Reglas de aviso a inquilinos que vienen con un préstamo de Fannie Mae o Freddie Mac para apartamentos
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Si tu edificio de apartamentos tiene un préstamo multifamiliar respaldado por el gobierno federal (de Fannie Mae, Freddie Mac o un prestamista asegurado por HUD), es una "covered property" (propiedad cubierta) bajo la CARES Act, y la disposición de avisos de esa ley, 15 U.S.C. 9058(c), dice que el arrendador no puede exigir a un inquilino que desaloje antes de 30 días después de darle un aviso de desalojo. La suspensión de desalojos de 2020 de esa ley terminó hace mucho, pero esa disposición de aviso sigue en la ley, y los tribunales la han aplicado en casos de desalojo, con algunos desacuerdos sobre qué desalojos abarca. Por otro lado, la Federal Housing Finance Agency anunció en 2024 que los nuevos préstamos multifamiliares de Fannie Mae y Freddie Mac exigirían avisos de 30 días para aumentos de renta y vencimientos de contrato y 5 días de gracia para la renta tardía, pero rescindió esa política en marzo de 2025. La ley estatal y local sobre arrendamiento aplica además de todo esto.
Esta guía explica qué cambia el financiamiento en tu operación y en tu análisis. Para elegir el préstamo, mira préstamo puente frente a préstamo de agencia.
¿Qué es una propiedad cubierta?
Según 15 U.S.C. 9058(a), una propiedad cubierta es la que participa en ciertos programas federales de vivienda (como los programas cubiertos por las disposiciones de vivienda de la Violence Against Women Act, que incluyen el Housing Choice Voucher) o en el programa de vales de vivienda rural, o la que tiene un préstamo hipotecario o un préstamo hipotecario multifamiliar respaldado por el gobierno federal. Califica un préstamo multifamiliar otorgado, asegurado o garantizado por una agencia federal, o comprado o bursatilizado por Fannie Mae o Freddie Mac. La mayoría de los edificios de apartamentos con financiamiento de agencia está cubierta.
¿Qué dice la regla del aviso de 30 días?
La subsección (c) dice que el arrendador de una unidad cubierta no puede exigir al inquilino que desaloje antes de 30 días después de darle un aviso de desalojo, y no puede emitir ese aviso hasta después del periodo de suspensión de 2020. Como la suspensión terminó hace mucho, el efecto práctico es el aviso mínimo de 30 días. Algunos tribunales la han aplicado a desalojos por falta de pago de renta; otros la han leído de forma más amplia. Pregunta a tu abogado de desalojos cómo la aplican los tribunales donde está la propiedad, y usa formularios de aviso que cumplan.
Si el edificio también tiene inquilinos con vale de vivienda, las reglas del programa agregan sus propios requisitos de aviso.
¿Qué pasó con las protecciones de la FHFA?
En julio de 2024, la FHFA anunció que, para los nuevos préstamos multifamiliares respaldados por Fannie Mae o Freddie Mac, los deudores tendrían que dar a los inquilinos aviso por escrito de 30 días de los aumentos de renta y los vencimientos de contrato y 5 días de gracia para la renta, con el requisito aplicado a las solicitudes de préstamo firmadas a partir del 28 de febrero de 2025. En marzo de 2025, la FHFA rescindió la política. Lee tus documentos de préstamo reales, porque un préstamo que cerró mientras el requisito estuvo vigente puede tener cláusulas sobre los contratos de arrendamiento, y revisa si cambiaron los formularios de tu prestamista.
¿Cómo debe planearlo un patrocinador?
- Tiempos de desalojo. Suma el aviso federal de 30 días al proceso propio del estado cuando estimes cuánto tarda un desalojo por falta de pago, y úsalo en tus supuestos de cuentas incobrables y de ocupación económica.
- Formularios del administrador de la propiedad. Confirma que los avisos de desalojo y las plantillas de contrato del administrador cumplan las reglas federales, estatales y locales para un edificio con financiamiento de agencia. Mira las empresas administradoras de propiedades.
- Avisos de aumento de renta. Sigue los plazos de aviso estatales y locales. Muchos ya exigen 30 días o más para algunos aumentos. Mira las leyes de control de rentas.
- Requisitos del prestamista. Lee las cláusulas del contrato de préstamo sobre arrendamientos y cumplimiento de leyes, y guarda registro de los avisos por si el administrador del préstamo los pide.
¿Qué deben ver los inversionistas?
Los inversionistas que evalúan un proyecto con financiamiento de agencia deben ver en el análisis tiempos de desalojo que reflejen las reglas federales y locales de aviso, no el mejor caso. Di en los documentos de la oferta si el préstamo trae cláusulas relacionadas con los inquilinos.
Cómo encaja DoorRaise
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Preguntas frecuentes
¿Sigue vigente la suspensión de desalojos de la CARES Act?
No. El periodo de suspensión de 2020 terminó, pero la disposición aparte del aviso de desalojo de 30 días para las viviendas cubiertas sigue en la ley.
¿Un préstamo puente de un prestamista privado hace que un edificio sea propiedad cubierta?
En general no, salvo que el préstamo lo otorgue, asegure, garantice o compre una agencia federal o Fannie Mae o Freddie Mac, o que la propiedad participe en un programa federal de vivienda cubierto.
¿Necesito dar 5 días de gracia con un préstamo de Fannie Mae?
No por la política de la FHFA desde la rescisión de marzo de 2025, salvo que tus documentos de préstamo o la ley estatal o local lo exijan. Revisa los dos.
¿El aviso de 30 días aplica a la no renovación de un contrato?
Los tribunales no coinciden sobre el alcance. Pregunta a un abogado local de desalojos.
Siguiente paso: mira cómo afectan los términos del préstamo a tu proyecto en los términos del préstamo que deben revisar los inversionistas.
Fuentes
- 15 U.S.C. 9058, suspensión temporal de desalojos (sección 4024 de la CARES Act) (en inglés)
- Multifamily Dive: la FHFA revierte parte de las protecciones para inquilinos ligadas a los préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac (marzo de 2025) (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal. La ley de arrendamiento cambia según el estado y la ciudad. Habla con un abogado local de desalojos sobre tu propiedad. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.