Costos de desalojo en el análisis de apartamentos: cómo presupuestar a residentes que no pagan
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Cada propietario de apartamentos se encuentra con un residente que deja de pagar. El costo de eso es más que la renta no pagada. Mientras el caso avanza en los tribunales, la unidad no genera ingresos. Hay tarifas de presentación y de notificación, posiblemente honorarios de abogado, el trabajo de rotación después de que el residente se va y cualquier daño que haya causado. El tiempo que toma depende del estado y de la agenda del tribunal, y el patrocinador no debe suponer un número fijo de días. Calcular este costo es trabajo ordinario, y debe ir en el presupuesto de operación y en la reserva.
Esta guía explica cómo construir una reserva para cuentas incobrables y costos de desalojo, cómo estimar lo que cuesta un caso y cómo mostrar el rango a los inversionistas. No es asesoría legal sobre el procedimiento de desalojo. Para eso, use un abogado local.
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¿Cuánto cuesta un desalojo?
- Renta perdida desde el primer mes sin pagar hasta que la unidad vuelve a rentarse. Muchas veces es la partida más grande, y depende de cuánto dure el caso.
- Renta no pagada que el residente nunca paga y que quizá nunca se recupera.
- Tarifas judiciales y de presentación, tarifas de notificación del aviso y de la citación, y cualquier tarifa por una orden o una visita del alguacil.
- Honorarios de abogado, si el propietario usa uno. Algunos propietarios manejan casos pequeños por su cuenta, pero un error en el proceso puede reiniciar el reloj y sumar costos.
- Costo de rotación después de que el residente se va: limpieza, reparaciones, cerraduras, pintura y publicidad.
- Daños más allá del desgaste normal, que el depósito puede o no cubrir.
¿Cómo se fija la reserva para incobrables?
Empiece con el historial de cobranza de la propiedad: los últimos dos o tres años de renta facturada, renta cobrada y cuentas dadas de baja. Divida las cuentas dadas de baja entre la renta bruta facturada, y ese es el índice observado de incobrables. Use un índice que incluya un año malo normal, no el mejor. Luego compárelo con el mercado, usando comparables de renta y los datos locales que pueda mostrar el administrador.
Un enfoque común es calcular una reserva para incobrables como porcentaje de la renta bruta potencial, y luego probar un índice mayor en el caso de bajo desempeño. La cifra debe venir de la propiedad, y el patrocinador debe explicarla en el plan.
Un ejemplo hipotético
Estas cifras son inventadas para ilustrar. Use los datos de cobranza de la propiedad y las cotizaciones de abogados locales.
Un edificio de 60 unidades tiene una renta bruta potencial de $1,080,000 al año. Las cuentas dadas de baja de los últimos tres años promedian 2.5 por ciento de la renta bruta, es decir, $27,000 al año. El propietario modela un costo por desalojo de $7,500, inventado, que cubre la renta perdida durante un caso, las tarifas y una rotación corta, y espera unos dos desalojos al año.
| Concepto | Monto anual (inventado) |
|---|---|
| Reserva para incobrables, 2.5 por ciento de la renta bruta | $27,000 |
| Costo de desalojo, dos casos a $7,500 | $15,000 |
| Caso de bajo desempeño: cuatro casos a $7,500 | $30,000 |
La reserva para incobrables y el costo de desalojo se traslapan, así que el modelo no debe contar ambos completos. En este ejemplo, el propietario usa la reserva como la partida principal y el costo por caso para probar el caso de bajo desempeño. El plan muestra a los inversionistas que un mal año con cuatro casos cuesta unos $15,000 más que la base de dos casos.
¿Cómo reducen el costo la selección y el contrato?
La selección reduce la probabilidad de un mal caso, y un contrato de arrendamiento con reglas claras de pago y aviso ayuda al propietario a actuar pronto. La selección tiene límites legales, incluidas las reglas federales de reportes de crédito al consumidor, así que siga los pasos de aviso de decisión adversa descritos en la guía de selección de residentes. Las reglas de vivienda justa también aplican también a quién se acepta y a quién se rechaza.
La cobranza temprana, una política clara de cargos por atraso y un aviso oportuno reducen la duración de un caso. Cuente los ahorros solo cuando los registros de la propiedad los muestren.
¿Qué revisar antes de comprometerse?
- El proceso local de desalojo y sus tiempos, con el tribunal local o un abogado local.
- El historial de cobranza del propietario y los registros de cuentas dadas de baja, con el reporte de antigüedad de cuentas por cobrar.
- El lenguaje del contrato de arrendamiento sobre pagos atrasados, cargos y avisos, que debe seguir la ley local.
- La póliza de seguro, que puede no cubrir la renta no pagada.
- El costo del tiempo del administrador de la propiedad en cada caso.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Regla 506(b) o 506(c). El presupuesto operativo del proyecto muestra la reserva para incobrables y el caso de bajo desempeño, para que los inversionistas vean el supuesto y el rango. DoorRaise no gestiona desalojos ni da asesoría legal sobre ellos. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Comience con una página de patrocinador o revise las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos desalojos debo esperar?
Use el historial de la propiedad y el mercado local. Un nuevo propietario no debe suponer un índice sin los registros.
¿Puedo recuperar el costo de un desalojo del residente?
A veces, mediante una sentencia. La recuperación es incierta, así que no la cuente como ingreso en el plan.
¿La reserva para incobrables va en el presupuesto de operación o en la reserva?
Va en el presupuesto de operación como una previsión. La reserva es para trabajo de capital y para un mal año que vaya más allá de la previsión.
¿Necesito un abogado para cada desalojo?
Pregunte a un abogado local cómo funciona el proceso judicial, y decida cuánto del caso puede manejar el propietario con seguridad. Un error en el proceso puede costar más que el abogado.
Fuentes
- Cobranza de rentas atrasadas en proyectos de apartamentos, para el proceso de cobranza antes de que empiece un caso.
- Selección de residentes y avisos de decisión adversa FCRA para apartamentos, para las reglas de selección.
- Análisis del costo de rotación de unidades en apartamentos, para el costo de dejar lista la unidad otra vez.
- Las cifras de ejemplo son hipotéticas. Aquí no se cita ningún plazo judicial, honorario de abogado ni regla local de desalojo. Revise su proceso local con un abogado.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte con un abogado de valores y con un contador público sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un intermediario de valores, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.