Gimnasios y salones comunitarios en apartamentos: costo de las amenidades y la renta que deben sostener
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A los residentes les gustan el gimnasio y el salón comunitario, y muchos prospectos preguntan por ellos en el primer recorrido. Un plan de valor agregado puede agregar o mejorar estos espacios para sostener rentas más altas. El costo es real y se repite. Los equipos se desgastan y hay que reemplazarlos. El cuarto necesita limpieza, reparaciones y un contrato de servicio. El seguro y los servicios públicos suman más. Un patrocinador que financia una amenidad sin un número de lo que debe generar puede terminar pagando un cuarto que nadie puede poner precio.
Esta guía muestra cómo sumar el costo anual de una amenidad, cómo encontrar la prima de renta que debe sostener para no perder dinero y cómo probar esa prima contra contratos. No es asesoría sobre la seguridad de equipos de ejercicio ni sobre las reglas de vivienda justa en espacios compartidos. Revise las indicaciones del fabricante y las reglas locales de cada espacio.
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¿Cuánto cuesta una amenidad cada año?
- Equipos. Las máquinas, los muebles y los accesorios, con un ciclo de reemplazo fijado por las recomendaciones del fabricante y el uso del edificio.
- Reserva de reemplazo. El costo de los equipos entre los años que faltan para reemplazarlos.
- Mantenimiento. Limpieza, insumos, reparaciones y un contrato de servicio para los equipos.
- Seguro y servicios públicos. La cobertura adicional y la luz, la calefacción y el agua que usa el cuarto.
- Personal u horas. Cualquier tiempo que la recepción o un administrador dedique al cuarto.
Ejemplo hipotético
Estas cifras son ficticias y sirven solo para ilustrar. Obtenga cotizaciones de equipos, el precio del contrato de servicio y el costo del seguro antes de comprometerse.
Un edificio de 60 unidades planea un gimnasio con $42,000 en equipos. El dueño supone que los equipos se reemplazan cada siete años, así que la reserva es de $6,000 al año. El mantenimiento, la limpieza y el contrato de servicio suman $3,000 al año. El costo anual total es de $9,000, antes de servicios públicos y seguro, que el dueño deja fuera de este ejemplo.
| Concepto | Monto (ficticio) |
|---|---|
| Reserva de equipos, $42,000 en 7 años | $6,000 al año |
| Mantenimiento, limpieza y servicio | $3,000 al año |
| Costo anual total | $9,000 al año |
| Prima de equilibrio por unidad ($9,000 / 60 unidades / 12 meses) | $12.50 al mes |
Para no perder dinero, la amenidad debe sostener una prima de $12.50 al mes en cada unidad. A $10 al mes, el edificio queda $1,800 al año por debajo. A $15 al mes, la amenidad cubre su costo y deja $1,800 de sobra. El plan debe mostrar la prima de equilibrio, para que los inversionistas vean cuánta renta necesita la amenidad.
¿Cómo se prueba la prima?
Compare contratos de unidades con y sin la amenidad, en el mismo edificio o en uno comparable. Cuente solo la prima que se sostiene en contratos firmados, después de las concesiones. Pregunte al administrador con qué frecuencia los prospectos eligen una unidad por el cuarto y cuántos residentes renuevan por él. Esas respuestas respaldan el valor para captación y retención. No reemplazan la comparación de rentas.
¿Cuándo vale la pena financiar una amenidad?
Una amenidad tiene más sentido cuando los competidores del edificio tienen el mismo espacio y los comparables de renta muestran una prima que cubre el costo. Tiene menos sentido cuando el edificio cobraría la misma renta sin ella. La guía de plan de mejoras de la propiedad explica cómo ordenar las amenidades frente a otras mejoras, para que el dinero vaya a donde sigue la renta.
¿Qué debe revisar antes de financiarla?
- Las cotizaciones de equipos y su vida útil, según el fabricante.
- El contrato de servicio, incluido quién paga las reparaciones por encima de un monto fijado.
- El espacio del cuarto, su electricidad y su ventilación, en un recorrido con un contratista.
- Las reglas de la póliza de seguro para el cuarto y sus equipos.
- El lenguaje del contrato de arrendamiento sobre la amenidad, sus horarios y las reglas para invitados.
- Las amenidades de los edificios comparables, con una visita o una revisión de anuncios.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Regla 506(b) o 506(c). El presupuesto de operación y el plan de capital del proyecto muestran el costo anual, la reserva de reemplazo y la prima de equilibrio, para que los inversionistas vean lo que la amenidad debe generar. DoorRaise no vende equipos de ejercicio ni opera salones. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable) y la tarifa anual de administración es $5,000 al año desde el cierre.
Empiece con una página del patrocinador o vea las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Cómo encuentro la prima de renta que necesita una amenidad?
Divida su costo anual entre el número de unidades y entre 12. Ese es el monto mensual que cada unidad debe generar para que la amenidad no pierda dinero.
¿La reserva de equipos va en el presupuesto de operación?
Va en la reserva o en el plan de capital, con aportes anuales. El mantenimiento y el servicio van en el presupuesto de operación.
¿Un salón comunitario cuenta como ingreso?
No directamente. Apoya la renta y la captación, que aparecen en la lista de rentas y en la ocupación, no como una partida de ingreso aparte.
¿Y si los residentes casi nunca usan la amenidad?
Cuente la prima que sostienen los contratos, no la frecuencia de uso del cuarto. Un cuarto poco usado puede ayudar a la captación, pero el plan no debe suponerlo.
Fuentes
- Plan de mejoras de la propiedad para apartamentos de valor agregado, para ordenar las amenidades frente a otras mejoras.
- Reservas de sindicación para operación y reemplazo de capital, para cómo se fijan las reservas de reemplazo.
- Otros ingresos de apartamentos en el análisis, para ingresos cobrados directamente a los residentes.
- Las cifras de ejemplo son hipotéticas. Aquí no se cita ninguna encuesta de primas de amenidades. Pruebe la prima con contratos de unidades comparables.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte a un profesional de equipos de ejercicio sobre seguridad, a un contador público sobre el tratamiento del gasto y a un abogado de valores sobre su proyecto. DoorRaise no es un bufete de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.