Cómo contratar a un abogado de valores para tu sindicación
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La mayoría de los patrocinadores necesita un abogado de valores en algún momento: para elegir la exención, preparar los documentos de la oferta y asegurarse de que se hagan las presentaciones. Contratar al equivocado puede costar más que sus honorarios. Esta guía explica qué buscar, cómo funcionan los honorarios, qué preguntar y de qué cuidarse. Es información general y no una recomendación de ninguna firma.
¿Qué hace un abogado de sindicaciones?
| Tarea | Detalle |
|---|---|
| Elegir la exención | 506(b), 506(c) u otra. Consulta 506(b) vs. 506(c) |
| Estructura | Entidades, administración, cascada. Consulta el acuerdo operativo |
| Documentos de la oferta | PPM, acuerdo de suscripción, acuerdo operativo. Consulta la lista de documentos |
| Presentaciones | Form D y avisos estatales. Consulta el Form D y blue sky |
| Asesoría durante la captación | Mercadeo, comunicaciones, preguntas de inversionistas |
| Actualizaciones | Suplementos cuando cambian los términos. Consulta los suplementos al PPM |
¿Cómo encuentras y evalúas a uno?
- Pregunta a patrocinadores que respetes a quién usan y por qué.
- Mira las presentaciones. Los Form D en EDGAR a veces nombran al abogado, y los patrocinadores que admiras pueden compartir con quién trabajan (EDGAR).
- Revisa la licencia y las sanciones en el colegio de abogados del estado.
- Entrevista a dos o tres. Pregunta cuántas ofertas inmobiliarias bajo la Regulation D manejaron el último año.
- Pide un ejemplo de carta de alcance y honorarios.
¿Qué debes preguntar?
- ¿En cuántas sindicaciones multifamiliares ha trabajado y de qué tamaño?
- ¿Quién redactará y con quién hablaré?
- ¿Cómo cobra: tarifa fija, por hora o una mezcla? ¿Qué incluye y qué excluye?
- ¿Cuál es su plazo desde el inicio hasta tener listos los documentos?
- ¿Cómo maneja el Form D y las presentaciones estatales?
- ¿Cómo maneja los cambios después de que los inversionistas han firmado?
- ¿Representa a alguien más en el proyecto, como el prestamista o el vendedor?
- ¿Qué necesitará de mí y para cuándo?
¿Cómo funcionan los honorarios?
Las estructuras comunes son una tarifa fija por un paquete definido de documentos y presentaciones, la facturación por hora para asesoría, o un anticipo. La tarifa fija da certeza, pero revisa qué cuenta como un cambio. La facturación por hora puede servir para preguntas sin alcance definido. Pregunta por los costos de las presentaciones estatales, que son aparte del trabajo legal. Consulta el costo de formar y operar una sindicación y hacerlo tú mismo, un despacho o una plataforma.
¿Cuáles son las señales de alerta?
- El abogado nunca ha hecho una sindicación inmobiliaria, o "hace un poco de todo".
- No hay alcance ni honorarios por escrito.
- Promesas de que "no hay riesgo" de perder la exención.
- Reutilizar documentos de otro patrocinador sin adaptarlos a tu proyecto.
- Respuestas lentas antes de que hayas pagado nada.
- Representa a inversionistas y al patrocinador en el mismo proyecto sin explicar el conflicto.
Nuestra opinión
Un buen abogado de valores sale más barato que arreglar un error, y los mejores te dicen qué no hacer. Contrata temprano, antes de publicar nada sobre el proyecto.
Ventajas y desventajas, y para quién no es
- No es una razón para no aprender. Necesitas entender la estructura que firmas.
- Error común: contratar a un amigo que ejerce otro tipo de derecho.
- No es un aval de ninguna firma.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre amigos y seguidores que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Somos software, preparación de documentos legales, coordinación del escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento, ni un banco ni un agente de escrow, y no guardamos el dinero de los inversionistas: los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, a nombre del proyecto.
DoorRaise mantiene el proyecto en su propia compañía con sus propios documentos y una página del proyecto, y verifica la acreditación de cada inversionista, en captaciones 506(b) y 506(c). Tarifas fijas, nunca un porcentaje de lo captado (ver precios). Crea tu página de patrocinador gratis.
Preguntas frecuentes
¿Necesito un abogado de valores para una sindicación?
Se recomienda mucho. El abogado ayuda con la exención, los documentos y las presentaciones.
¿Cuánto cuesta un abogado de sindicaciones?
Varía según la firma, el proyecto y el alcance. Pide una cotización por escrito.
¿Un mismo abogado puede representarme a mí y a mis inversionistas?
Normalmente el abogado representa al patrocinador. Los inversionistas deben considerar su propia asesoría.
¿Debo usar una plantilla en su lugar?
Las plantillas pueden bajar el costo, pero deben ajustarse a tu proyecto y revisarse con tus hechos.
Fuentes
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión, y no es un aval de ningún abogado ni firma. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.