Comunidades de apartamentos para mayores de 55: las reglas de la HOPA que debe seguir el dueño
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Una comunidad de apartamentos puede limitar legalmente la residencia a adultos mayores y no aceptar familias con hijos solo si califica para la exención de la Fair Housing Act para vivienda de personas mayores. Para vivienda de 55 años en adelante, las reglas de HUD exigen tres cosas: al menos 80% de las unidades ocupadas deben tener al menos un residente de 55 años o más (24 CFR 100.305); la comunidad debe publicar y seguir políticas y procedimientos que muestren su intención de operar como vivienda para mayores de 55 (24 CFR 100.306); y debe verificar las edades de los residentes con encuestas y declaraciones confiables, actualizadas al menos una vez cada dos años (24 CFR 100.307). Una parte de un solo edificio no puede calificar por sí sola. Si una comunidad dice ser para mayores de 55 pero no cumple estas reglas, rechazar familias puede ser discriminación por situación familiar.
Esta guía cubre lo que exige la exención, lo que debe revisar un comprador y cómo afecta la operación. Complementa la due diligence (debida diligencia) de la propiedad.
¿Qué exige la regla del 80%?
Al menos 80% de las unidades ocupadas deben estar ocupadas por al menos una persona de 55 años o más en la fecha en que se reclama la exención. Las unidades vacías de forma temporal cuentan si el ocupante principal vivió ahí en el último año y planea regresar. Las unidades desocupadas no cuentan. La comunidad puede fijar reglas más estrictas, como exigir que cada hogar incluya a alguien de 55 años o más, pero igual debe cumplir el mínimo de 80% y aplicar sus reglas de forma constante.
¿Cómo muestra su intención una comunidad?
HUD revisa, entre otras cosas:
- Cómo se describe la comunidad a los posibles residentes y en su publicidad.
- Las cláusulas de los contratos y las reglas escritas, convenios o restricciones en escrituras.
- Los avisos publicados en áreas comunes que la describen como vivienda para mayores de 55.
- Si los procedimientos se mantienen y se aplican de forma constante, y la práctica real.
Una comunidad que se anuncia como "para adultos" o "para personas mayores" pero le renta a cualquiera que lo solicite, o que nunca revisa edades, está en riesgo.
¿Cómo se verifica la edad?
La comunidad necesita procedimientos para determinar de forma rutinaria la ocupación de cada unidad, incluido si al menos un ocupante tiene 55 años o más, y debe actualizar esa información al menos una vez cada dos años con encuestas u otros medios. Las reglas de HUD aceptan documentos como una licencia de conducir, un acta de nacimiento o un pasaporte, o una declaración firmada por un ocupante adulto. Guarda los registros, porque la comunidad debe poder presentarlos si hay una queja.
¿Qué debe revisar un comprador?
- Políticas. Las políticas escritas para mayores de 55, las reglas y cómo se publican y anuncian.
- Contratos. Las cláusulas de edad en cada contrato y su consistencia entre unidades.
- Registro de ocupación. La encuesta más reciente y cuándo se hizo (dentro de los últimos dos años), con la documentación de edad que la respalda.
- El cálculo del 80%. Vuelve a calcularlo con la relación de rentas y la encuesta.
- Quejas. Cualquier queja o demanda de vivienda justa ante HUD, el estado o la localidad.
- Prestamista y zonificación. Algunas aprobaciones de zonificación o financiamientos se dieron porque la propiedad es para personas mayores. Revisa si hay condiciones que deban mantenerse.
Si la propiedad no pasa la prueba, decide antes del cierre si la corriges, si la operas como comunidad convencional (y dejas de aplicar restricciones por edad) o si te retiras.
¿Cómo afecta al plan de negocios ser para mayores de 55?
- Demanda y rotación. Los residentes mayores pueden significar estancias más largas y menos rotación, pero el grupo de solicitantes es más reducido.
- Amenidades y operación. Las expectativas de accesibilidad, áreas comunes y atención del personal pueden ser distintas.
- Salida. Los compradores de comunidades para mayores de 55 harán la misma revisión de cumplimiento, así que mantén los expedientes en orden.
- Revelación a los inversionistas. Describe la restricción de edad, el proceso de cumplimiento y el riesgo de perder la exención en los documentos de la oferta.
Guías relacionadas: Accesibilidad Fair Housing, Selección de inquilinos y El plan value-add.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo hacer que un piso de mi edificio sea para mayores de 55?
No. Las reglas de HUD dicen que una o varias partes de un solo edificio no constituyen una comunidad para efectos de la exención.
¿Pueden vivir residentes más jóvenes en una comunidad para mayores de 55?
Hasta 20% de las unidades ocupadas pueden estar ocupadas sin un residente de 55 años o más, si las políticas de la propia comunidad lo permiten. Muchas comunidades fijan reglas más estrictas.
¿Puedo convertir un edificio de apartamentos existente en uno para mayores de 55?
Solo si puede cumplir la prueba del 80% y los demás requisitos, aplicados sin discriminar a los residentes actuales. Habla con un abogado de vivienda justa antes de cambiar las políticas.
¿La vivienda para mayores de 62 es distinta?
Sí. La vivienda destinada y ocupada solo por personas de 62 años o más sigue una exención aparte con reglas de ocupación más estrictas.
Siguiente paso: agrega la revisión de cumplimiento a tu lista de due diligence de una sindicación.
Fuentes
- 24 CFR 100.304, vivienda para personas de 55 años o más (en inglés)
- 24 CFR 100.305, ocupación del 80 por ciento (en inglés)
- 24 CFR 100.306, intención de operar como vivienda para personas mayores (en inglés)
- 24 CFR 100.307, verificación de la ocupación (en inglés)
- 42 U.S.C. 3607, exenciones para organizaciones religiosas, clubes privados y vivienda para personas mayores (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal. La ley estatal y local puede agregar requisitos. Habla con un abogado de vivienda justa sobre tu propiedad. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.