Sindicación build to rent vs. sindicación de apartamentos: riesgo de desarrollo, flujo de efectivo y salida

En esta página

1. ¿Qué es una comunidad build to rent?
2. ¿Cómo se compara el riesgo de desarrollo?
3. ¿Cuándo empieza a pagar a los inversionistas un proyecto BTR?
4. ¿Cómo se financia un proyecto build to rent?
5. ¿Cuánto cuesta administrar una comunidad BTR?
6. ¿Cuáles son las opciones de salida?
7. BTR vs. edificio de apartamentos existente: comparación
8. Qué preguntar a un patrocinador BTR
9. Cómo encaja DoorRaise
10. Preguntas frecuentes

Una sindicación build to rent (BTR, construir para rentar) reúne capital para desarrollar una comunidad de renta nueva: casas unifamiliares independientes, dúplex o townhomes repartidos en un terreno, construidos desde el inicio para arrendarse y no para venderse, y administrados como una sola propiedad. Como las casas están una al lado de la otra en lugar de apiladas, a menudo se le llama multifamiliar horizontal. Una sindicación de apartamentos típica, en cambio, compra un edificio existente que ya tiene residentes, un rent roll (relación de rentas) e ingresos, y lo mejora (valor agregado). Para el inversionista, la diferencia está en el tiempo y el riesgo: en un proyecto BTR, su dinero financia el terreno, la construcción y el arrendamiento inicial antes de que exista una renta significativa, y el plan depende de construir dentro del presupuesto y a tiempo. En un proyecto de apartamentos existente, el edificio produce ingresos desde el día del cierre, y el riesgo está sobre todo en el plan de renovación y en el mercado.

Esta publicación forma parte de nuestra guía de sindicación inmobiliaria. Compara ambos tipos para un inversionista acreditado que evalúa una oferta BTR frente a una oferta de apartamentos. DoorRaise apoya solo edificios de apartamentos de 5 o más unidades; no apoya comunidades build to rent ni otros proyectos de desarrollo.

¿Qué es una comunidad build to rent?

Una comunidad BTR es un vecindario de renta planificado. Un desarrollador compra el terreno, obtiene los permisos de uso de suelo (zonificación, plano del sitio, licencias), construye calles y servicios, y luego construye las casas por fases. Los residentes rentan una casa o townhome completo, a menudo con un patio pequeño y garaje, y comparten amenidades como una casa club o un parque para perros. Un solo dueño conserva toda la comunidad y un administrador la opera como un complejo de apartamentos, con una oficina de arrendamiento y un equipo de mantenimiento.

Hay dos distribuciones comunes:

• Casas independientes en un solo predio. Las casas no están en lotes legales separados, así que en general solo pueden venderse juntas.
• Casas en lotes subdivididos. El terreno está subdividido para que cada casa tenga su propio lote. Eso puede abrir la opción de vender casas por separado más adelante, si las reglas locales, el préstamo y los documentos de una asociación de propietarios lo permiten.

La distribución importa para la salida, así que pregunte cuál es la del proyecto.

¿Cómo se compara el riesgo de desarrollo?

Un proyecto de apartamentos existente empieza con un edificio que se puede inspeccionar, un rent roll que se puede auditar y gastos que se pueden rastrear en los últimos 12 meses. Un proyecto BTR empieza con un contrato de terreno y un presupuesto. Antes de que lleguen los ingresos, varias cosas pueden salir mal:

• Retrasos en permisos y aprobaciones. Las aprobaciones pueden tardar más de lo previsto, y cada mes de retraso suma intereses y gastos generales.
• Sobrecostos de construcción. Los materiales, la mano de obra y las obras del sitio (nivelación, servicios, calles) pueden superar el presupuesto. Pregunte qué contingencia tiene el presupuesto, si el contrato con el contratista general tiene un precio máximo garantizado y quién paga los sobrecostos por encima de la contingencia.
• Riesgo de calendario. El clima, las inspecciones y la disponibilidad de subcontratistas pueden retrasar la terminación, lo que retrasa la renta.
• Riesgo de arrendamiento inicial. Cuando las casas están terminadas, deben arrendarse a las rentas que supone el plan, al ritmo que supone el plan, a menudo con concesiones al principio. Vea ocupación estabilizada y suscripción del arrendamiento inicial.
• Llamadas de capital. Si el presupuesto no alcanza, el acuerdo operativo puede permitir que el patrocinador pida más dinero a los inversionistas o traiga capital nuevo que los diluya. Lea esos términos antes de invertir.

Los proyectos de apartamentos de valor agregado tienen algunos de los mismos riesgos a menor escala: los presupuestos de renovación pueden excederse y las unidades renovadas pueden arrendarse más lento de lo previsto (vea ritmo de renovación y arrendamiento en la suscripción de valor agregado). La diferencia es que el edificio sigue produciendo renta mientras se hace la obra. Para la comparación general, vea desarrollo desde cero vs. sindicación de valor agregado.

¿Cuándo empieza a pagar a los inversionistas un proyecto BTR?

Los proyectos de desarrollo siguen una curva J. Durante la compra del terreno y la construcción, el proyecto gasta dinero y gana poca o ninguna renta, así que las distribuciones normalmente son cero. Durante el arrendamiento inicial empieza la renta, pero a menudo todavía no cubre los intereses del préstamo de construcción ni los costos de operación. Solo cuando la comunidad se estabiliza, y muchas veces después de un refinanciamiento a un préstamo permanente o de una venta, el flujo llega a los inversionistas en montos significativos. El plazo total depende del tamaño del terreno, el número de fases y el mercado local.

Un proyecto de apartamentos existente normalmente paga algo desde los primeros trimestres, aunque un plan de valor agregado intenso puede reducir o pausar las distribuciones mientras se renuevan unidades. Vea la curva J en una sindicación de apartamentos para ver cómo se ve la curva en cada caso, y pida al patrocinador una proyección de distribuciones para cada trimestre, identificada como proyección.

¿Cómo se financia un proyecto build to rent?

El financiamiento BTR normalmente se da en dos etapas:

1. Préstamo de construcción. Un banco o prestamista de construcción financia parte del costo del terreno y la obra a medida que avanza, mediante desembolsos revisados por un inspector. Estos préstamos suelen ser de tasa variable, de plazo corto y a menudo con recurso o garantías de terminación del patrocinador. Los intereses durante la construcción suelen pagarse de una reserva del presupuesto.
2. Préstamo permanente o venta. Cuando las casas están arrendadas y el ingreso es estable, el patrocinador refinancia con un préstamo de plazo más largo, o vende. Si las tasas subieron, los valores bajaron o el arrendamiento fue lento, el préstamo permanente puede ser menor de lo previsto, y los inversionistas pueden tener que dejar más capital en el proyecto o esperar más.

Un edificio de apartamentos existente normalmente se compra con un solo préstamo al cierre: de agencia, bancario, puente u otro, dimensionado según el ingreso actual del edificio. Sigue habiendo riesgo de refinanciamiento más adelante, pero no hay una etapa de construcción que superar primero.

¿Cuánto cuesta administrar una comunidad BTR?

Casas dispersas significan más techos, más muros exteriores, más patios y más sistemas separados (cada casa suele tener su propio calentador de agua y su propio sistema de climatización). El personal de mantenimiento pasa más tiempo trasladándose entre casas que en un solo edificio. Algunos de esos costos pueden pasarse a los residentes en el contrato (cuidado del patio, servicios), pero el dueño normalmente sigue presupuestando reparaciones exteriores y reemplazos de capital en muchas estructuras. Pregunte cómo se compara el costo por casa del presupuesto del patrocinador con comunidades similares que él o su administrador ya operan, y busque una reserva de capital que refleje techos y sistemas separados.

La otra cara: una comunidad nueva necesita pocas reparaciones en sus primeros años, y los residentes que rentan una casa con patio pueden quedarse más tiempo que los de un apartamento. Trate cualquier afirmación sobre la permanencia de los residentes como algo que el patrocinador debe respaldar con sus propios datos de operación, no como una afirmación general.

¿Cuáles son las opciones de salida?

• Vender toda la comunidad a un comprador institucional de viviendas unifamiliares de renta o a otro inversionista una vez estabilizada. Es el plan más común. El precio depende del ingreso de la comunidad y de los compradores que haya en ese momento.
• Vender las casas una por una a personas que vivirán en ellas, si el terreno está subdividido, el préstamo permite liberar lotes y las reglas locales y los documentos de una asociación lo permiten. Puede ser lento y requiere un proceso de ventas, y el ingreso de la comunidad baja a medida que se venden casas.
• Conservar y refinanciar con un préstamo de largo plazo y seguir cobrando renta.

La salida de un edificio de apartamentos suele ser la venta del edificio completo a otro inversionista de apartamentos, o un refinanciamiento.

BTR vs. edificio de apartamentos existente: comparación

Para ver cómo se ordenan estas estrategias en la escala de riesgo, vea estrategias de apartamentos core, core-plus, valor agregado y oportunista.

Qué preguntar a un patrocinador BTR

1. ¿Cuántas comunidades como esta han terminado el patrocinador o su contratista general, y se terminaron dentro del presupuesto y a tiempo?
2. ¿Cuál es la contingencia, el contrato de construcción tiene precio máximo garantizado y quién cubre los sobrecostos por encima de ella?
3. ¿Ya se tienen los permisos y aprobaciones, o siguen pendientes?
4. ¿Qué ritmo de arrendamiento y qué rentas supone el plan, y en qué se basan?
5. ¿Puede el acuerdo operativo exigir llamadas de capital, y qué pasa con los inversionistas que no aporten?
6. ¿El terreno está subdividido en lotes individuales, y el plan cuenta con vender las casas una por una?
7. ¿Cuáles son las garantías, el vencimiento y las condiciones de extensión del préstamo de construcción?

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores. No apoya comunidades build to rent ni desarrollos desde cero, y tampoco casas unifamiliares ni dúplex (vea ¿se puede sindicar una casa unifamiliar o un dúplex?). Para proyectos de apartamentos, DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c). Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, y después del cierre DoorRaise se encarga de las distribuciones trimestrales, las actualizaciones a inversionistas y la entrega de K-1 (el contador del proyecto prepara los K-1). DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 para empezar (no reembolsable) y $5,000 al año por administración, y el primer año se paga al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.

Preguntas frecuentes

¿Qué es build to rent?

Una estrategia de desarrollo en la que una comunidad de casas unifamiliares o townhomes se construye desde el inicio para arrendarse, con un solo dueño y administrada como una sola propiedad.

¿Es más riesgoso el build to rent que comprar un edificio de apartamentos?

Tiene un riesgo de desarrollo que un edificio existente no tiene: sobrecostos de construcción, retrasos y arrendamiento inicial antes de que exista ingreso. Si el riesgo adicional vale la pena depende del proyecto, la experiencia del patrocinador y los términos.

¿Cuándo reciben distribuciones los inversionistas de un BTR?

Normalmente no hasta que la comunidad está construida, arrendada y estabilizada, y muchas veces después del refinanciamiento a un préstamo permanente o de una venta. Esa es la curva J de un proyecto de desarrollo.

¿Se pueden vender por separado las casas de un BTR?

Solo si el terreno está subdividido en lotes separados, el préstamo lo permite y las reglas locales y los documentos de una asociación lo autorizan. Pregunte cómo está subdividido el terreno.

¿El build to rent es lo mismo que la renta unifamiliar?

Ambos arriendan casas, pero una comunidad BTR se construye nueva como un solo vecindario de renta planificado, mientras que un portafolio de renta unifamiliar suele ser un conjunto de casas existentes en distintas ubicaciones.

Fuentes

• SEC, Investor.gov: investor bulletin on private placements under Regulation D (en inglés)
• 17 CFR 230.506, exemption for limited offers and sales (en inglés)
• U.S. Census Bureau, New Residential Construction (en inglés)
• IRS Publication 946, How To Depreciate Property (en inglés)

Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. DoorRaise no es un corredor de bienes raíces, ni un prestamista, ni un bufete, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.