¿Cuánto vale mi inversión en una sindicación antes de la venta?
Antes de que se venda el edificio, una participación en una sindicación no tiene precio de mercado, así que cualquier valor que vea es una estimación. La estimación más útil empieza por el edificio: su ingreso operativo neto (NOI) dividido entre una tasa de capitalización de mercado, menos el saldo del préstamo y los costos de venta, más las reservas de efectivo, y luego repartido según la cascada de distribuciones (waterfall) del acuerdo operativo. La cuenta de capital de su K-1 es una cifra fiscal, no un valor de mercado, y puede estar muy lejos de lo que obtendría por su participación.
¿Por qué no hay precio de mercado?
Una participación en una sindicación es un valor privado. No se negocia en una bolsa, y el acuerdo operativo suele limitar las transferencias y darle al patrocinador voz sobre quién puede ser miembro. Sin operaciones, no hay un precio que consultar. Nuestra guía sobre vender una participación en una sindicación cubre las reglas de transferencia y por qué un comprador, si lo encuentra, puede pagar menos que un valor estimado.
El valor sigue ahí. Está en el edificio, el efectivo y la deuda. La pregunta es cómo estimarlo de una forma que se sostenga.
¿Cómo reportan los patrocinadores un valor estimado?
La práctica varía, y ninguna regla obliga al patrocinador de una oferta privada 506 a publicar un valor. Algunos patrocinadores incluyen un valor estimado en sus reportes trimestrales para inversionistas; otros reportan solo la operación y las distribuciones hasta una venta o refinanciamiento.
Como comparación, los broker-dealers que muestran ciertos programas inmobiliarios no cotizados en los estados de cuenta de sus clientes deben seguir la FINRA Rule 2231, que permite un valor de "inversión neta" por un tiempo limitado después de liberar el escrow, o un valor de avalúo basado en valuaciones hechas al menos una vez al año "por, o con la ayuda o confirmación importante de, un experto o servicio de valuación independiente". Esa regla no rige los reportes propios de un patrocinador, pero es una referencia útil de lo que implica una estimación cuidadosa.
Cuando un patrocinador le dé un valor, pregunte:
- ¿Se basa en un avalúo, en la opinión de valor de un corredor o en el modelo propio del patrocinador?
- ¿Qué NOI y qué tasa de capitalización usa, y son históricos o proyectados?
- ¿Resta el saldo del préstamo, los costos de venta y cualquier penalización por pago anticipado?
- ¿Es el valor de todo el capital, o de su clase después de la cascada de distribuciones?
¿Qué significa la cuenta de capital de mi K-1?
El inciso L del Schedule K-1 muestra su cuenta de capital. El IRS exige que las sociedades la reporten con el método de base fiscal: sus aportaciones, su parte del ingreso o la pérdida fiscal, y las distribuciones (instrucciones del IRS para el Schedule K-1 del socio). No es un valor de mercado.
En un proyecto inmobiliario, la depreciación suele crear pérdidas fiscales en los primeros años, así que la cuenta de capital puede bajar aunque el edificio gane valor. El IRS también señala que la cuenta de capital del inciso L no es su base fiscal ajustada, sobre todo porque la base incluye su parte de los pasivos de la sociedad.
Un ejemplo con cifras ficticias de la diferencia. Usted invirtió $100,000. En dos años recibió $12,000 en distribuciones y le asignaron $30,000 de pérdidas fiscales, sobre todo por depreciación. Su cuenta de capital con base fiscal sería de unos $100,000 menos $12,000 menos $30,000, o $58,000. El valor de mercado de su participación podría estar muy por encima o por debajo de eso; la cuenta de capital no le dice cuál.
¿Cómo puedo estimar el valor yo mismo?
Siga los mismos pasos que seguiría un comprador del edificio, y luego aplique la cascada de distribuciones.
- Valúe el edificio. Tome el NOI actual del T-12 más reciente y divídalo entre una tasa de capitalización de mercado para edificios similares. Use un rango de tasas.
- Reste lo que se paga primero. Saldo del préstamo, costos estimados de venta y cualquier penalización por pago anticipado.
- Sume el efectivo. Las reservas y el efectivo operativo del proyecto.
- Aplique la cascada de distribuciones. La devolución del capital y el rendimiento preferente suelen ir antes del promote del patrocinador. Lea el acuerdo operativo.
- Tome su parte de su clase.
Un ejemplo con cifras ficticias. Un proyecto reunió $3,500,000 de capital de inversionistas, y usted aportó $100,000, o 2.857% de la clase. Dos años después, el NOI histórico del edificio es de $630,000, el saldo del préstamo es de $6,850,000, los costos de venta se suponen en 2% del precio y el proyecto tiene $300,000 de reservas. Para simplificar, suponga que los inversionistas recibirían todo el capital restante (sin llegar al promote).
| Tasa de capitalización | Valor del edificio | Costos de venta (2%) | Capital después del préstamo y las reservas | Su parte de 2.857% |
|---|---|---|---|---|
| 5.5% | $11,454,545 | $229,091 | $4,675,454 | $133,584 |
| 6.0% | $10,500,000 | $210,000 | $3,740,000 | $106,857 |
| 6.5% | $9,692,308 | $193,846 | $2,948,462 | $84,242 |
El capital después del préstamo y las reservas es igual al valor del edificio, menos los costos de venta, menos el préstamo de $6,850,000, más $300,000 de reservas. Un cambio de un punto en la tasa de capitalización mueve su estimación en unos $49,000 en este ejemplo. Si el proyecto hubiera llegado a su promote, la parte del patrocinador saldría antes que la suya, y la estimación sería menor en los valores más altos.
¿Importa el valor si no estoy vendiendo?
A veces. Importa si tiene la participación en una IRA autodirigida, porque el custodio reporta al IRS cada año el valor justo de mercado de las inversiones de la IRA; las instrucciones del Form 5498 piden en la casilla 15a el valor de activos difíciles de valuar, como participaciones en una LLC, una sociedad o bienes raíces (instrucciones del IRS para los Forms 1099-R y 5498). Puede importar en planeación patrimonial, divorcios y donaciones, donde puede necesitarse un avalúo calificado. Pregunte pronto al patrocinador qué información puede darle, y consulte invertir con una IRA autodirigida.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos estándar de la oferta y mantiene los fondos de los inversionistas en una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC. Las distribuciones son trimestrales por defecto. DoorRaise no valúa edificios ni participaciones de inversionistas; cualquier valor estimado viene del patrocinador o de sus asesores.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Consulte cómo funciona para ver los pasos del inversionista.
Preguntas frecuentes
¿Por qué bajó mi cuenta de capital si el edificio subió de valor?
La cuenta de capital es una cifra fiscal. La depreciación y las distribuciones la reducen, y un aumento en el valor de mercado del edificio no aparece hasta una venta.
¿El valor estimado del patrocinador es lo que recibiría si vendiera?
No necesariamente. Quien compra una sola participación suele pagar con descuento por la falta de mercado y por el control limitado, y las transferencias necesitan el consentimiento del patrocinador.
¿Cada cuánto debe actualizar el valor el patrocinador?
Ninguna regla fija un calendario para un proyecto privado 506. Pregunte desde el inicio qué reportará el patrocinador y cada cuánto. Pedir al menos una estimación anual es razonable.
¿Puedo usar el múltiplo de capital de las proyecciones como el valor de hoy?
No. Las proyecciones describen un resultado esperado a la salida. El valor de hoy depende del NOI, las tasas de capitalización y la deuda de hoy. Consulte múltiplo de capital, TIR y cash on cash.
Siguiente paso: lea cómo funcionan las salidas de una sindicación para ver cómo la estimación se vuelve dinero real en una venta o refinanciamiento.
Fuentes
- IRS, Partner's Instructions for Schedule K-1 (Form 1065) (en inglés)
- FINRA Rule 2231, Customer Account Statements (en inglés)
- IRS, Instructions for Forms 1099-R and 5498 (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con su propio profesional fiscal o asesor financiero sobre la valuación de su inversión. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.