Reemplazo de techo en un edificio de apartamentos: inspección, presupuestos y presupuesto
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El techo protege a cada unidad debajo de él. Cuando tiene fugas, el daño se extiende a los cielos rasos, al aislante, a las paredes y a las unidades bajo la fuga, y el costo de reparación crece. El reemplazo de techo es uno de los conceptos de capital más grandes y menos frecuentes de un edificio de apartamentos, así que el patrocinador debe conocer su antigüedad y su estado antes de fijar el precio.
Esta guía explica cómo inspeccionar el techo, cómo lo cotizan los contratistas y cómo planear el costo en el presupuesto.
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¿Cuáles son los tipos comunes de techo?
- Tejas asfálticas en techos inclinados. Comunes en edificios pequeños y en propiedades estilo jardín.
- Membranas de una capa, como TPO o EPDM, en techos planos o de baja pendiente. Comunes en edificios grandes y más planos.
- Techos de capas asfálticas con varias capas de fieltro y asfalto. Más antiguos, más pesados y con frecuencia reparados en lugar de reemplazados.
- Techos metálicos en techos inclinados o edificios especiales. Costo inicial mayor, vida más larga.
El material decide la vida y el costo, así que inspecciónelo antes de pedir presupuestos.
¿Cómo se inspecciona un techo?
- Pida el historial del techo. Obtenga la fecha de instalación, las reparaciones anteriores, el registro de fugas y los papeles de garantía.
- Recorra el techo con un inspector calificado. Busque agua estancada, ampollas, grietas, tejas faltantes, juntas de impermeabilización dañadas y desagües averiados.
- Revise el interior. Busque manchas en los cielos rasos de los pisos superiores y pasillos, y aislante mojado en el ático.
- Anote las capas. Un techo con varias capas puede requerir retiro total del material, lo que agrega costo y disposición.
- Revise el historial de reclamos. Los reclamos por tormenta y granizo indican daños anteriores y si se repararon por completo.
La guía de revisión previa enumera el conjunto completo de inspección. Los hallazgos del techo deben leerse junto con la envolvente del edificio y el historial de fugas.
¿Cómo cotizan los contratistas un techo?
Los presupuestos suelen indicar un precio por cuadro de techo, más el retiro del material anterior, la disposición, el aislante, las juntas de impermeabilización y los desagües, además del costo de movilización y acceso. Pida a cada postor que cotice el mismo alcance y que indique la garantía.
Un ejemplo hipotético
Estas cifras son inventadas para ilustrar. Los precios reales vienen de presupuestos.
Un techo plano de 30,000 pies cuadrados equivale a unos 300 cuadros de techo. La inspección muestra una capa de membrana cerca del final de su vida útil, con juntas de impermeabilización fallidas en cuatro desagües. El patrocinador obtiene tres presupuestos.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Reemplazo de membrana (300 cuadros a $450, inventado) | $135,000 |
| Retiro del material anterior y disposición (inventado) | $24,000 |
| Reparación de juntas y desagües (inventado) | $12,000 |
| Contingencia de 10% | $17,100 |
| Presupuesto total del techo | $188,100 |
El patrocinador agrega $188,100 al plan de capital, lo financia con la reserva en dos años y pide al vendedor un crédito por las reparaciones que vencían antes del cierre. Las proyecciones de rendimiento muestran el gasto del techo en los años en que ocurre, no como un promedio.
¿Qué deben ver los inversionistas?
- El material del techo, el año de instalación y la vida restante esperada.
- Los hallazgos de la inspección y el historial de fugas.
- El total de los presupuestos, la contingencia y la fuente de fondos.
- Los términos de la garantía y si se transfieren.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Regla 506(b) o 506(c). El plan de capital de la oferta del proyecto muestra el reemplazo del techo por año, para que los inversionistas vean el momento y el financiamiento. DoorRaise no inspecciona techos ni selecciona contratistas. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Comience con una página de patrocinador o revise las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura un techo?
Depende del material, el clima, la instalación y el mantenimiento. Obtenga la vida restante de un inspector, no una cifra general.
¿Conviene reparar o reemplazar?
Una reparación puede ser lo correcto para un techo con mucha vida útil y un problema limitado. Un techo con muchas fugas, varias capas o una membrana en mal estado normalmente necesita reemplazo.
¿El seguro paga el reemplazo del techo?
Solo si el daño está cubierto y el reclamo es válido. El desgaste y la antigüedad normalmente no están cubiertos. Pregunte al corredor y al ajustador.
¿El reemplazo de techo es partida de capital?
Normalmente sí, porque extiende la vida del edificio. Pida al contador que confirme la clasificación.
Fuentes
- Gastos de capital frente a gastos de operación en apartamentos, para clasificar un techo.
- Plan de capital y retiros de la reserva para reemplazos en apartamentos, para ver cómo se usa la reserva.
- Las cifras de ejemplo son hipotéticas. Aquí no se cita ningún precio externo por cuadro.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte con un abogado de valores y con un contador público sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un intermediario de valores, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.