Reglas de selección de inquilinos para dueños de apartamentos: avisos de acción adversa de la FCRA y criterios por escrito
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Cuando el dueño de un edificio de apartamentos, o el administrador de la propiedad que actúa por él, usa un reporte de selección de inquilinos para rechazar una solicitud o para aprobarla solo con peores condiciones, la Fair Credit Reporting Act exige un aviso de acción adversa. Según 15 U.S.C. 1681m(a), el aviso debe informar al solicitante sobre la acción adversa; revelar cualquier puntaje de crédito numérico usado, con la información del puntaje correspondiente; dar el nombre, la dirección y el teléfono de la agencia de reportes de consumidores que entregó el reporte; decir que la agencia no tomó la decisión y no puede explicarla; e informar al solicitante de su derecho a una copia gratuita del reporte dentro de 60 días y a disputar su exactitud. La selección debe seguir criterios por escrito aplicados igual a cada solicitante, y las leyes estatales y locales pueden limitar lo que puedes considerar. En una sindicación, estas son obligaciones de operación que el administrador de la propiedad cumple por la empresa del proyecto, pero el dueño sigue siendo responsable.
Esta guía cubre el aviso federal, los criterios constantes, los límites estatales y locales y el manejo de los registros. Complementa cómo elegir una empresa administradora de propiedades.
¿Cuándo se exige un aviso?
Cada vez que tomas una acción adversa "basada en todo o en parte" en información de un reporte de consumidor. Un reporte de selección de inquilinos, un reporte de crédito y un reporte de desalojos o de antecedentes penales de una empresa de selección son reportes de consumidor. Acciones adversas comunes:
- Rechazar la solicitud.
- Aprobarla solo con un depósito en garantía más alto, un aval o fiador, o una renta más alta.
- Aprobar un contrato más corto o una unidad distinta por causa del reporte.
¿Qué debe decir el aviso?
- Que tomaste una acción adversa (de forma oral, escrita o electrónica; por escrito es el registro más seguro).
- Cualquier puntaje de crédito numérico que usaste, con los factores clave y la información del rango del puntaje que exige la ley.
- El nombre, la dirección y el teléfono de la empresa de selección que entregó el reporte.
- Una aclaración de que la empresa de selección no tomó la decisión y no puede decirle al solicitante por qué se tomó.
- El derecho del solicitante a una copia gratuita del reporte de esa empresa dentro de 60 días, y a disputar la información inexacta o incompleta.
La mayoría de las empresas de selección dan una plantilla que cumple. Asegúrate de que el administrador de la propiedad la use cada vez y guarde una copia.
Criterios por escrito y vivienda justa
Pon por escrito los criterios de selección (proporción de ingresos, crédito, historial de renta, historial de desalojos, antecedentes penales donde se permita, límites de ocupación) y aplícalos igual a cada solicitante. Las decisiones inconsistentes son donde empiezan los reclamos de vivienda justa. Revisa los criterios con un abogado de vivienda justa, sobre todo los de antecedentes penales y de ingresos, porque las políticas que excluyen a grupos protegidos sin una razón legítima pueden impugnarse.
Límites estatales y locales
Las reglas cambian mucho. Ejemplos de lo que regulan estados y ciudades:
- Antecedentes penales: algunos limitan qué registros se pueden considerar, qué tan atrás o en qué momento del proceso.
- Registros de desalojo: algunos restringen el uso de registros sellados o antiguos.
- Fuente de ingresos: muchos prohíben rechazar a solicitantes porque pagan con un vale de vivienda u otro ingreso legal.
- Cuotas de solicitud: algunos ponen tope a las cuotas o exigen un reembolso si no se corre ningún reporte.
Revisa el estado y la ciudad de la propiedad antes de adoptar los criterios estándar del administrador.
Manejo de los reportes
Los reportes de consumidores contienen información personal sensible. Según la regla de desecho de la FTC, quien usa reportes de consumidores debe tomar medidas razonables para desechar esa información de forma segura. Limita quién puede ver los reportes, mantenlos fuera del correo cuando se pueda y fija un plazo de conservación con tu administrador de la propiedad.
Guías relacionadas: Apartamentos para mayores de 55, Accesibilidad Fair Housing y Depósitos de inquilinos.
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Preguntas frecuentes
¿Quién envía el aviso de acción adversa, el dueño o el administrador de la propiedad?
Normalmente lo envía el administrador de la propiedad, como agente del dueño. El dueño debe exigirlo en el contrato de administración y revisar de vez en cuando que se cumpla.
¿Necesito un aviso si rechazo a un solicitante por razones que no están en el reporte?
La obligación de aviso de la FCRA se activa con una acción adversa basada en todo o en parte en un reporte de consumidor. Si el reporte influyó de alguna forma, envíalo.
¿Puedo cobrar una cuota de solicitud por la selección?
A menudo sí, pero algunos estados y ciudades ponen tope a las cuotas de solicitud o las regulan. Revisa la ley local.
¿La FCRA aplica a los arrendadores pequeños?
Sí. La obligación de aviso de acción adversa aplica a cualquier persona que tome una acción adversa basada en un reporte de consumidor, sin importar su tamaño.
Siguiente paso: mira qué más preguntar a un administrador de la propiedad en las preguntas para el administrador de la propiedad.
Fuentes
- 15 U.S.C. 1681m, requisitos para quienes usan reportes de consumidores (en inglés)
- 16 CFR Part 682, desecho de información y registros de reportes de consumidores (en inglés)
- 15 U.S.C. 1681j, divulgaciones gratuitas anuales y por acción adversa (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal. La ley sobre selección de inquilinos cambia según el estado y la ciudad. Habla con un abogado de vivienda justa sobre tus criterios. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.