Sindicación inmobiliaria frente a la bolsa de valores: cómo se comparan para un inversionista
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Una sindicación inmobiliaria y una acción o un fondo indexado son tipos de inversión distintos, así que la comparación útil es por su estructura y no por cuál "rinde más". Las acciones y los fondos indexados se negocian cada día hábil, están abiertos a cualquier inversionista, se reportan en los Formularios 1099, y los fondos indexados amplios a menudo cuestan una pequeña fracción de un porcentaje al año. Una sindicación de apartamentos es una participación en una sola propiedad que se mantiene varios años, normalmente se ofrece solo a inversionistas acreditados bajo la Regulation D, tiene una hipoteca, le paga al patrocinador tarifas y una parte de las ganancias, y se reporta en un Schedule K-1. Su valor se estima solo de vez en cuando, así que puede parecer más estable que una acción aunque su riesgo de fondo no sea menor. Muchos inversionistas que tienen sindicaciones las mantienen junto a una cartera en los mercados públicos, no en su lugar.
Esta guía compara ambas lado a lado. Para comparar las sindicaciones con otras opciones inmobiliarias, mire sindicación frente a REIT frente a ser dueño de un edificio.
Lado a lado
| Tema | Acciones y fondos indexados | Sindicación de apartamentos |
|---|---|---|
| Quién puede invertir | Cualquier persona con una cuenta de corretaje | Normalmente solo inversionistas acreditados |
| Mínimo típico | Una acción o un monto pequeño | A menudo decenas de miles de dólares por proyecto |
| Liquidez | Se puede vender cualquier día hábil | Normalmente se mantiene hasta la venta de la propiedad, a menudo de 5 a 10 años |
| Diversificación | Un fondo amplio tiene muchas empresas | Una propiedad, un mercado, un patrocinador |
| Control | Ninguno sobre las empresas; control total de cuándo vende | Ninguno sobre la operación; poco control del momento de salida |
| Apalancamiento | Ninguno, salvo que usted pida prestado | La propiedad normalmente tiene una hipoteca |
| Costos | Gasto del fondo, costos de operación | Tarifas del patrocinador, parte de las ganancias, gastos de la propiedad |
| Precio | Precio de mercado cada día hábil | Se estima de vez en cuando; se conoce con certeza al vender |
| Formularios fiscales | 1099-DIV, 1099-B | Schedule K-1, y posiblemente declaraciones estatales |
| Protección si quiebra la firma | La SIPC cubre valores faltantes en un corredor que quiebra, no las pérdidas de mercado | Sin cobertura de la SIPC; su participación está en la empresa del proyecto |
Mire si una inversión en sindicación está asegurada y si puede vender su participación.
Cómo se manifiesta el riesgo
El precio de una acción cambia cada día, así que usted ve los cambios de valor cuando ocurren. El valor de una sindicación no cotiza; usted ve distribuciones, reportes trimestrales y, al final, un precio de venta. Eso no la hace más segura. El apalancamiento, una sola propiedad y un solo patrocinador concentran el riesgo, y un proyecto puede necesitar una llamada de capital o perder dinero. Mire qué pasa si una sindicación pierde dinero y los riesgos de una sindicación de apartamentos.
Cómo difieren los impuestos
Los dividendos y las ganancias de los mercados públicos se reportan en los Formularios 1099, y usted decide cuándo realizar las ganancias al elegir cuándo vender. Una sindicación reporta su parte del ingreso, las deducciones y la depreciación de la sociedad en un K-1, que puede llegar más tarde en la temporada de impuestos, y quizá deba presentar una declaración en el estado de la propiedad. La depreciación a menudo reduce el ingreso gravable mientras se mantiene la propiedad, y una parte se puede recuperar fiscalmente en la venta. Mire los impuestos de una sindicación para principiantes y la recuperación de la depreciación en la venta.
Cómo comparar rendimientos entre ambas
Los fondos públicos reportan rendimientos totales pasados; las sindicaciones muestran rendimientos proyectados, a menudo como una TIR y un múltiplo de capital, que son estimaciones y no promesas. Compare cosas equivalentes: después de tarifas, después de impuestos y en el mismo periodo. Mire múltiplo de capital frente a TIR frente a rendimiento en efectivo y cómo leer una tabla de rendimientos proyectados.
Cómo encaja DoorRaise
En DoorRaise, cada proyecto de apartamentos de 5 o más unidades tiene una página del proyecto con la propiedad, el plan de negocios, el préstamo y los documentos de la oferta, para que usted revise los términos antes de comprometerse. Los inversionistas deben ser acreditados, personas de EE. UU. que entregan un Formulario W-9 y pasan la revisión de identidad y de sanciones. El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco, y no recomienda ninguna inversión.
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DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
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Preguntas frecuentes
¿Las sindicaciones rinden más que la bolsa?
No hay una regla confiable. Los resultados varían mucho según el patrocinador, el proyecto, el mercado y el momento, y los resultados pasados no predicen los futuros. Evalúe cada proyecto por sus propios términos.
¿Puedo invertir en una sindicación desde mi cuenta de corretaje?
Normalmente no. Las participaciones en sindicaciones son valores privados que se tienen directamente o a través de una IRA autodirigida. Mire invertir con una IRA autodirigida.
¿Debo vender acciones para invertir en una sindicación?
Depende de su situación financiera completa, sus impuestos y sus plazos. Hable con su propio asesor financiero antes de mover dinero entre ambas.
¿Un REIT se parece más a una sindicación o a una acción?
Un REIT que cotiza en bolsa se negocia como una acción aunque es dueño de bienes raíces. Mire sindicación frente a REIT.
Siguiente paso: decida si una sindicación le conviene en ¿las sindicaciones inmobiliarias son una buena inversión?.
Fuentes
- SEC Investor.gov, Mutual fund fees and expenses (en inglés)
- SIPC, What SIPC protects (en inglés)
- SEC Investor.gov, Private placements (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría de inversión, legal ni fiscal. Toda inversión puede perder dinero. Hable con sus propios asesores financieros y fiscales. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.