Sindicación de parques de casas móviles frente a sindicación de apartamentos: qué poseen realmente los inversionistas
En esta página
- ¿Qué posee el inversionista en cada proyecto?
- ¿En qué se diferencian la rotación y la economía de los residentes?
- ¿Cómo es el gasto de capital?
- ¿Cómo se compara el financiamiento?
- ¿Qué riesgos regulatorios y de reputación son propios de los parques?
- ¿En qué cambia la debida diligencia?
- ¿Son distintas las reglas de valores?
- ¿Cómo debe pensar un inversionista en combinarlos?
- Cómo encaja DoorRaise
- Preguntas frecuentes
Una sindicación de un parque de casas móviles y una sindicación de apartamentos se parecen en el papel: un patrocinador forma una LLC, reúne capital de inversionistas bajo la Regulación D, compra una propiedad con un préstamo y reparte el flujo de caja y lo que deja la venta. La diferencia está en lo que posee la LLC. En un parque de casas móviles (también llamado comunidad de viviendas prefabricadas, o manufactured housing community), el proyecto suele poseer el terreno, los lotes (los sitios para las casas), las calles y los sistemas de servicios, y la mayoría de los residentes son dueños de su casa y solo rentan el lote donde está. En un proyecto de apartamentos, la LLC posee los edificios y cada unidad, así que paga cada techo, cocina y calentador de agua, y los residentes entran y salen con más frecuencia. Esa sola diferencia determina la rotación, el gasto de capital, el financiamiento, el riesgo regulatorio y la debida diligencia que debe esperar del patrocinador.
Esta publicación forma parte de nuestra guía de sindicación inmobiliaria. Compara los dos tipos de propiedad para un inversionista acreditado que evalúa un proyecto frente al otro. DoorRaise admite solo edificios de apartamentos de 5 o más unidades; no admite ofertas de parques de casas móviles.
¿Qué posee el inversionista en cada proyecto?
| Concepto | Parque de casas móviles (típico) | Edificio de apartamentos |
|---|---|---|
| Terreno | Lo posee el proyecto | Lo posee el proyecto |
| Casas o unidades | La mayoría son de los residentes; algunos parques poseen casas y las rentan | Las posee el proyecto |
| Calles, agua, drenaje, electricidad | A menudo privados, propiedad del proyecto, que los mantiene | Por lo general redes públicas hasta el límite de la propiedad |
| Renta que se cobra | Renta del lote, más renta de la casa en las casas del parque | Renta de la unidad |
| Reparaciones interiores | Le tocan al residente en las casas que son suyas | Le tocan al propietario |
Las casas propiedad del parque cambian el panorama. Cuando un parque posee y renta casas, asume las mismas reparaciones interiores, rotación y costos de preparación que un dueño de apartamentos, a menudo en unidades más antiguas. Pregunte cuántas casas posee el parque, su antigüedad y estado, y si el plan es venderlas a los residentes, seguir rentándolas o retirarlas.
¿En qué se diferencian la rotación y la economía de los residentes?
En un parque donde los residentes son dueños de su casa, mudarse suele significar vender la casa en su lugar, porque mover físicamente una vivienda prefabricada es caro y muchas casas antiguas no se pueden mover. Eso tiende a mantener estable la ocupación de los lotes y bajos los costos de rotación. La otra cara es que los residentes tienen poca capacidad de irse cuando sube la renta del lote, que es justamente por qué los aumentos de renta en los parques atraen escrutinio.
En un edificio de apartamentos, los residentes pueden irse al terminar el contrato con un camión de mudanza. La rotación es un costo operativo normal: días vacíos, limpieza, pintura, pisos y arrendamiento. El ingreso de los apartamentos responde más rápido al mercado en ambas direcciones. Consulte los riesgos de la sindicación de apartamentos para nuevos inversionistas para ver cómo la vacancia y la rotación se reflejan en los rendimientos.
¿Cómo es el gasto de capital?
El capex de un parque de casas móviles se concentra en la infraestructura:
- Calles: pavimento, nivelación y drenaje en toda la comunidad.
- Agua y drenaje: muchos parques poseen líneas privadas de agua y drenaje, y a veces sus propios pozos, sistemas sépticos o pequeñas plantas de tratamiento. La tubería antigua puede tener fugas, y un sistema privado puede implicar permisos, obligaciones de análisis y supervisión de autoridades.
- Electricidad y gas: algunos parques poseen el sistema de distribución detrás de un medidor maestro, lo que pasa al propietario el trabajo de reparación y facturación.
- Lotes vacíos: llenar lotes vacíos puede requerir comprar o financiar casas para traerlas.
Gran parte de esto está bajo tierra y es difícil de inspeccionar. Un proyecto que parece barato por la renta de los lotes puede cargar con una factura grande para reemplazar los servicios.
El capex de apartamentos se concentra en los edificios: techos, climatización, plomería, electricidad, ventanas, estacionamientos e interiores de las unidades. Es visible, más fácil de inspeccionar y es el objeto de un informe estándar del estado de la propiedad. Consulte inspecciones de debida diligencia de apartamentos.
¿Cómo se compara el financiamiento?
Los apartamentos tienen el mercado de préstamos más profundo de los bienes raíces comerciales: préstamos de agencia de Fannie Mae y Freddie Mac, programas de HUD, bancos, aseguradoras de vida, CMBS y prestamistas puente. Fannie Mae y Freddie Mac también ofrecen programas de préstamo para comunidades de viviendas prefabricadas, pero solo para comunidades que cumplen sus requisitos de elegibilidad (calidad, tamaño, servicios y otras pruebas), y menos prestamistas otorgan activamente estos préstamos. Los parques más pequeños o antiguos, con servicios privados o muchas casas propiedad del parque, pueden depender de bancos, financiamiento del vendedor u otras fuentes con plazos más cortos. Cuando compare dos proyectos, pregunte qué préstamo tiene el patrocinador, su plazo y tipo de tasa, y cómo financiaría la propiedad más adelante un refinanciamiento o un comprador.
¿Qué riesgos regulatorios y de reputación son propios de los parques?
- Escrutinio de los aumentos de renta. Como los residentes que son dueños de su casa no pueden mudarse fácilmente, los aumentos de renta de los lotes en algunos mercados han atraído cobertura de prensa, organización de residentes y atención política.
- Leyes estatales sobre viviendas prefabricadas. Algunos estados tienen leyes específicas para comunidades de viviendas prefabricadas, que pueden cubrir los plazos de aviso para aumentos de renta, los términos de los contratos, las reglas del parque, la venta o el cierre de un parque y, en algunos estados, derechos de los residentes relacionados con la venta de un parque. Las reglas varían mucho de un estado a otro.
- Reglas locales de renta. Algunas ciudades y condados aplican estabilización de rentas a la renta de los lotes de casas móviles. Consulte leyes de control de rentas para inversionistas en apartamentos para ver cómo las reglas de renta afectan el análisis en general.
- Cumplimiento ambiental y de servicios en los sistemas privados de agua y drenaje.
Los apartamentos tienen sus propios riesgos regulatorios (reglas de renta, códigos de habitabilidad, vivienda justa), pero la exposición de reputación por subir la renta de los lotes a residentes que no pueden mudarse es propia de los parques.
¿En qué cambia la debida diligencia?
Además de la revisión habitual del título, el levantamiento topográfico, el estudio ambiental y la lista de rentas, un proyecto de parque requiere:
- Una separación entre casas de los residentes y casas del parque, con títulos y estado de las casas del parque.
- El historial de la renta de los lotes y cualquier regla estatal de aviso para los aumentos.
- Inspección de los sistemas de servicios: revisión con cámara de las líneas de drenaje, análisis del agua, permisos de pozos y sépticos, y si los servicios se cobran a los residentes.
- La zonificación y cualquier límite para reemplazar casas o llenar lotes vacíos.
Un proyecto de apartamentos se centra más en los interiores de las unidades, los sistemas del edificio, la lista de rentas frente a los contratos y el T12. En ambos casos, use la misma disciplina: compare dos proyectos de sindicación con los mismos supuestos antes de decidir.
¿Son distintas las reglas de valores?
No. Una sindicación de un parque y una de apartamentos venden el mismo tipo de valor: una participación en una LLC o una sociedad en comandita. Ambas suelen basarse en la Regla 506(b) o 506(c) de la Regulación D, presentan el Form D y están sujetas a las reglas contra el fraude. En un proyecto 506(c), el patrocinador debe tomar medidas razonables para verificar que cada inversionista sea acreditado. Consulte 506(b) frente a 506(c). El tipo de propiedad cambia los riesgos sobre los que debe leer, no el marco legal.
¿Cómo debe pensar un inversionista en combinarlos?
Algunos inversionistas tienen ambos tipos de propiedad para repartir el riesgo entre distintos comportamientos de los residentes, patrones de capex y prestamistas. Eso puede tener sentido, siempre que cada proyecto se sostenga por sí mismo. Consulte diversificar entre sindicaciones de apartamentos para ver cómo dimensionar posiciones y evitar concentrarse en un solo patrocinador o mercado.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores. No admite parques de casas móviles, así que una oferta de un parque necesitaría otra estructura. En los proyectos de apartamentos, DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c). Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, y después del cierre DoorRaise se encarga de las distribuciones trimestrales, las actualizaciones a inversionistas y la entrega de K-1 (el contador del proyecto prepara los K-1). DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 para empezar (no reembolsable) y $5,000 al año por administración, y el primer año se paga al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
Preguntas frecuentes
¿Los inversionistas de un parque de casas móviles son dueños de las casas?
Por lo general no. En la mayoría de los parques los residentes son dueños de su casa y rentan el lote. Algunos parques poseen y rentan una parte de las casas, y esas casas tienen costos de reparación y rotación parecidos a los de un apartamento.
¿La rotación es menor en un parque de casas móviles?
A menudo sí, donde los residentes son dueños de su casa, porque mover una vivienda prefabricada es costoso. Las casas del parque suelen rotar más como apartamentos.
¿Un parque de casas móviles puede obtener un préstamo de agencia?
Fannie Mae y Freddie Mac tienen programas para comunidades de viviendas prefabricadas que cumplen sus requisitos, pero califican menos parques y hay menos prestamistas que otorgan estos préstamos que para apartamentos.
¿Las sindicaciones de parques de casas móviles se regulan de otra forma?
Las reglas de valores son las mismas: la Regulación D, por lo general la Regla 506(b) o 506(c). La propiedad en sí puede estar sujeta a leyes estatales sobre viviendas prefabricadas y a reglas locales de renta que no aplican a los apartamentos.
¿DoorRaise admite proyectos de parques de casas móviles?
No. DoorRaise admite solo edificios de apartamentos de 5 o más unidades.
Fuentes
- SEC, Investor.gov: investor bulletin on private placements under Regulation D (en inglés)
- 17 CFR 230.506, exemption for limited offers and sales (en inglés)
- SEC, Rule 506(c) general solicitation (en inglés)
- Fannie Mae Multifamily (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. DoorRaise no es un corredor de bienes raíces, ni un prestamista, ni un bufete, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.