Costos de mantenimiento de la piscina en apartamentos: qué incluir en el análisis
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La piscina es una de las amenidades que los residentes notan primero y uno de los costos que el dueño paga cada mes, nade alguien o no. El agua hay que tratarla. Los equipos se desgastan. La superficie necesita reparaciones. El departamento de salud o la ciudad pueden inspeccionarla. Un patrocinador que copia el gasto de piscina del vendedor sin preguntar qué cubre puede pasar por alto una partida grande del presupuesto.
Esta guía enumera los costos de operación y de capital de una piscina de apartamentos, muestra cómo incluirlos en el análisis y explica cómo probar si la piscina se paga sola. No es una guía de las leyes de seguridad en piscinas. Revise las reglas de su estado y su ciudad antes de cambiar la forma en que se opera.
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¿Cuánto cuesta una piscina cada año?
- Químicos y tratamiento del agua. Desinfectante, control de pH y los insumos que usa la empresa de servicio.
- Contrato de servicio. Una visita semanal o mensual para probar el agua, limpiar el filtro y revisar los equipos.
- Limpieza y desechos. Hojas, escombros de tormenta y el área de la cubierta.
- Inspecciones y permisos. Donde la ciudad o el condado los exijan.
- Salvavidas o asistente, solo donde la regla local lo exija. Muchas piscinas de apartamentos no lo necesitan, pero la regla decide.
- Agua y electricidad de la bomba, que debe aparecer en la sección de servicios públicos del presupuesto.
¿Cuánto cuesta una piscina con el tiempo?
- Superficie. El revestimiento, los azulejos y el borde se desgastan. El reemplazo es un trabajo grande y a menudo obliga a cerrar la piscina durante semanas.
- Bomba, filtro y calentador. Se reemplazan en un ciclo que depende del uso, de la química del agua y de las recomendaciones del fabricante.
- Cubierta, cerca y portón. Las reparaciones de las cercas y portones de seguridad forman parte del costo de mantener la piscina abierta.
- Elementos de accesibilidad. Cuando la regla lo exija, presupueste un elevador de entrada o una ruta hasta el agua.
Ejemplo hipotético
Estas cifras son ficticias y sirven solo para ilustrar. Obtenga cotizaciones de la empresa de servicio de piscinas y de un contratista de revestimiento.
Un edificio de 60 unidades tiene una piscina con revestimiento de cemento pulido. Los costos de operación son químicos por $3,600 al año, un contrato de servicio por $2,400, limpieza y desechos por $1,500, y una inspección y permiso anual obligatorio por $500. El dueño agrega la parte de la piscina en la luz y el agua de la línea de servicios públicos, que no está en esta tabla.
| Concepto | Monto anual (ficticio) |
|---|---|
| Químicos y tratamiento | $3,600 |
| Contrato de servicio | $2,400 |
| Limpieza y desechos | $1,500 |
| Inspección y permiso | $500 |
| Total de operación | $8,000 |
Se supone que la superficie necesita reemplazo en el año 8 por $28,000. Repartido en ocho años, son $3,500 por año. El costo anual de la piscina es entonces $8,000 más $3,500, es decir $11,500, antes de servicios públicos y de cualquier reparación de la bomba o del filtro.
¿La piscina se paga sola?
Pruebe la amenidad contra la renta. Suponga que el dueño cree que una piscina sostiene $15 al mes más de renta por unidad. Para 60 unidades son $900 al mes, o $10,800 al año. Con un costo de $11,500 al año, la piscina no se paga sola solo con la prima de renta. El dueño podría conservarla por la captación de inquilinos, la retención o la publicidad del edificio, pero el plan debe decirlo. Cuente la prima solo cuando los contratos y los edificios comparables la respalden.
¿Qué debe revisar antes de comprar?
- La antigüedad de la superficie, la bomba, el filtro y el calentador, con los registros del vendedor y una inspección.
- El contrato de servicio, incluido quién paga las reparaciones por encima de un monto fijado.
- Los informes de inspección del departamento de salud o de la ciudad, y cualquier aviso abierto.
- Si el contrato de arrendamiento o la lista de amenidades prometen la piscina, y qué pasa si se cierra.
- El seguro de responsabilidad civil de la piscina, que el administrador de la propiedad y el corredor pueden confirmar.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Regla 506(b) o 506(c). El presupuesto de operación y la reserva del proyecto muestran el costo anual de la piscina y la reserva de la superficie, para que los inversionistas vean la partida y su razón. DoorRaise no opera piscinas ni da asesoría de seguridad. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable) y la tarifa anual de administración es $5,000 al año desde el cierre.
Empiece con una página del patrocinador o vea las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Un edificio de apartamentos necesita piscina?
No. Lo deciden el contrato de arrendamiento y la regla local. Muchos edificios no tienen piscina, y los comparables de renta muestran si los residentes la esperan.
¿Debe un patrocinador cerrar una piscina para ahorrar?
Cerrarla puede bajar el costo, pero también puede bajar la renta o la captación. Pruebe ambos lados con los comparables de renta y las condiciones del contrato antes de decidir.
¿Con qué frecuencia debe reemplazarse la superficie de una piscina?
Depende del material, de la química del agua y del uso. Pregunte al contratista de revestimiento cuánto dura la superficie que tiene y use esa cifra en la reserva.
¿Dónde va la piscina en el presupuesto de operación?
Químicos, servicio, limpieza e inspecciones van en los gastos de operación. La superficie, la bomba y el filtro van en la reserva o en el presupuesto de capital.
Fuentes
- Contratos de servicios de reparación y mantenimiento en el análisis de apartamentos, para cómo se analizan los contratos de servicio.
- Gastos de servicios públicos en el análisis de apartamentos, para la línea de luz y agua.
- Reservas de sindicación para operación y reemplazo de capital, para cómo se fijan las reservas.
- Las cifras de ejemplo son hipotéticas. Aquí no se cita ninguna regla local ni precio de contratista. Compruébelas con el departamento de salud local y con cotizaciones de sus proveedores.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte con un abogado local sobre las reglas de seguridad de piscinas, con un contador público sobre el tratamiento del gasto y con un abogado de valores sobre su proyecto. DoorRaise no es un bufete de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.