¿Pueden tu contratista, administrador de propiedades o prestamista invertir en tu sindicación?
En esta página
- ¿Por qué un proveedor querría invertir?
- ¿Cuál es el conflicto?
- ¿Qué debes revelar?
- ¿Cómo mantienes el contrato en condiciones de mercado?
- ¿Puedes cambiar trabajo por participación?
- ¿Y un prestamista que invierte?
- Nuestra opinión
- Ventajas y desventajas, y para quién no es
- Cómo encaja DoorRaise
- Preguntas frecuentes
Sí, un contratista, administrador de propiedades, corredor o prestamista puede invertir en tu sindicación como cualquier otro inversionista, si califica bajo tu exención. Pero un proveedor que también es inversionista crea un conflicto de intereses que debes revelar a todos los inversionistas. Mantén el contrato del proveedor en términos de mercado y decidido por separado, y nunca cambies un trabajo por una inversión. Dinero a cambio de un contrato parece un soborno y puede engañar a los demás inversionistas.
¿Por qué un proveedor querría invertir?
Un contratista quiere el trabajo y una parte de la ganancia. Un administrador de propiedades quiere el contrato de administración y alinearse con el dueño. Un corredor quiere un lugar en el próximo proyecto. Un prestamista quiere una relación más fuerte. Pueden ser motivos legítimos, pero cada uno pone al proveedor en ambos lados de la mesa.
¿Cuál es el conflicto?
Los demás inversionistas confían en que obtengas el mejor precio y calidad de los proveedores. Un proveedor que también invirtió tiene un motivo para inflar una cotización, cobrar antes o recibir un trato generoso de un patrocinador agradecido por el dinero. Es un conflicto con una parte relacionada. Mira comisiones de partes relacionadas y conflictos de intereses.
¿Qué debes revelar?
El papel del proveedor, el monto de la inversión y cualquier término distinto del de otros inversionistas, el contrato y las comisiones del proveedor, y cualquier relación con el patrocinador. Los hechos importantes que se omiten pueden hacer engañosa la oferta bajo la Rule 10b-5 (17 CFR 240.10b-5). Ponlo en el documento de la oferta y actualízalo si cambia (cambios importantes durante una captación).
¿Cómo mantienes el contrato en condiciones de mercado?
Pide al menos dos o tres cotizaciones para trabajos grandes, compara los alcances, documenta por qué elegiste al ganador y haz que la inversión del proveedor la maneje alguien distinto de quien elige a los proveedores. Mantén los términos del contrato iguales a los de un proveedor externo y no des al proveedor tiempos de pago especiales. Mira la comisión de administración de la propiedad y la comisión de administración de la construcción.
¿Puedes cambiar trabajo por participación?
Con cuidado. Dar una participación a un contratista o administrador a cambio de servicios es una compensación, no una inversión, y debe revelarse como tal y valorarse de forma justa. Es distinto del promote de un patrocinador. Si el contratista también aporta dinero, mantén las dos partes separadas en el papel.
¿Y un prestamista que invierte?
Un prestamista que también tiene capital puede tener intereses distintos cuando el préstamo está en problemas. Los documentos de préstamos de agencia y de banco a menudo limitan la relación del prestamista con el prestatario, y algunos exigen revelar a los dueños (revelación de titulares reales al prestamista). Lee los documentos del préstamo y avisa al prestamista antes de aceptar su dinero.
Nuestra opinión
Los proveedores que invierten pueden ser tus mejores creyentes. También son la forma más fácil de perder la confianza de los inversionistas. Revélalos, contrátalos con justicia y mantén el dinero y el trabajo en cajas separadas.
Ventajas y desventajas, y para quién no es
- Puede reducir tus opciones de proveedores. Eliges al proveedor que se gana el trabajo.
- No es para patrocinadores que necesitan el dinero de un proveedor para darle su contrato.
- Error común: mencionar la inversión del proveedor solo cuando surgen problemas.
- No sustituye a un abogado en la revelación de partes relacionadas.
Guías relacionadas: Cómo verificar a los inversionistas acreditados, Lista para incorporar inversionistas y Divulgación de propiedad al prestamista.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre amigos y seguidores que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Somos software, preparación de documentos legales, coordinación del escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento ni un banco ni un agente de escrow, y no guardamos el dinero de los inversionistas: los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, a nombre del proyecto.
Un solo lugar para los documentos de la oferta y las novedades a inversionistas facilita revelar una vez una relación con un proveedor y mostrarla a todos. Revisa las reglas de tu exención antes de aceptar el dinero de un proveedor. Tarifas fijas, nunca un porcentaje de lo captado (ver precios). Crea tu página de patrocinador gratis.
Preguntas frecuentes
¿Puede mi contratista invertir en el proyecto que renueva?
Sí, si califica como inversionista, revelas la relación y su contrato es a precio de mercado y decidido por separado.
¿Puede mi administrador de propiedades ser inversionista?
Sí, con revelación. Revisa el contrato de administración por conflictos y asegúrate de que la comisión sea de mercado.
¿Puede invertir el corredor que me vendió la propiedad?
Sí, con revelación. Cuida que su comisión y su inversión no estén atadas entre sí.
¿Tengo que decírselo a los inversionistas?
Sí. Una relación importante con un proveedor pertenece a los documentos de la oferta.
Fuentes
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores antes de promover una oferta. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.