Renta por mascota y cuotas por mascota en el análisis de apartamentos: cómo contarlas
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La renta por mascota y las cuotas por mascota forman parte de los otros ingresos de un edificio de apartamentos. Un residente que tiene una mascota puede pagar una renta mensual por mascota, un depósito único o una cuota única no reembolsable, según el contrato de arrendamiento y las reglas locales. El ingreso es real cuando se cobra, pero es menor de lo que muchos patrocinadores suponen, y trae costos: más desgaste de las unidades, más rotación, más quejas por ruido y a veces un costo de seguro mayor. Un análisis justo cuenta el ingreso que el edificio realmente cobra y resta los costos que generan las mascotas.
Esta guía explica cómo contar el ingreso por mascotas en un proyecto, cómo restar sus costos y cómo mostrar la cifra a los inversionistas con un caso bajo.
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¿Qué cuenta como ingreso por mascotas?
- Renta mensual por mascota: un cargo recurrente por mascota, que suele ser la parte más confiable.
- Depósito de mascota: dinero retenido contra daños. Es reembolsable y no es ingreso hasta que el propietario se queda con una parte para cubrir daños.
- Cuota única no reembolsable por mascota: un cargo único al momento de mudarse que el propietario se queda. Es ingreso cuando se cobra.
- Servicios relacionados con mascotas: un servicio de recolección de excremento o un lavado de mascotas, si el propietario los ofrece y los cobra por separado. Estos necesitan sus propios contratos.
No cuente el ingreso por mascotas de residentes que ya se mudaron, ni de mascotas que el contrato no permite. Revise el rent roll y el estado de cuenta del residente, y cuente solo lo que el edificio ha cobrado.
¿Qué costos traen las mascotas?
Las mascotas agregan costos que el patrocinador debe restar:
- Limpieza y reparaciones adicionales en pisos, puertas, mallas y pintura.
- Rotación más larga en unidades con daños por mascotas, lo que significa más días vacíos.
- Manejo de ruidos y quejas, que consume tiempo de administración.
- Seguro, si la póliza tiene exclusiones por mascotas o por razas de perros, o una prima mayor para unidades que aceptan mascotas.
- Costos de desechos y áreas comunes si el edificio tiene un área para perros o para mascotas.
Agregue estos costos al presupuesto de operación como líneas propias, para que el ingreso por mascotas no quede escondido en una cifra mayor.
Un ejemplo hipotético
Estas cifras son inventadas para ilustrar. Use el rent roll y el estado de cuenta de la propiedad.
Un edificio de 72 unidades tiene 30 residentes con mascotas. La renta por mascota es de $35 al mes por mascota, y 30 mascotas la pagan, lo que suma $12,600 al año. El propietario cobra una cuota única no reembolsable de $400 a los residentes nuevos, y espera 10 mudanzas al año con mascota, o $4,000 al año. El depósito de mascota es reembolsable y no cuenta como ingreso.
| Concepto | Monto anual (inventado) |
|---|---|
| Renta por mascota, 30 mascotas a $35 al mes | $12,600 |
| Cuotas no reembolsables por mascota, 10 a $400 | $4,000 |
| Limpieza y reparaciones adicionales por daños de mascotas | ($3,000) |
| Aumento de prima de seguro relacionado con mascotas | ($1,000) |
| Ingreso neto por mascotas, caso base | $12,600 |
El caso base da un neto de $12,600 al año. Un caso bajo, con 20 mascotas que pagan renta y solo 6 cuotas nuevas por mascota, da unos $6,800 al año después de los mismos costos. El plan muestra a los inversionistas ambos casos, y no supone que la cifra mayor se mantendrá si cambian el mercado local o el contrato.
¿Qué revisar antes de comprometerse?
- El contrato de arrendamiento sobre mascotas, la renta, el depósito, la cuota y el límite de mascotas.
- Las reglas locales sobre depósitos y cuotas por mascotas, y las reglas para animales de asistencia, que según la ley federal de vivienda justa no se tratan como mascotas para efectos de cuotas.
- Las exclusiones de mascotas de la póliza de seguro y cualquier regla por raza.
- Los datos de mascotas del rent roll, cotejados con los contratos y con un recorrido por las unidades.
- Los registros de rotación por daños de mascotas, para que la estimación de costo tenga una base.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Regla 506(b) o 506(c). El modelo del proyecto muestra el ingreso por mascotas como parte de otros ingresos, con sus costos y un caso bajo, para que los inversionistas vean el supuesto. DoorRaise no define políticas de mascotas ni da asesoría sobre vivienda justa. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Comience con una página de patrocinador o revise las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Cuenta la renta por mascota al valuar un edificio?
Normalmente es parte de otros ingresos, y los compradores y los prestamistas suelen revisarla por separado. Use solo las cifras cobradas que aparezcan en los registros del vendedor.
¿Puedo cobrar renta por mascota a un animal de asistencia?
En general, no como cuota por mascota. Las leyes federales de vivienda justa tratan a los animales de asistencia de forma distinta a las mascotas. Consulte con un especialista o un abogado de vivienda justa antes de fijar la política.
¿El depósito de mascota es ingreso?
No, hasta que el propietario se quede con una parte para cubrir daños. Muéstrelo como pasivo mientras se retiene.
¿Cómo se sube la renta por mascota?
Siga el contrato de arrendamiento y las reglas locales de aviso. Pruebe el cambio con la renta de mascota del mercado en edificios comparables.
Fuentes
- Otros ingresos en el análisis de edificios de apartamentos, para ver cómo encaja la renta por mascota con el resto de otros ingresos.
- Auditoría de contratos y verificación del rent roll en apartamentos, para cotejar los datos de mascotas con los contratos.
- Análisis del costo de rotación de unidades en apartamentos, para el costo del daño por mascotas en la rotación.
- Las cifras de ejemplo son hipotéticas. Aquí no se cita ninguna renta local por mascota, regla de cuota ni prima de seguro.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte con un abogado de valores y con un contador público sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un intermediario de valores, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.