Precios del software de sindicación: ¿por inversionista, por proyecto o fijo?
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El software de sindicación se cobra de unas pocas formas: por inversionista, por proyecto, por nivel de suscripción según tus activos o el número de inversionistas, como un porcentaje del capital que captas, o como un precio base más extras. Una herramienta que parece barata al mes puede costar más que una plataforma de tarifa fija cuando sumas inversionistas, proyectos y extras. La forma de comparar no es leer una página de precios sino calcular un escenario real en cada modelo, incluido el segundo año. Esta publicación da una hoja de trabajo y las preguntas que conviene hacer. No enumeramos los precios de otros proveedores, porque cambian; revisa la página vigente de cada uno. DoorRaise cobra tarifas fijas, como se explica abajo.
Esta publicación forma parte de nuestra guía sobre la sindicación de bienes raíces. Agrega una visión de compra a el software de sindicación inmobiliaria y a las herramientas de pequeño a grande. La información está vigente a octubre de 2026.
¿Cuáles son los principales modelos de precios?
| Modelo | Cómo se cobra | Qué hace crecer la factura | Qué vigilar |
|---|---|---|---|
| Por inversionista | Una tarifa por cada inversionista, mensual, anual o por proyecto | Más inversionistas | Un proyecto con 100 inversionistas cuesta más que uno con 30 |
| Por proyecto u oferta | Una tarifa fija por cada proyecto | Más proyectos | Si cubre a todos los inversionistas y todos los servicios |
| Suscripción por niveles | Un precio mensual o anual según los activos administrados, el número de inversionistas o de proyectos | Cruzar el límite de un nivel | Saltos en los límites de los niveles |
| Porcentaje del capital captado | Un porcentaje de lo que captas, o de los activos | Captar más | El costo sube con el éxito; ve también la nota de cumplimiento abajo |
| Base más extras | Una base menor con extras de pago | Cada extra que necesites | La verificación, las presentaciones, las firmas electrónicas y el escrow pueden ser extras |
Muchos proveedores combinan modelos, por ejemplo una base anual más un cargo por inversionista.
¿Cómo calculas un escenario real?
Elige un escenario que coincida con tu plan y pide a cada proveedor una cotización por escrito:
| Concepto | Tu cifra |
|---|---|
| Proyectos este año | |
| Inversionistas por proyecto | |
| Capital captado por proyecto | |
| Tarifa inicial o de incorporación | |
| Tarifa de la plataforma (mensual o anual) | |
| Cargos por inversionista o por proyecto | |
| Verificación de inversionistas acreditados | |
| Firma electrónica | |
| Form D y avisos estatales | |
| Escrow o costos de pago | |
| Entrega de K-1 y documentos fiscales | |
| Ayuda de soporte o de inicio | |
| Costo del segundo año para los mismos proyectos | |
| Total del escenario |
Hazlo con cada proveedor usando los mismos datos. Donde un concepto no esté incluido, anota cuánto costaría hacerlo de otra forma, como un servicio de verificación, un servicio de presentaciones o tu abogado.
¿Qué costos omiten las páginas de precios?
- Verificación de inversionistas acreditados. Algunas plataformas cobran por inversionista o te envían a un tercero.
- Presentaciones. El Form D y los avisos estatales pueden ser tu trabajo, una tarifa aparte o parte del precio. Consulta la presentación del Form D y las tarifas de blue sky.
- Escrow. ¿Quién retiene el dinero de los inversionistas y cuánto cuesta? Consulta escrow en una sindicación.
- Documentos legales. ¿El precio los incluye, o pagas a un despacho? Consulta documentos legales de una sindicación.
- Migración y salida. Cuánto cuesta sacar tus datos. Consulta cambiar de software de sindicación.
- Costos de pago. Los pagos de distribuciones por ACH o por transferencia bancaria pueden llevar comisiones bancarias.
¿Por qué las tarifas basadas en el capital captado requieren cuidado?
Si a un servicio se le paga un porcentaje del capital que captas, los reguladores pueden preguntar si es una tarifa por transacción por ayudar a vender valores, lo que en algunas situaciones puede requerir registro como corredor de bolsa (broker-dealer). Que aplique depende de los hechos. Pregunta a cualquier proveedor al que pagues así, y a tu abogado, cómo lo tratan. Consulta pagar a quienes captan capital y la guía de la SEC sobre el registro de corredores de bolsa.
Preguntas para cualquier proveedor
- ¿Cuál es el costo total de mi escenario, por escrito, para el primer y el segundo año?
- ¿Cuáles de estos están incluidos: verificación, firma electrónica, presentaciones, escrow, documentos, entrega de K-1?
- ¿Qué pasa con el precio si agrego inversionistas o proyectos?
- ¿Cobran un porcentaje del capital captado? Si es así, ¿cómo se maneja frente a las reglas de corredores de bolsa?
- ¿Quién retiene el dinero de los inversionistas?
- ¿Puedo exportar todo si me voy?
- ¿El proveedor es un despacho de abogados, corredor de bolsa, asesor o portal de financiamiento? (La mayoría de las empresas de software no lo son y deben decirlo.)
Dónde encaja DoorRaise
DoorRaise es una plataforma de tecnología, no un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento, y no retiene el dinero de los inversionistas. El precio es fijo: $1,500 al inicio (no reembolsables) y luego $5,000 al año desde el cierre (solo si el proyecto cierra). Los documentos de la oferta, las firmas electrónicas, las verificaciones de inversionistas acreditados, el seguimiento de transferencias bancarias al escrow en Enterprise Bank & Trust, el Form D y los avisos estatales forman parte de la plataforma. Los cargos de presentaciones estatales y los servicios opcionales aparecen en la tabla de tarifas. Consulta la página de precios y cómo funciona. Para comparar con productos específicos, consulta DoorRaise frente a InvestNext y DoorRaise frente a Juniper Square.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Para comparar con tu propio escenario, crea tu página de patrocinador.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el software de sindicación?
Varía mucho según el modelo, el tamaño del proyecto y lo que se incluya. Los precios cambian, así que obtén una cotización por escrito para tu propio escenario en lugar de fiarte de una cifra de un artículo.
¿Es más barato el precio por inversionista o por proyecto?
Depende de tu plan. El precio por inversionista favorece proyectos pequeños con pocos inversionistas. Un precio fijo por proyecto favorece proyectos con muchos inversionistas. Calcula ambos con tus cifras.
¿Cuál es el costo oculto del software de sindicación?
Normalmente los conceptos fuera del precio base: verificación, presentaciones, escrow, documentos legales, migración y aumentos del segundo año.
¿Debe el software cobrar un porcentaje de lo que capto?
Algunos lo hacen. Hace que el costo dependa de tu éxito y puede plantear dudas de corredor de bolsa. Pregunta al proveedor y a tu abogado cómo está estructurado.
¿Puedo empezar con una hoja de cálculo y cambiar después?
Sí, pero planea el cambio. Lleva registros limpios desde el primer día. Consulta cambiar de software de sindicación.
Fuentes
- SEC: Guide to broker-dealer registration (en inglés)
- SEC: Filing a Form D notice (en inglés)
- 15 U.S.C. 78o: Registration and regulation of brokers and dealers (Cornell LII) (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal ni fiscal. No enumeramos los precios de otros proveedores; revisa la página y la cotización vigentes de cada uno. Habla con tu propio abogado de valores sobre cómo está estructurada cualquier tarifa. Información vigente a octubre de 2026. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.