Reglas de accesibilidad de la Fair Housing Act para apartamentos construidos después del 13 de marzo de 1991
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Los edificios de apartamentos diseñados y construidos para ser ocupados por primera vez después del 13 de marzo de 1991 deben cumplir los requisitos de diseño accesible de la Fair Housing Act, que están en 24 CFR 100.205. Las reglas cubren las "viviendas multifamiliares cubiertas": cada unidad de un edificio de 4 o más unidades que tiene elevador, y cada unidad de planta baja en otros edificios de 4 o más unidades. Esas unidades y las áreas públicas y comunes del edificio deben cumplir siete requisitos, desde una entrada y una ruta accesibles hasta cocinas y baños utilizables y muros reforzados para barras de apoyo. Si compras un edificio de 1991 en adelante, revisa el cumplimiento en la due diligence (debida diligencia): corregir incumplimientos después puede significar adaptaciones caras, y los casos de vivienda justa se presentan contra los dueños además de contra los arquitectos y constructores.
Esta guía explica qué edificios están cubiertos, los siete requisitos y cómo revisar un edificio antes de comprar. Complementa la due diligence de la propiedad.
¿Qué edificios y unidades están cubiertos?
Según 24 CFR 100.201, las viviendas multifamiliares cubiertas son:
- Edificios con uno o más elevadores y 4 o más unidades: todas las unidades.
- Otros edificios con 4 o más unidades: las unidades de planta baja.
Las reglas aplican a viviendas ocupadas por primera vez después del 13 de marzo de 1991. Un edificio cuenta como anterior si estaba ocupado en esa fecha o antes, o si su último permiso de construcción (o renovación) se emitió a más tardar el 15 de junio de 1990.
Un complejo con jardines construido en 2005 con edificios de tres pisos sin elevador tiene unidades cubiertas en la planta baja de cada edificio. Un edificio de 1985 no está cubierto por las reglas de diseño, aunque se haya remodelado después, si bien una construcción nueva dentro de él puede plantear sus propias preguntas.
¿Cuáles son los siete requisitos?
Parafraseando 24 CFR 100.205:
- Una entrada al edificio sobre una ruta accesible, salvo que el terreno o características poco comunes del sitio lo hagan impráctico.
- Áreas públicas y comunes accesibles, como la oficina de renta, el área de correo, la lavandería, la alberca y el estacionamiento.
- Puertas suficientemente anchas para sillas de ruedas hacia el edificio y las unidades y dentro de ellos.
- Una ruta accesible hacia y a través de cada unidad cubierta.
- Apagadores, contactos, termostatos y otros controles en lugares accesibles.
- Muros de baño reforzados para poder agregar barras de apoyo después.
- Cocinas y baños utilizables, con espacio para que una persona en silla de ruedas se mueva.
HUD reconoce varios puertos seguros, como ediciones específicas de la norma ANSI A117.1 y el Fair Housing Act Design Manual, para cumplir estos requisitos técnicos.
¿Por qué le importa a un comprador?
- Costo de adaptación. Los problemas comunes (escalones en la entrada de las unidades, puertas angostas, umbrales altos, controles muy altos o muy bajos, estacionamiento y rutas no accesibles) pueden ser caros de corregir en muchas unidades.
- Demandas y quejas. Las organizaciones de vivienda justa hacen pruebas en edificios nuevos, y HUD y el Department of Justice hacen cumplir las reglas de diseño. Los casos suelen nombrar al desarrollador, al arquitecto y al constructor, y también pueden involucrar a los dueños actuales, porque una corrección ordenada por un tribunal necesita la cooperación del dueño y acceso a la propiedad.
- Preguntas del prestamista y la aseguradora. Algunos prestamistas preguntan por reclamos de vivienda justa pendientes; un reclamo también puede afectar el seguro.
Cómo revisar un edificio antes de comprar
- Confirma las fechas. Busca las fechas del permiso de construcción y del certificado de ocupación de cada edificio.
- Pide al vendedor cualquier estudio de accesibilidad, quejas ante HUD o el estado, demandas o acuerdos, y los registros de cualquier adaptación.
- Pide una revisión de accesibilidad para las propiedades posteriores a 1991, aparte del reporte general de condición de la propiedad. Mira la lista de due diligence de una sindicación.
- Recorre una unidad cubierta con una cinta métrica: escalón y umbral de la entrada, ancho de las puertas, espacios del baño, altura de contactos y apagadores.
- Negocia. Si aparecen problemas, pide una rebaja del precio, una reserva (escrow) pagada por el vendedor o que el vendedor responda por los reclamos, y busca asesoría legal.
- Planea los ajustes razonables. Todo dueño debe responder a las solicitudes de ajustes y modificaciones de los residentes. Asegúrate de que tu administrador de la propiedad tenga un proceso por escrito. Mira las empresas administradoras de propiedades.
¿Qué deben ver los inversionistas?
Si el edificio está cubierto y la revisión encontró problemas, describe los hallazgos, el plan y el presupuesto en los documentos de la oferta, y menciona cualquier reclamo pendiente en los factores de riesgo. Mira cómo leer un PPM.
Cómo encaja DoorRaise
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Preguntas frecuentes
¿Las reglas de diseño de la Fair Housing Act aplican a un edificio de los años ochenta?
No las reglas de diseño y construcción, que cubren edificios ocupados por primera vez después del 13 de marzo de 1991. El resto de la Fair Housing Act, incluidos los ajustes y modificaciones razonables, aplica a todos los edificios.
¿Las unidades del segundo piso de un edificio sin elevador están cubiertas?
En un edificio sin elevador, solo las unidades de planta baja están cubiertas por las reglas de diseño.
¿Remodelar unidades activa las reglas de diseño?
Las reglas de diseño aplican a la construcción nueva para primera ocupación después de la fecha de corte. Las remodelaciones pueden traer otros requisitos de reglamento y de accesibilidad, así que revisa los reglamentos de construcción locales con tu arquitecto.
¿La oficina de renta está cubierta por la ADA?
Las áreas abiertas al público, como una oficina de renta, en general son lugares de atención al público bajo la Americans with Disabilities Act, además de las reglas de la Fair Housing Act para áreas comunes.
Siguiente paso: mira otros riesgos de la propiedad a los que hay que ponerles precio en los riesgos de una sindicación de apartamentos para inversionistas.
Fuentes
- 24 CFR 100.205, requisitos de diseño y construcción (en inglés)
- 24 CFR 100.201, definiciones (viviendas multifamiliares cubiertas) (en inglés)
- 42 U.S.C. 3604, discriminación en la venta o renta de vivienda (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal. Habla con un abogado de vivienda justa y con un consultor de accesibilidad sobre tu propiedad. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.