¿Se puede sindicar una casa o un dúplex?

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¿Por qué la sindicación de una casa sigue siendo una oferta de valores?
¿Cómo se comparan los costos fijos con el capital?
¿Qué problemas de préstamo surgen con 1 a 4 unidades?
¿El flujo de efectivo alcanza para los inversionistas?
¿Cuáles son las mejores opciones?
Cómo encaja DoorRaise
Preguntas frecuentes

Sí, legalmente puedes sindicar una casa unifamiliar o un dúplex. A la ley de valores le importa cómo reúnes el dinero, no qué compras: si inversionistas pasivos ponen dinero en un proyecto que tú manejas, sus intereses son valores, tenga la propiedad 2 unidades o 200, así que aplican las mismas reglas de Regulation D, el Form D y los avisos estatales. El problema son los números. Los costos fijos de una sindicación, los límites de los préstamos de 1 a 4 unidades y el flujo de efectivo escaso de una sola casa suelen dejar poco para los inversionistas, y por eso la mayoría de los patrocinadores sindican edificios de 5 o más unidades.

Esta publicación revisa la respuesta legal, los costos y las alternativas. Es información general, no asesoría legal.

¿Por qué la sindicación de una casa sigue siendo una oferta de valores?

Una sindicación vende intereses pasivos: los inversionistas ponen dinero y esperan ganancias del trabajo del patrocinador. Bajo la prueba de Howey eso es un contrato de inversión, un valor. Nada en las reglas exime a las propiedades pequeñas. Así que la sindicación de una casa sigue necesitando una exención como la Rule 506(b) o 506(c), un Form D dentro de 15 días de la primera venta, avisos estatales y una divulgación completa. Consulta qué es Regulation D y Rule 506(b) frente a 506(c).

¿Cómo se comparan los costos fijos con el capital?

La mayoría de los costos de una sindicación no bajan con la propiedad: formar la LLC, los documentos de la oferta y el acuerdo operativo, el Form D, los avisos estatales, el escrow, la incorporación de inversionistas, una declaración de impuestos de la sociedad y los K-1 cada año. En un dúplex de $300,000 con 25% de enganche, el capital a reunir podría ser de unos $90,000 con costos de cierre y reservas. Unos miles de dólares de arranque y una declaración anual ya se llevan una parte grande de eso, antes de cualquier tarifa del patrocinador. En un edificio de $3,000,000 los mismos costos son una parte pequeña de la captación. Consulta cuánto cuesta sindicar y las tarifas de una sindicación.

¿Qué problemas de préstamo surgen con 1 a 4 unidades?

Las casas y los dúplex normalmente se financian con préstamos residenciales. Muchos préstamos convencionales esperan deudores individuales, limitan cuántas propiedades financiadas puede tener una persona y pueden permitir que el prestamista exija el pago si el título pasa a una LLC con dueños nuevos. Los préstamos para quien vive en la propiedad, como los de FHA, exigen que el comprador viva ahí, lo que descarta a un grupo de inversionistas pasivos. Un préstamo DSCR a una LLC suele ser posible, a una tasa más alta. Los edificios de 5 o más unidades usan préstamos comerciales o de agencia para multifamiliares, otorgados a una LLC y calculados sobre el ingreso de la propiedad, que encajan con una sindicación. Consulta préstamos FHA y VA para edificios de apartamentos y préstamos DSCR.

¿El flujo de efectivo alcanza para los inversionistas?

Una casa tiene una sola renta. Una desocupación o un techo nuevo pueden borrar un año de flujo de efectivo, y no hay otras unidades que lo cubran. Reparte ese flujo escaso entre un rendimiento preferente, una parte para el patrocinador y las reservas, y los inversionistas pueden ver poco. Un edificio de 5 o más unidades reparte la desocupación entre unidades y alcanza para pagar a un administrador profesional. Consulta multifamiliares pequeños (de 5 a 20 unidades) frente a sindicaciones grandes.

¿Cuáles son las mejores opciones?

Una coinversión con uno o dos socios. Si cada socio participa de forma activa en las decisiones, los intereses pueden no ser valores. Cada socio debe participar de verdad. Consulta coinversión frente a sindicación.
Compra la casa en tu propia LLC con un préstamo DSCR, y construye el historial que mostrarás después a los inversionistas.
Sube a 5 o más unidades. Los costos fijos de una captación tienen más sentido, y los prestamistas calculan el préstamo con el ingreso del edificio. Consulta cuántas unidades para una primera sindicación.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades, con capital reunido entre los amigos y seguidores de un patrocinador bajo la Rule 506(b) o 506(c). Los patrocinadores pagan una tarifa inicial de $1,500 (no reembolsable) y una tarifa anual fija de administración de $5,000, y los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow del proyecto en Enterprise Bank & Trust. Para una casa o un dúplex, esas tarifas son una parte grande de la captación, una razón más para empezar con un edificio de 5 o más unidades. Consulta precios.

Preguntas frecuentes

¿Es ilegal sindicar una casa?

No. Es una oferta de valores como cualquier otra y necesita una exención, un Form D y avisos estatales.

¿Puedo reunir dinero de amigos para un dúplex sin que sea un valor?

Si son socios activos de verdad que participan en las decisiones, puede ser una coinversión y no un valor. Si son pasivos, es un valor.

¿Cuál es el edificio más pequeño que vale la pena sindicar?

No hay un mínimo legal. Los costos suelen tener sentido desde unas 5 unidades, según el precio y el mercado.

¿Puede una sindicación comprar varias casas?

Sí, un proyecto puede ser dueño de un portafolio de casas. Los costos fijos se reparten entonces entre más capital, aunque la administración queda más dispersa.

Fuentes

Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.