Estudio de asbesto antes de remodelar un edificio de apartamentos: qué exigen las reglas de la EPA
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Antes de remodelar o demoler parte de un edificio de apartamentos de cinco o más unidades, la regla de asbesto de la EPA exige que el dueño u operador haga inspeccionar a fondo el área afectada en busca de asbesto. La regla, la National Emission Standard for Hazardous Air Pollutants (NESHAP) para asbesto, excluye solo los edificios residenciales de cuatro viviendas o menos, así que un edificio de apartamentos es una "instalación" cubierta (40 CFR 61.141). Si el trabajo va a alterar material regulado con asbesto por encima de ciertas cantidades (260 pies lineales en tuberías, 160 pies cuadrados en otros componentes o 35 pies cúbicos), debes avisar a la agencia estatal o a la EPA al menos 10 días hábiles antes de empezar y seguir las reglas de retiro y desecho (40 CFR 61.145). En una sindicación de valor agregado (value-add) en un edificio antiguo, eso significa un estudio antes de cerrar el presupuesto de remodelación, y una línea para pruebas, retiro y tiempo.
Esta guía cubre lo que exige la regla, dónde se esconde el asbesto en los apartamentos y cómo planearlo. Complementa la due diligence (debida diligencia) de la propiedad y tu plan de negocios de valor agregado.
¿Qué edificios están cubiertos?
La regla aplica a cualquier "instalación", lo que incluye edificios residenciales pero excluye los edificios residenciales de cuatro viviendas o menos. Un edificio que ya estuvo sujeto a la regla sigue cubierto. En la práctica, todo edificio de apartamentos que compra una sindicación (5 o más unidades) está cubierto.
El asbesto es más probable en edificios construidos antes de los años ochenta, pero algunos productos lo contuvieron después, así que la regla exige la inspección sin importar la antigüedad.
¿Qué exige la regla?
- Inspecciona primero. Antes de empezar cualquier demolición o remodelación, inspecciona a fondo la parte del edificio donde se hará el trabajo en busca de asbesto, incluidos materiales no friables como losetas y techumbres.
- Avisa si pasas los umbrales. Si el trabajo va a alterar material regulado con asbesto (RACM) de al menos 260 pies lineales en tuberías, 160 pies cuadrados en otros componentes o 35 pies cúbicos, envía un aviso por escrito al menos 10 días hábiles antes de empezar. Actualízalo si la cantidad cambia 20% o más. La demolición de una instalación necesita aviso aunque no haya asbesto.
- Sigue las prácticas de trabajo. Retira el RACM antes del trabajo que lo alteraría, mantenlo bien húmedo, y empácalo y deséchalo como exige la regla.
- Usa personal capacitado. La regla exige un representante capacitado en el sitio para el retiro de RACM, y la mayoría de los estados da licencia a inspectores y contratistas de retiro de asbesto.
Muchos estados y agencias locales de calidad del aire se hicieron cargo del programa y usan sus propios formularios de aviso y cuotas. Revisa con la agencia ambiental del estado antes de programar el trabajo.
¿Dónde se encuentra el asbesto en los apartamentos?
Materiales sospechosos comunes en edificios de apartamentos antiguos:
- Techos con textura tipo "palomita"
- Losetas vinílicas viejas (a menudo de 9 x 9 pulgadas) y el pegamento debajo
- Aislamiento de tuberías y calderas en los cuartos de máquinas
- Compuesto para juntas de tablaroca y algunos yesos
- Techumbres, recubrimientos exteriores y selladores de ventanas
Solo un análisis de laboratorio lo confirma. Un estudio de un inspector con licencia toma muestras de los materiales sospechosos en las áreas que vas a tocar.
Cómo planearlo en una sindicación de valor agregado
- Haz el estudio en la due diligence. Pide un estudio de asbesto de una muestra de unidades y áreas comunes durante el periodo de due diligence, enfocado en los materiales que tu plan va a alterar (techos, pisos, cocinas, baños, cuartos de máquinas).
- Presupuesta por unidad. Convierte los resultados del estudio en un costo de retiro por unidad donde el plan altere material sospechoso, y agrega tiempo para los avisos y la liberación final.
- Avísale al contratista. Entrega el estudio a tu contratista general y exige subcontratistas de retiro con licencia donde haga falta.
- Maneja en sitio cuando se pueda. El material en buen estado que no vas a alterar a menudo puede quedarse bajo un programa de operación y mantenimiento. Pregunta al inspector.
- Coordina con las reglas del plomo. Los edificios con edad para tener asbesto normalmente también la tienen para las reglas de pintura con plomo. Mira las reglas sobre pintura con plomo para edificios de apartamentos.
¿Qué deben ver los inversionistas?
Indica si se hizo un estudio, qué encontró y cómo el presupuesto y el calendario de remodelación toman en cuenta el retiro. Incluye el asbesto en los factores de riesgo de los edificios antiguos. Mira cómo leer un PPM.
Cómo encaja DoorRaise
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Preguntas frecuentes
¿Una evaluación ambiental Phase I cubre el asbesto?
Normalmente no. Una Phase I estándar se enfoca en la contaminación de la propiedad y trata el asbesto como un tema opcional fuera de su alcance. Pide un estudio de asbesto aparte si vas a remodelar.
¿Necesito un estudio de asbesto para repintar unidades?
Si el trabajo altera materiales sospechosos, como raspar un techo con textura o lijar compuesto para juntas, aplica la obligación de inspeccionar. Pregunta a tu inspector qué altera tu alcance de trabajo.
¿Quién es responsable: el dueño o el contratista?
La regla aplica al dueño o al operador de la remodelación o demolición, lo que puede incluir a ambos. Haz del estudio y del cumplimiento un requisito del contrato.
¿La empresa del proyecto puede dejar el asbesto en su lugar?
El material en buen estado que no se va a alterar a menudo puede quedarse, manejado bajo un plan de operación y mantenimiento. El retiro se exige antes de un trabajo que alteraría material regulado.
Siguiente paso: agrega el estudio a tu lista de due diligence de una sindicación.
Fuentes
- 40 CFR 61.141, definiciones (instalación) (en inglés)
- 40 CFR 61.145, norma para demolición y remodelación (en inglés)
- 29 CFR 1926.1101, norma de asbesto de OSHA para la construcción (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal ni ambiental. Las reglas estatales y locales sobre el asbesto pueden ser más estrictas. Habla con un profesional en asbesto con licencia sobre tu edificio. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.