Seguro contra inundaciones en un préstamo de apartamentos: cuándo se exige y por cuánto
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Un prestamista regulado por las agencias bancarias federales debe exigir seguro contra inundaciones cuando un edificio que garantiza el préstamo está en una Special Flood Hazard Area de FEMA (zonas de inundación que empiezan con A o V), y la cobertura debe ser al menos lo menor entre el saldo pendiente del préstamo y la cobertura máxima disponible para ese tipo de edificio. Para edificios de apartamentos de cinco o más unidades, el National Flood Insurance Program (NFIP) cubre hasta $500,000 por edificio y $100,000 de contenidos. Como reconstruir la mayoría de los edificios de apartamentos cuesta mucho más de $500,000, los prestamistas y los programas de agencia a menudo esperan más cobertura que el mínimo del NFIP, y los dueños agregan seguro contra inundaciones privado o en exceso. Revisa la zona de inundación de cada edificio del terreno antes de comprometerte, porque mueve tu presupuesto de seguros, los términos de tu préstamo y tu riesgo.
Esta guía explica cuándo se exige la cobertura contra inundaciones, por cuánto y cómo analizarla. Complementa los seguros de una sindicación y la due diligence (debida diligencia) de la propiedad.
¿Cuándo se exige el seguro contra inundaciones?
Según las reglas sobre inundaciones de las agencias bancarias federales (por ejemplo, 12 CFR 339.3 de la FDIC), un prestamista regulado no puede otorgar, aumentar, extender ni renovar un préstamo garantizado por un edificio en una Special Flood Hazard Area de una comunidad que participa en el NFIP, salvo que el edificio tenga seguro contra inundaciones durante el plazo del préstamo. El prestamista pide una determinación estándar de riesgo de inundación para cada edificio.
En un complejo con jardines, algunos edificios pueden estar en la zona y otros no. La obligación aplica a cada edificio dentro de la zona. Los prestamistas de agencia (Fannie Mae y Freddie Mac) y muchos prestamistas puente tienen sus propios requisitos de seguro además del mínimo federal, así que lee la carta de términos.
¿Cuánta cobertura se exige?
El mínimo federal es lo menor entre:
- el saldo pendiente del préstamo, o
- la cobertura máxima disponible bajo el NFIP para ese tipo de edificio.
La cobertura aplica al edificio y a los contenidos que garantizan el préstamo, no al terreno. Para edificios de apartamentos de cinco o más unidades, el máximo del NFIP es de $500,000 por edificio, con $100,000 de cobertura de contenidos por póliza.
Un ejemplo (cifras ficticias)
Los números de abajo son inventados para mostrar el cálculo.
- Un complejo tiene 8 edificios. Tres están en la zona de inundación AE. Reconstruir cada uno cuesta alrededor de $2,400,000.
- El préstamo es de $14,000,000.
- Mínimo federal: lo menor entre $14,000,000 y la cobertura máxima disponible. La máxima disponible es $500,000 por cada uno de los tres edificios en la zona, así que $1,500,000 en total.
- Eso deja a cada edificio de la zona con alrededor de $1,900,000 sin asegurar ante una pérdida total. Muchos prestamistas, y la mayoría de los dueños cuidadosos, agregan cobertura en exceso por encima de la capa del NFIP, y los requisitos de seguro del prestamista pueden exigirla.
¿Qué no cubre el seguro contra inundaciones?
- Renta perdida. Las pólizas del NFIP no pagan pérdida de ingresos ni de renta. Si una inundación vacía unidades durante meses, la renta se detiene pero la hipoteca no. Pregunta por cobertura de pérdida de ingresos por inundación en una póliza privada o en exceso.
- El terreno y algunas áreas debajo del piso más bajo. La cobertura del NFIP para sótanos y áreas debajo de pisos elevados es limitada.
- Las pertenencias de los inquilinos. Los residentes necesitan su propio seguro de inquilino.
Cómo analizar el riesgo de inundación
- Ubica cada edificio en el Flood Map Service Center de FEMA y confírmalo con la determinación de inundación del prestamista.
- Pide cotizaciones pronto. El precio del NFIP ahora refleja el riesgo de cada edificio, y las cotizaciones privadas varían. Pon el número real en la proyección, no la prima del año pasado del vendedor.
- Pide un certificado de elevación si el vendedor lo tiene; puede influir en el precio.
- Modela una inundación: la renta perdida durante las reparaciones, el deducible y cualquier diferencia sin asegurar por encima de la cobertura.
- Revisa los requisitos del prestamista de monto, deducible y capas en exceso antes de firmar el contrato de compra. Mira lo que revisan los prestamistas.
- Mira también fuera de la zona del mapa. Muchos reclamos por inundación vienen de fuera de las Special Flood Hazard Areas. Ahí la cobertura es opcional y a menudo barata.
¿Qué deben ver los inversionistas?
Indica qué edificios están en zona de inundación, qué cobertura tienes, el deducible y la diferencia sin asegurar, e incluye la inundación en los factores de riesgo cuando aplique. Mira los riesgos de una sindicación de apartamentos.
Cómo encaja DoorRaise
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Preguntas frecuentes
¿Se exige el seguro contra inundaciones si el edificio nunca se ha inundado?
Si el prestamista está regulado por el gobierno federal y el edificio está en una Special Flood Hazard Area, sí. La obligación sigue el mapa de FEMA, no la historia del edificio.
¿Puedo comprar solo $500,000 de cobertura por edificio?
Eso puede cumplir el mínimo federal, pero los requisitos propios del prestamista pueden pedir más, y un límite de $500,000 en un edificio que vale varios millones deja una diferencia grande sin asegurar.
¿El seguro privado contra inundaciones satisface al prestamista?
Los prestamistas regulados por el gobierno federal deben aceptar pólizas privadas que cumplan la definición del reglamento y el monto de cobertura. Confírmalo con el prestamista antes de contratar.
¿Quién paga el seguro contra inundaciones en una sindicación?
La empresa del proyecto, como gasto de operación, lo que reduce el flujo de efectivo para los inversionistas. Inclúyelo en el presupuesto desde el primer día.
Siguiente paso: mira otros riesgos de la propiedad a los que hay que ponerles precio en la ocupación de punto de equilibrio.
Fuentes
- 12 CFR 339.3, obligación de comprar seguro contra inundaciones (FDIC) (en inglés)
- FDIC FIL-28-2014, aumento de la cobertura máxima para otros edificios residenciales (en inglés)
- FEMA Flood Map Service Center (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría de seguros, legal ni de inversión. Los límites de cobertura y los requisitos de los prestamistas cambian. Habla con tu corredor de seguros y con tu prestamista sobre tu propiedad. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.