Reglas sobre pintura con plomo para edificios de apartamentos construidos antes de 1978
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Si un edificio de apartamentos se construyó antes de 1978, casi seguro aplican las reglas federales sobre pintura con plomo. Bajo las reglas de la EPA y de HUD, la mayoría de la vivienda anterior a 1978 es "target housing" (vivienda objetivo): antes de que un inquilino firme un contrato, el dueño debe revelar cualquier pintura con plomo o riesgo conocido, compartir los reportes que tenga, entregar el folleto de la EPA e incluir una advertencia sobre el plomo en el contrato. Quien compra el edificio tiene 10 días para inspeccionar en busca de plomo, salvo que renuncie por escrito. Y cualquier remodelación que altere más de 6 pies cuadrados de superficie pintada por cuarto adentro (o 20 pies cuadrados afuera), o que cambie ventanas, debe hacerla una empresa certificada por la EPA con prácticas de trabajo seguras con el plomo. En una sindicación de valor agregado (value-add) en un edificio antiguo, esas reglas definen el presupuesto y el calendario de remodelación.
Esta guía cubre lo que aplica al comprar, rentar y remodelar. Complementa la due diligence (debida diligencia) de la propiedad y tu plan de negocios de valor agregado.
¿Qué apartamentos están cubiertos?
Según 40 CFR 745.103, target housing es cualquier vivienda construida antes de 1978, salvo la vivienda para personas mayores o con discapacidad y cualquier vivienda de 0 recámaras (estudios y departamentos de un solo ambiente), a menos que viva o se espere que viva ahí un niño menor de 6 años. En un complejo con jardines de 1965 con estudios y unidades de una y dos recámaras, las unidades de una y dos recámaras son target housing.
Las reglas de aviso al rentar no aplican a contratos de 100 días o menos sin renovación, ni a la vivienda certificada como libre de pintura con plomo por un inspector certificado (40 CFR 745.101). Una renovación no necesita un nuevo aviso si el dueño ya lo dio y no tiene información nueva.
¿Qué debes hacer al rentar unidades?
Antes de que un inquilino quede obligado por un contrato, el dueño (o el administrador de la propiedad como su agente) debe:
- Entregar el folleto de la EPA Protect Your Family From Lead in Your Home.
- Revelar cualquier pintura con plomo o riesgo por plomo conocido en la unidad y en las áreas comunes del edificio.
- Entregar los registros o reportes disponibles.
- Incluir la advertencia sobre el plomo y el aviso firmado dentro del contrato o como anexo.
- Guardar los registros firmados al menos 3 años desde el inicio del contrato (40 CFR 745.113).
Pide al administrador de la propiedad su paquete de contrato y confirma que el aviso sobre el plomo esté incluido antes de tomar el control.
¿Qué aplica cuando compras el edificio?
Cuando se vende target housing, el vendedor debe dar los mismos avisos al comprador, y el comprador tiene 10 días para hacer una inspección o una evaluación de riesgos por plomo, salvo que las partes acuerden por escrito otro plazo o el comprador renuncie por escrito (40 CFR 745.110). La mayoría de los contratos de compra de apartamentos lo maneja con un anexo. No renuncies por costumbre: en un edificio antiguo, una inspección o evaluación de riesgos por plomo informa el presupuesto de remodelación y tus avisos a los inquilinos futuros.
Cualquier reporte que te entregue el vendedor se vuelve información conocida que debes revelar a los inquilinos en adelante.
¿Qué exige la regla RRP durante una remodelación?
La regla de Renovación, Reparación y Pintura aplica al trabajo pagado en target housing que altera superficies pintadas, salvo que la pintura se analice y resulte no tener plomo. La reparación y el mantenimiento menor están exentos solo si alteran 6 pies cuadrados o menos de superficie pintada por cuarto adentro, o 20 pies cuadrados o menos afuera, y no incluyen cambio de ventanas, demolición de superficies pintadas ni prácticas prohibidas.
Por encima de esos umbrales, el trabajo debe hacerlo una empresa certificada por la EPA con un remodelador certificado, usando prácticas seguras con el plomo: contención, nada de quemar con flama abierta ni lijar a alta velocidad sin controles, limpieza especializada con verificación, y aviso previo a los inquilinos. Algunos estados tienen programas propios en lugar del de la EPA.
En un plan de valor agregado que cambia ventanas, gabinetes, puertas o molduras en un edificio de los años setenta, supón que la regla RRP aplica salvo que las pruebas digan otra cosa. Presupuesta contratistas certificados, pruebas, contención y preparaciones de unidad más largas. Mira el plan de negocios de valor agregado.
Unidades con vale y con apoyo federal
La Lead Safe Housing Rule de HUD agrega requisitos para la vivienda anterior a 1978 con apoyo federal, incluidas las unidades del programa Housing Choice Voucher donde vive un niño menor de 6 años, como evaluaciones visuales y estabilización de la pintura. Si el edificio tiene inquilinos con vale, pregunta a la agencia de vivienda qué exige en la inspección.
¿Qué deben ver los inversionistas?
Indica el año de construcción del edificio, si se hizo una inspección o evaluación de riesgos por plomo, cualquier pintura con plomo conocida y cómo el presupuesto de remodelación toma en cuenta la regla RRP. Incluye el plomo en los factores de riesgo de los edificios antiguos. Mira cómo leer un PPM.
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Preguntas frecuentes
¿Tengo que quitar la pintura con plomo de un edificio anterior a 1978?
Las reglas federales de aviso y la regla RRP no exigen por sí mismas quitar la pintura con plomo en buen estado. Algunos estados y ciudades tienen sus propias reglas de eliminación o de certificación, y los programas de apoyo federal pueden exigir controlar los riesgos. Revisa la ley local.
¿Los estudios están cubiertos?
Las unidades de 0 recámaras están excluidas de target housing, a menos que viva o se espere que viva ahí un niño menor de 6 años.
¿El administrador de la propiedad puede encargarse de los avisos?
Sí, como agente del dueño, y los agentes comparten la responsabilidad del cumplimiento. Aun así, el dueño debe revisar el paquete de contrato.
¿Pintar una unidad entre inquilinos activa la regla RRP?
Si altera más que los umbrales de reparación menor (por ejemplo, raspar o lijar más de 6 pies cuadrados en un cuarto), sí, salvo que la pintura se haya analizado y no tenga plomo.
Siguiente paso: agrega el plomo a tu lista de due diligence de una sindicación.
Fuentes
- 40 CFR 745.103, definiciones (target housing) (en inglés)
- 40 CFR 745.101, alcance y aplicación (en inglés)
- 40 CFR 745.110, oportunidad del comprador para hacer una evaluación (en inglés)
- 40 CFR 745.113, certificación, acuse y conservación de registros (en inglés)
- 40 CFR 745.83, definiciones de la regla de Renovación, Reparación y Pintura (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal ni ambiental. Las reglas estatales y locales sobre el plomo pueden ser más estrictas. Habla con un profesional en plomo y con un abogado sobre tu propiedad. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.