Estado financiero personal y calendario de bienes raíces para un préstamo de apartamentos
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Cuando pides un préstamo para apartamentos, el prestamista evalúa la propiedad y a las personas detrás de ella. Además del proyecto, te pedirán un estado financiero personal (PFS) y un calendario de bienes raíces propios (REO) de cada garante o responsable clave. Los patrocinadores nuevos suelen enviar una hoja de cálculo improvisada y se retrasan. Esta publicación explica qué lleva cada documento, cómo presentar participaciones en sindicaciones y qué pruebas piden los prestamistas.
¿Qué lleva un estado financiero personal?
| Sección | Qué enumerar | Prueba que suelen pedir los prestamistas |
|---|---|---|
| Efectivo y activos líquidos | Cuentas corrientes, de ahorro, de corretaje y del mercado monetario | Los dos estados de cuenta más recientes |
| Cuentas de jubilación | Saldo, indicando que el acceso puede ser limitado | Último estado de cuenta |
| Bienes raíces | Valor e hipoteca de cada propiedad | Consulta el calendario REO |
| Participaciones en negocios | Tu propiedad y una estimación justa de su valor | Documentos de la entidad, K-1 |
| Pagarés y otros activos | Dinero que te deben, vehículos, otros | Respaldo cuando sea importante |
| Pasivos | Hipotecas, préstamos, tarjetas, impuestos por pagar | Informe de crédito, estados de cuenta |
| Obligaciones contingentes | Préstamos que garantizaste, demandas, disputas fiscales | Documentos del préstamo |
| Ingresos y fuentes | Salario, rentas, distribuciones | Declaraciones de impuestos |
Fecha el documento, fírmalo y usa valores que puedas respaldar. Los activos líquidos son los que más importan. Muchos prestamistas cuentan la liquidez como efectivo y valores negociables, no como saldos de jubilación ni patrimonio en un negocio, así que pregunta cómo contarán los tuyos.
¿Qué muestra el calendario REO?
Para cada propiedad que tú o tus entidades poseen, enumera la dirección, el tipo, la fecha de compra, el porcentaje de propiedad, el valor actual, el saldo del préstamo, el prestamista, la tasa de interés, el vencimiento, el pago mensual, el ingreso anual y si eres garante personal. Agrupa por entidad y muestra tu parte. Los prestamistas lo usan para ver tu experiencia, tu apalancamiento y dónde más estás obligado.
¿Cómo mostrar participaciones en sindicaciones?
Si eres inversionista en otros proyectos, enumera la participación a un valor que puedas respaldar (a menudo tu capital invertido o la última valuación del patrocinador) y anota que es ilíquida. Si eres patrocinador de un proyecto, enumera la propiedad en REO con tu porcentaje e indica si garantizas el préstamo. No presentes el valor bruto total como propio. Muestra tu parte. Consulta el garante del préstamo y los copatrocinadores y responsables clave.
¿Cuáles son los errores comunes?
- Omitir obligaciones contingentes, como otras garantías.
- Contar activos de jubilación o ilíquidos como efectivo.
- Usar el precio de la propiedad como tu aporte al patrimonio neto.
- Estados de cuenta vencidos. Los prestamistas quieren recientes, a menudo de los últimos 30 a 60 días.
- Números distintos en distintos paquetes de prestamistas.
Nuestra opinión
Arma el PFS y el calendario REO antes de necesitarlos y actualízalos cada trimestre. Un paquete limpio y consistente indica un patrocinador que también informará con claridad a sus inversionistas.
Ventajas y desventajas, y para quién no es
- No sirve para elegir prestamista. Los requisitos varían, así que pregunta a cada uno qué necesita.
- Error común: redondear valores hacia arriba para cumplir un requisito de patrimonio neto.
- No sustituye el consejo de tu contador o abogado.
Guías relacionadas: Lista para prestamistas y Cronograma del préstamo.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre amigos y seguidores que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Somos software, preparación de documentos legales, coordinación del escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento, ni un banco ni un agente de escrow, y no guardamos el dinero de los inversionistas: los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, a nombre del proyecto.
DoorRaise mantiene el proyecto en su propia compañía con sus propios documentos y una página del proyecto, y verifica la acreditación de cada inversionista, en captaciones 506(b) y 506(c). Tarifas fijas, nunca un porcentaje de lo captado (ver precios). Crea tu página de patrocinador gratis.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre un PFS y un calendario REO?
El PFS muestra toda tu situación financiera. El calendario REO enumera los bienes raíces que posees y la deuda de cada propiedad.
¿Los prestamistas exigen un patrimonio neto concreto?
Varía según el prestamista y el préstamo. Muchos quieren patrimonio neto y liquidez ligados al tamaño del préstamo. Pide al prestamista su requisito por escrito.
¿Incluyo el dinero de inversionistas que estoy reuniendo?
No. El dinero que reúnes de inversionistas no es tu activo. Enumera solo tus propios activos y tu participación.
¿Todos los inversionistas deben dar un PFS?
Normalmente solo el garante o responsable clave. Los inversionistas pasivos suelen no hacerlo. Los prestamistas pueden pedir identificar a los dueños por encima de cierto porcentaje.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily
- Freddie Mac Multifamily
- 18 U.S.C. 1014, false statements to lenders
- 17 CFR 230.501
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Los requisitos de los prestamistas difieren. Confirma con tu prestamista, contador y abogado. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un prestamista, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.