Incendio, tormenta o inundación en la propiedad: qué significa para los inversionistas de una sindicación
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Cuando un incendio, una tormenta o una inundación daña un edificio de apartamentos sindicado, el reclamo al seguro lo maneja la empresa del proyecto, pero el dinero suele pasar por el prestamista. El seguro paga la reparación o reconstrucción, una cobertura aparte de "rentas perdidas" reemplaza parte del ingreso por un periodo limitado, y las distribuciones suelen pausarse hasta que las unidades vuelven a operar. Cuánto de la pérdida llega a los inversionistas depende de los límites de la póliza, el deducible, las exclusiones y lo que exijan los documentos del préstamo. Pregunte por los cuatro antes de invertir, no después de un evento.
Esta nota es para inversionistas que quieren entender la mecánica. Para el lado del patrocinador, vea seguros para patrocinadores de sindicaciones de apartamentos.
Qué pasa en las primeras semanas
El administrador de la propiedad asegura el edificio, reubica a los residentes cuando hace falta y avisa a la aseguradora y al prestamista. El patrocinador informa a los inversionistas, normalmente con una actualización especial fuera del ciclo trimestral. Un ajustador inspecciona y la aseguradora paga por etapas: a menudo un anticipo inicial y luego pagos conforme se documenta el trabajo.
Las pertenencias de los residentes no las cubre la póliza del edificio, y el propietario puede deber apoyo de reubicación según las reglas locales entre arrendador e inquilino. Esos costos son reales y a veces no están asegurados por completo.
Quién controla el dinero del seguro
Los documentos del préstamo suelen indicar que las indemnizaciones por encima de cierto monto se pagan a una cuenta controlada por el prestamista. El prestamista libera fondos contra un plan de restauración, de forma parecida a los desembolsos de un presupuesto de renovación. Dos desenlaces importan a los inversionistas:
- La restauración es viable. Los fondos salen conforme se completa el trabajo. El patrocinador cubre con reservas o capital adicional cualquier diferencia entre el reclamo y el costo real.
- La restauración no es viable o el daño es muy grande. El prestamista puede tener derecho a aplicar la indemnización al saldo del préstamo. El proyecto podría recapitalizarse o venderse, lo que cambia el plan de negocios.
Lea las secciones de siniestro y seguro en el resumen del préstamo que comparta el patrocinador. Vea términos del préstamo que los inversionistas deben revisar.
La cobertura que define el resultado
| Concepto | Por qué importa al inversionista |
|---|---|
| Costo de reposición vs valor real en efectivo | El costo de reposición paga la reconstrucción; el valor real en efectivo descuenta la depreciación y puede dejar un faltante |
| Deducible | Los deducibles de viento y granizo o de tormenta con nombre suelen ser un porcentaje del valor asegurado, no un monto fijo |
| Rentas perdidas (interrupción del negocio) | Reemplaza la renta por un periodo fijo; revise la duración y cualquier periodo de espera |
| Inundación | Suele ser una póliza aparte, con límites que pueden quedar por debajo del valor del edificio |
| Ordenanza o ley | Paga las mejoras exigidas por el código al reconstruir |
| Responsabilidad civil y paraguas | Responde a reclamos por lesiones de residentes o visitantes, no a la pérdida del edificio |
Pregunte al patrocinador cuáles tiene el proyecto y si los límites se fijaron con una estimación reciente del costo de reposición. Los costos de seguro también pueden cambiar en la renovación; vea costos de seguro en el análisis de apartamentos.
Qué pasa con las distribuciones y el calendario
Las unidades fuera de servicio no generan renta. La cobertura de rentas perdidas puede cubrir parte, pero el proyecto sigue pagando servicio de la deuda, impuestos y personal. El efectivo disponible para distribuir puede bajar y pueden usarse reservas. El acuerdo operativo suele permitir que el administrador retenga efectivo para estos eventos. Una reconstrucción larga también puede extender el periodo de tenencia; vea qué pasa cuando se extiende la tenencia.
Como las distribuciones no están garantizadas, un trimestre sin pago tras una pérdida cubierta es un resultado posible en cualquier proyecto. Un patrocinador razonable envía el estado del reclamo, el calendario de restauración y un pronóstico revisado.
Impuestos en breve
En una sociedad, la indemnización y la base fiscal de la propiedad alimentan una ganancia o pérdida que pasa a los socios en el K-1. Si la indemnización supera la base de la propiedad dañada, el código fiscal puede permitir diferir la ganancia cuando se reinvierte en propiedad de reemplazo dentro del plazo requerido (Section 1033, conversiones involuntarias). También importa la diferencia entre reparaciones y mejoras; vea reparaciones vs mejoras de capital. Estas reglas dependen de los hechos. Pregunte al contador del proyecto cómo se reportará el evento.
Preguntas para el patrocinador
- ¿Qué riesgos cubre la póliza y cuáles son los deducibles en dólares?
- ¿Cuánto dura la cobertura de rentas perdidas?
- ¿Cuándo se valuó por última vez el costo de reposición?
- ¿Qué dicen los documentos del préstamo sobre las indemnizaciones?
- ¿Existe un plan de emergencia para los residentes y el administrador de la propiedad?
- ¿Cómo y cuándo se informará a los inversionistas después de un evento?
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ofrece a los patrocinadores un lugar para publicar actualizaciones especiales a los inversionistas del proyecto, además del calendario trimestral predeterminado. DoorRaise es software y administración, no una aseguradora, despacho de abogados, corredor de bolsa, asesor de inversiones, portal de financiamiento, banco ni agente de escrow, y no custodiamos el dinero de los inversionistas. Ellos envían fondos por transferencia bancaria a la cuenta de escrow del proyecto en Enterprise Bank & Trust, que actúa solo como agente de escrow. Las tarifas del patrocinador están en la página de precios.
Preguntas frecuentes
¿Está asegurada una inversión en sindicación contra incendio o tormenta?
El edificio tiene seguro de propiedad, pero su inversión no está asegurada contra pérdidas. Los límites, deducibles y exclusiones pueden dejar un faltante.
¿Seguiré recibiendo distribuciones tras un siniestro?
Posiblemente no por un tiempo. Las distribuciones salen del efectivo disponible, y una pérdida puede reducirlo o llevar al administrador a retener reservas.
¿Puede el prestamista quedarse con el dinero del seguro?
A menudo el prestamista controla la liberación de la indemnización y, en casos graves, puede aplicarla al préstamo según los documentos.
¿Tendré que aportar más dinero tras un siniestro?
Solo si el acuerdo operativo permite una llamada de capital y el administrador la hace. Lea primero la cláusula; vea qué es una llamada de capital.
¿Cuenta el daño por inundación?
Solo si el proyecto tiene cobertura de inundación. Muchas pólizas la excluyen.
Fuentes
- IRS Publication 547: Casualties, disasters and thefts
- 26 U.S.C. 1033: Involuntary conversions
- FEMA: National Flood Insurance Program
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal, de seguros ni de inversión. Toda inversión puede perder dinero. Consulte a su propio abogado, asesor de seguros y contador. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa, asesor de inversiones ni portal de financiamiento.