¿Las sindicaciones inmobiliarias son una buena inversión? Para quién sí y para quién no
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Una sindicación inmobiliaria puede ser una inversión sólida para el inversionista y el proyecto adecuados, y una mala inversión en otros casos. Suele convenir a un inversionista acreditado que quiere ser dueño pasivo de una propiedad grande de apartamentos, puede dejar el dinero invertido durante todo el periodo (a menudo de cinco a diez años), acepta que el patrocinador toma las decisiones y que la propiedad tiene un préstamo, y valora el tratamiento fiscal de un ingreso de sociedad reportado en un K-1. Suele no convenir para dinero que pueda necesitar antes de la venta, para inversionistas que quieren controlar el activo o vender en cualquier momento, ni para quien pondría una parte grande de sus ahorros en un solo proyecto. Que una sindicación concreta sea atractiva depende de cuatro cosas que usted puede revisar: el patrocinador, el plan de negocios, la deuda y los términos de los documentos de la oferta. Ninguna sindicación puede prometer un rendimiento.
Esta guía explica lo que obtiene, lo que cede y cómo decidir. Para lo básico, mire la sindicación de apartamentos para principiantes.
Lo que obtiene
| Característica | Qué significa para usted |
|---|---|
| Acceso | Una parte de una propiedad grande de apartamentos, normalmente de 5 a cientos de unidades |
| Papel pasivo | El patrocinador encuentra, financia y opera la propiedad; usted no trata con inquilinos ni reparaciones |
| Distribuciones en efectivo | Se pagan del flujo de efectivo de la operación cuando hay, normalmente cada trimestre, y de un refinanciamiento o una venta |
| Perfil fiscal | Ingreso de sociedad en un K-1, a menudo compensado en parte por la depreciación |
| Responsabilidad limitada | Su riesgo en general se limita a lo que invierte, según el acuerdo operativo |
Mire cómo cobran los inversionistas de una sindicación y los impuestos de una sindicación para principiantes.
Lo que cede
| Contrapartida | Qué significa para usted |
|---|---|
| Liquidez | Su dinero suele quedar comprometido hasta la venta; las transferencias están restringidas. Mire si puede vender su participación. |
| Control | El patrocinador decide la operación, el refinanciamiento y la venta; usted vota solo en lo que el acuerdo operativo reserva a los miembros |
| Parte de la ganancia | El patrocinador gana tarifas y una parte de las ganancias por encima de un rendimiento fijado |
| Diversificación dentro de un proyecto | Una propiedad, un mercado, un patrocinador |
Los riesgos principales
- Riesgo del patrocinador. La ejecución, el criterio y la honestidad son lo que más importa. Mire cómo evaluar una sindicación.
- Apalancamiento. Un préstamo aumenta las ganancias y las pérdidas; la deuda de tasa variable agrega riesgo de tasa. Mire los términos del préstamo que debe revisar.
- Riesgo del mercado y del plan. Las rentas, la ocupación, los gastos y el precio de venta pueden diferir de las proyecciones.
- Llamadas de capital y pérdidas. Un proyecto puede necesitar más dinero o perder una parte o todo. Mire qué pasa si una sindicación pierde dinero.
Mire los riesgos de una sindicación de apartamentos.
Para quién suele convenir y para quién no
| Suele convenir | Suele no convenir |
|---|---|
| Inversionistas acreditados con ahorros además de un fondo de emergencia | Dinero que necesitará durante el periodo de inversión |
| Un horizonte largo | Quien quiere vender en cualquier momento |
| Comodidad dejando que decida el patrocinador | Quien quiere control |
| Disposición a leer los documentos de la oferta y evaluar patrocinadores | Quien se basará solo en una presentación |
| Capacidad de repartir la inversión en varios proyectos | Poner la mayor parte de sus ahorros en un solo proyecto |
Cómo evaluar un proyecto concreto
- El patrocinador: historial, cómo manejó un año difícil, referencias y antecedentes regulatorios. Mire cómo investigar a un patrocinador en EDGAR y BrokerCheck.
- El plan: ¿el plan de negocios es realista para el mercado y la propiedad? Mire cómo comparar dos proyectos.
- La deuda: tasa fija o variable, plazo, tope de tasa, reservas.
- Los términos: tarifas, rendimiento preferente, reparto de ganancias, derechos de voto y cómo se puede remover al patrocinador. Mire cómo leer los rendimientos proyectados.
Use la lista de due diligence y las preguntas para el patrocinador.
Cómo encaja DoorRaise
En DoorRaise, cada proyecto de apartamentos de 5 o más unidades tiene una página del proyecto con el patrocinador, la propiedad, el plan de negocios, el préstamo y los documentos de la oferta, para que usted revise los términos antes de comprometerse. Los inversionistas deben ser acreditados, personas de EE. UU. que entregan un Formulario W-9 y pasan la revisión de identidad y de sanciones. El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco, y no recomienda ninguna inversión.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
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Preguntas frecuentes
¿Qué rendimientos dan las sindicaciones?
No hay un rendimiento estándar ni garantizado. Cada proyecto indica sus rendimientos proyectados en los documentos de la oferta, y los resultados reales pueden ser mayores, menores o negativos. Mire los rendimientos objetivo de una sindicación.
¿Cuánto debo invertir en un proyecto?
Muchos inversionistas limitan cada proyecto a una parte pequeña de sus activos invertibles y reparten entre varios proyectos y patrocinadores. Mire cuánto invertir y cómo diversificar entre sindicaciones.
¿Una sindicación es mejor que un REIT?
Son distintos. Un REIT suele ser líquido y diversificado; una sindicación es una sola propiedad ilíquida con una exposición más directa. Mire sindicación frente a REIT.
¿Mi dinero está asegurado?
No. Antes del cierre, el saldo en escrow puede tener seguro de depósitos bancarios, pero la inversión en sí no está asegurada. Mire si una inversión en sindicación está asegurada.
Siguiente paso: compárela con los mercados públicos en sindicación frente a la bolsa de valores.
Fuentes
- SEC Investor.gov, Private placements (en inglés)
- 17 CFR 230.501, definición de inversionista acreditado (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría de inversión, legal ni fiscal. Toda inversión puede perder dinero. Lea los documentos de la oferta de cada proyecto y hable con sus propios asesores. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.