¿Qué es una colocación privada en bienes raíces?
En esta página
Si has leído sobre proyectos de departamentos, has visto el término "colocación privada". Suena formal, pero la idea es simple: una compañía vende participaciones a un grupo limitado de inversionistas sin una oferta pública. Esta publicación forma parte de nuestra guía sobre syndication inmobiliaria. Es información general, no asesoría legal ni fiscal.
¿Vas a captar capital para un proyecto de apartamentos? Empieza gratis
Oferta pública vs colocación privada
Una oferta pública, como una acción en bolsa o un REIT vendido al público, se registra ante la SEC. El registro es caro y lento, y trae informes públicos continuos. Una colocación privada lo evita al limitar quién puede comprar y cómo se hace la oferta. Ve syndication inmobiliaria vs REIT.
| Tema | Oferta pública | Colocación privada |
|---|---|---|
| Registro ante la SEC | Sí | No, usa una exención |
| Quién puede comprar | Cualquiera | Un grupo limitado, normalmente acreditados |
| Reventa | A menudo fácil | Restringida |
| Divulgación | Prospecto registrado | Documentos de la oferta, como un PPM |
Cómo funciona una colocación privada en un proyecto de departamentos
- Un patrocinador forma una LLC para comprar la propiedad.
- El patrocinador ofrece participaciones a los inversionistas bajo la Rule 506(b) o 506(c). Ve 506(b) vs 506(c).
- Los inversionistas reciben los documentos de la oferta, firman un acuerdo de suscripción y aportan su compromiso. Ve cómo se comprometen y envían fondos los inversionistas.
- El patrocinador presenta un Form D ante la SEC y avisos en los estados de los inversionistas.
- La compañía es dueña de la propiedad y los inversionistas reciben distribuciones e informes.
Quién puede invertir
Bajo la 506(b), un proyecto puede incluir inversionistas acreditados y hasta 35 inversionistas no acreditados que cumplan requisitos de conocimiento, con divulgación adicional. Bajo la 506(c), todos los inversionistas deben ser acreditados y el patrocinador debe verificarlo. Ve definición de inversionista acreditado y cuántos inversionistas puede tener una syndication.
Qué recibes
- Un documento de divulgación, a menudo un memorando de colocación privada. Ve qué es un PPM.
- Un acuerdo operativo y un acuerdo de suscripción. Ve los tres documentos comparados.
- Actualizaciones y un K-1 cada año.
Qué saber antes de invertir
- Es ilíquida. Normalmente no hay mercado para tu participación. Ve vender tu participación en una syndication.
- Los rendimientos no están garantizados. Ve ¿están garantizados los rendimientos de una syndication?.
- Verifica por tu cuenta. Ve cómo evaluar una syndication.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise apoya las colocaciones privadas de los patrocinadores bajo la Rule 506: página del proyecto, firma electrónica, custodia (escrow) en Enterprise Bank & Trust, verificaciones de inversionistas y registros. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria. DoorRaise cobra a los patrocinadores una tarifa inicial fija de $1,500 y una tarifa anual de administración fija de $5,000, nunca un porcentaje de lo captado.
Preguntas frecuentes
¿Una colocación privada es lo mismo que un fondo de capital privado?
No. Un fondo de capital privado es un tipo de vehículo que puede usar una colocación privada. El término describe cómo se venden los valores, no qué es la inversión.
¿Cualquiera puede invertir en una colocación privada?
Normalmente no. La mayoría está abierta a inversionistas acreditados y unas pocas permiten un número pequeño de otros. El patrocinador debe seguir las reglas de la exención sobre quién puede comprar.
¿Una colocación privada está regulada?
Sí. Está exenta de registro, no de las leyes de valores. Las reglas contra el fraude, los registros y los requisitos estatales se siguen aplicando.
Fuentes
- SEC: Boletín para inversionistas, colocaciones privadas bajo la Regulation D
- Investor.gov: colocaciones privadas
- SEC: Colocaciones privadas, Rule 506(b)
Este artículo es información general a noviembre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Toda inversión puede perder dinero. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.