Joint venture vs. sindicación: ¿cuándo tu proyecto se vuelve un valor?

En un joint venture inmobiliario, un grupo pequeño de socios tiene cada uno control real sobre el proyecto. En una sindicación, inversionistas pasivos ponen el dinero y dependen de un patrocinador para operarlo. La diferencia importa porque las participaciones pasivas normalmente son valores, lo que significa que necesitas una exención como la Rule 506(b) o la 506(c). Si eres el patrocinador de una sindicación inmobiliaria, creamos DoorRaise para ese camino.

¿Cuál es la diferencia entre un joint venture y una sindicación?

Un joint venture reúne a unos pocos socios que participan activamente. Una sindicación reúne a muchos inversionistas detrás de un patrocinador que toma las decisiones. La diferencia está en el control, no solo en el tamaño.

Para ver los papeles dentro de una sindicación, mira GP vs. LP en una sindicación inmobiliaria.

¿Cuándo un proyecto inmobiliario es un valor?

Un proyecto es un valor cuando cumple la prueba del contrato de inversión de la decisión de 1946 de la Corte Suprema en SEC v. W.J. Howey Co. En ese caso, la Corte describió un contrato de inversión como un esquema donde una persona "invierte su dinero en una empresa común y se le lleva a esperar ganancias exclusivamente del esfuerzo del promotor o de un tercero". Puedes leer la opinión en Justia.

Desde entonces, los tribunales han aplicado la prueba a muchos tipos de proyectos inmobiliarios. Un inversionista pasivo en una sindicación de apartamentos encaja en ella: pone dinero, el dinero se junta y el patrocinador hace el trabajo.

¿Un joint venture puede ser un valor?

Sí. En Williamson v. Tucker (5th Cir. 1981), el tribunal sostuvo que la forma de una sociedad general o de un joint venture no protege automáticamente a una inversión de las leyes federales de valores. El tribunal dijo que la participación en una sociedad o empresa conjunta puede ser un contrato de inversión cuando el inversionista demuestra una de tres cosas:

1. El acuerdo deja tan poco poder en manos del socio que el arreglo funciona como una sociedad limitada.
2. El socio es tan inexperto y desconoce tanto los negocios que no puede usar con inteligencia los poderes que tiene.
3. El socio depende tanto de alguna habilidad empresarial o administrativa única del promotor o administrador que no puede reemplazarlo ni ejercer poderes significativos.

La opinión está en Justia. Es un caso del Quinto Circuito, así que otros tribunales pueden aplicar la prueba de otra manera.

Un ejemplo moderno

En SEC v. Schooler (9th Cir. 2018), el tribunal sostuvo que las participaciones de sociedad general que vendió el acusado, unas 3,400 a lo largo de la operación, eran contratos de inversión. El tribunal escribió que vestir un contrato de inversión con los adornos de una participación de sociedad general no lo inmuniza contra las leyes de valores. Mira la opinión.

¿Y las participaciones de una LLC?

No hay una regla general. En Robinson v. Glynn (4th Cir. 2003), el tribunal se negó a tratar todas las participaciones de LLC igual, y dijo que si una participación de LLC es un valor depende de la realidad económica del arreglo. El inversionista de ese caso era un ejecutivo activo con un puesto en la junta, derechos de aprobación e informes regulares, así que su participación no era un valor. Mira la opinión.

En una sindicación típica, la LLC es administrada por un administrador, y los inversionistas no pueden dirigir el negocio. Eso apunta en sentido contrario. Nuestra guía del acuerdo operativo de una sindicación muestra dónde se escriben esos derechos de control.

¿Cómo es un joint venture inmobiliario típico?

Una estructura común junta a un socio operador, que encuentra y dirige el proyecto, con un socio de capital, que pone la mayor parte del dinero. Un documento de la firma de abogados Bradley sobre los términos de un joint venture describe a los socios de capital como quienes normalmente se quedan fuera de la administración diaria pero quieren derechos de aprobación sobre decisiones importantes, como financiamiento, compra o venta de propiedades, arrendamientos importantes y operaciones con afiliados.

Las ganancias suelen seguir una cascada de distribuciones (waterfall) con devolución de capital, un rendimiento preferente, un catch-up y una división final. El mismo documento señala que las cláusulas de compra-venta y otras herramientas de salida son comunes. Los números y los derechos son negociables.

Eso funciona cuando el socio de capital es un inversionista con experiencia y derechos de aprobación reales. No encaja con reunir capital de 30 personas entre tus amigos y seguidores.

Un ejemplo práctico: tres proyectos, tres respuestas (ilustrativo)

El control, no la etiqueta, decide la respuesta. Aquí hay tres escenarios ilustrativos. Ninguno es asesoría legal, y un tribunal o la SEC podrían valorar los hechos de otra manera.

Escenario A: un socio de capital

Un operador y un solo inversionista con experiencia forman una LLC para comprar un edificio. El inversionista pone $2,700,000 de los $3,000,000 de capital, es decir, 2,700,000 / 3,000,000 = 90%, y tiene derechos de aprobación sobre el presupuesto, el financiamiento, la venta y las operaciones con afiliados. Esto parece una sociedad negociada entre dos partes que pueden usar sus poderes, así que es menos probable que sea un valor. Aun así, un abogado de valores debe revisarlo.

Escenario B: 36 inversionistas

Un patrocinador reúne $2,736,000 de 36 inversionistas a $76,000 cada uno (36 x $76,000 = $2,736,000). Cada uno tiene 76,000 / 2,736,000 = cerca de 2.8% del capital de los inversionistas. La LLC es administrada por un administrador y los inversionistas votan solo en una venta. Ningún inversionista puede influir en nada. Esta es una oferta de valores clásica.

Escenario C: 15 amigos en un "joint venture"

Un anfitrión llama "socios" de un joint venture a 15 amigos, y cada uno pone $50,000 (15 x $50,000 = $750,000). El anfitrión toma todas las decisiones. La etiqueta dice joint venture, pero la sustancia se parece a una sindicación. Según los factores de Williamson, los amigos tienen poco poder real y dependen del anfitrión. Trátalo como una oferta de valores.

Fíjate en que el monto en dólares no es la prueba. Una captación pequeña de personas pasivas puede ser un valor, y una inversión grande de un socio poderoso puede no serlo.

¿Cuándo conviene sindicar en su lugar?

Usa un marco de sindicación cuando los inversionistas son muchos, pasivos o reclutados entre seguidores, porque esos hechos apuntan a un valor.

• Reúnes capital de más que un puñado de personas.
• Tus inversionistas quieren ser pasivos.
• Reúnes capital de seguidores que construiste en línea.
• Quieres un solo conjunto de términos para todos.

En esos casos, trátalo como una oferta de valores desde el principio. Nuestras guías de qué es la Regulation D y 506(b) vs. 506(c) explican cómo elegir la exención.

¿Cómo tributan los joint ventures y las sindicaciones?

La mayoría tributa como sociedad. El IRS dice que una LLC nacional con al menos dos miembros se clasifica como sociedad para efectos del impuesto federal sobre la renta por defecto, a menos que elija otra cosa (mira la página de LLC del IRS).

Una sociedad presenta el Form 1065 y da a cada socio un Schedule K-1. Las instrucciones del Form 1065 fijan la fecha de vencimiento de la declaración de año calendario el 15 de marzo. Mira los K-1 en una sindicación inmobiliaria. Tu CPA debe confirmar cómo se trata tu entidad.

Nuestra opinión

Nuestra opinión: si dudas si tu proyecto es un joint venture o una sindicación, probablemente es una sindicación. Quienes de verdad son socios de un joint venture rara vez necesitan una etiqueta para sentirse socios.

También creemos que el lenguaje de "socios" en las publicaciones en redes causa más problemas de los que resuelve. Llamar "socios" a 30 inversionistas pasivos invita a la pregunta, y los tribunales miran más allá de la palabra.

Ventajas y desventajas, y para quién no es

Un joint venture verdadero evita algunos pasos de la ley de valores, y limita de quién puedes reunir capital y cuánto control conservas. Una sindicación hace lo contrario.

• No es para patrocinadores que quieren control total. En un joint venture real, un socio de capital puede bloquear tus decisiones.
• No es para patrocinadores que necesitan muchas inversiones pequeñas. Un joint venture funciona con uno o pocos socios grandes.
• No es una forma de evitar la ley de valores. Si los inversionistas no tienen poder real, la etiqueta no te salvará.
• No es algo para adivinar. Si una participación es un valor depende de los hechos, así que pide a un abogado de valores que revise tu estructura.

Otro error común es mezclar los dos: llamar co-GP o socio de JV a una persona porque trae inversionistas. Pagar por conseguir inversionistas abre preguntas aparte sobre corredores. Mira cómo pagar a quienes captan capital.

Dónde entra DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre personas que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Ofrecemos software, preparación de documentos legales, coordinación de escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones, un portal de financiamiento, un banco ni un agente de escrow, y no custodiamos el dinero de los inversionistas.

Nuestras tres tarifas fijas cubren la parte de sindicación del trabajo. La tarifa inicial de $1,500 cubre la formación de la LLC del proyecto, documentos para inversionistas estandarizados y legalmente vinculantes, una cuenta de escrow a nombre del proyecto, la página del proyecto y las verificaciones de acreditación de cada inversionista. El escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, está incluido: DoorRaise paga todos los cargos del agente de escrow, así que ni el proyecto ni los inversionistas pagan nada. La tarifa de cierre de $5,000, que se paga con los fondos captados y solo si el proyecto cierra, cubre las revisiones del patrocinador, el contrato de compra, el título y el préstamo, la presentación del Form D y la firma electrónica. La tarifa anual de $3,500 cubre el envío del K-1 a cada inversionista. La contabilidad, la declaración de impuestos y la preparación de los K-1 no están incluidas: las hace el contador del proyecto, o nuestro servicio opcional Property Books & Taxes: un precio mensual para tu proyecto, con todo incluido.

Tú eliges los estados donde pueden vivir tus inversionistas y pagas las tarifas de aviso de esos estados al costo junto con la tarifa inicial. La tarifa de cada estado no es reembolsable una vez que alguien de ese estado invierte; cuando termina la captación, la tarifa de cada estado donde nadie invirtió se reembolsa automáticamente, junto con la diferencia de cualquier tarifa que haya resultado menor. El proyecto puede reembolsarte la tarifa inicial y esas tarifas al cierre (puedes desactivarlo). La tarifa de cierre de $5,000 cubre el trabajo de presentación, no las tarifas propias de los estados. Nunca tomamos un porcentaje de la captación ni de las ganancias. Mira los precios.

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Preguntas frecuentes

¿Un joint venture inmobiliario es un valor?

No necesariamente. Si cada socio tiene control real y la experiencia para usarlo, puede no serlo. Si los socios son pasivos o dependen de un solo administrador, puede serlo.

¿Puedo evitar las leyes de valores llamando socios a los inversionistas?

No. Los tribunales miran la sustancia del arreglo, no la etiqueta. Las decisiones de Williamson y de Schooler dicen que la forma de una sociedad no protege a un contrato de inversión.

¿Necesito presentar un Form D para un joint venture?

Solo si las participaciones son valores y te apoyas en la Regulation D. Pide a un abogado de valores que revise tu estructura antes de decidir.

¿Cómo tributan los joint ventures y las sindicaciones?

Una LLC con dos o más miembros se clasifica como sociedad por defecto, así que ambos normalmente presentan el Form 1065 y envían K-1. Tu CPA debe confirmar el trato de tu entidad.

¿Cuál es la diferencia entre un co-GP y un socio de joint venture?

Un co-GP es parte del equipo patrocinador de una sindicación, con deberes reales. Un socio de JV es un socio principal del proyecto, con derechos de aprobación. Ninguno de los dos títulos decide por sí solo la cuestión de los valores.

¿Puedo hacer un joint venture con un inversionista grande y aun así usar la Reg D?

Puede que no necesites una exención si el arreglo no es un valor, pero algunos patrocinadores usan la Reg D de todos modos para tener certeza. Es una pregunta para tu abogado.

Fuentes

• SEC v. W.J. Howey Co., 328 U.S. 293 (1946) (en inglés)
• Williamson v. Tucker, 645 F.2d 404 (5.º Cir. 1981) (en inglés)
• SEC v. Schooler, 905 F.3d 1107 (9.º Cir. 2018) (en inglés)
• Robinson v. Glynn, 349 F.3d 166 (4.º Cir. 2003) (en inglés)
• IRS, sociedad de responsabilidad limitada (LLC) (en inglés)
• IRS, instrucciones del Form 1065 (en inglés)
• Bradley, términos clave de los acuerdos de joint venture inmobiliario (2023) (en inglés)

Esta publicación es información general, no asesoría legal. Si una participación es un valor depende de los hechos, así que habla con un abogado de valores. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.