede deducir todas las reparaciones, el mantenimiento y las mejoras de ese edificio en el año si el total no pasa de lo menor entre 2% de la base no ajustada del edificio o $10,000. La mayoría de las sindicaciones de apartamentos compra edificios de más de $1 millón, así que este sirve sobre todo a propiedades pequeñas.
¿Por qué se capitaliza el mantenimiento atrasado?
Muchos planes de valor agregado empiezan arreglando lo que el vendedor descuidó: goteras en el techo, plomería que falla, calderas descompuestas. Según la prueba de mejora material, pagar para arreglar una condición o defecto material que existía antes de comprar la propiedad es una mejora. Así que el presupuesto de "puesta al día" del primer año a menudo se deprecia, no se deduce, aunque cada partida parezca una reparación. Pide a tu CPA que revise el reporte de condición de la propiedad y tu presupuesto de remodelación antes del cierre, para que las proyecciones del primer año usen el trato correcto.
Capitalizado no significa perdido
Un costo capitalizado se deprecia. Los edificios residenciales en renta y sus componentes estructurales se deprecian en 27.5 años, mientras que algunos artículos dentro de las unidades (como electrodomésticos y ciertos pisos) y las mejoras del terreno pueden tener vidas más cortas y calificar para la depreciación adicional. Un estudio de segregación de costos los separa. Mira la depreciación adicional en sindicaciones de apartamentos para conocer las reglas vigentes.
Cuando reemplazas un componente, como un techo viejo, la empresa del proyecto quizá pueda hacer una elección de disposición parcial y dar de baja la base que le quedaba al componente viejo. Plantéalo a tu CPA en el año del reemplazo.
Lo que significa para los inversionistas
La clasificación mueve ingreso entre años. Más deducciones ahora significan menos ingreso gravable en el K-1 de los primeros años y, por la base más baja, más ganancia y posiblemente más recaptura de depreciación al vender. Explica el criterio en tus reportes trimestrales cuando cambie los números, y mantén las facturas ordenadas para que el CPA pueda aplicar los puertos seguros.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos estándar de la oferta, forma la LLC, presenta el Form D y los avisos estatales, y verifica a los inversionistas acreditados en los proyectos bajo la 506(c). El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulta los precios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco. El contador propio del proyecto lleva los libros y prepara la declaración, o el patrocinador puede agregar el servicio opcional Property Books & Taxes.
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Preguntas frecuentes
¿Un techo nuevo en un edificio de apartamentos es reparación o mejora?
Cambiar todo el techo en general es una mejora, porque reemplaza un componente importante de la estructura del edificio. Tapar una gotera en general es una reparación.
¿Una sindicación puede usar el puerto seguro de minimis?
Sí. La empresa del proyecto hace la elección en su propia declaración cada año, con una declaración escrita adjunta a su Form 1065, y aplica el límite de $2,500 o $5,000 por factura o artículo.
¿Se deduce la preparación de una unidad entre inquilinos?
El trabajo normal de preparación (limpieza, pintura, arreglos pequeños) en general se deduce. Una preparación que cambia gabinetes, cubiertas y pisos como parte de una mejora normalmente es una mejora.
¿Las reglas cambian lo que pagan de impuestos los inversionistas?
Cambian cuándo aparecen el ingreso y las deducciones en el K-1 y, por lo tanto, el momento del impuesto. A lo largo de toda la tenencia y la venta, buena parte de la diferencia se compensa por la base y la recaptura.
Siguiente paso: mira cómo llegan las deducciones a los inversionistas en el K-1 en una sindicación inmobiliaria.
Fuentes
- IRS: Tangible Property Final Regulations (en inglés)
- 26 CFR 1.263(a)-1, gastos de capital y el puerto seguro de minimis (en inglés)
- 26 CFR 1.263(a)-3, montos pagados para mejorar bienes tangibles (en inglés)
- IRS Publication 527, Residential Rental Property (en inglés)
- IRS Publication 946, How To Depreciate Property (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría fiscal ni legal. Las clasificaciones dependen de los hechos. Habla con un CPA sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.