Cómo reunir dinero para un proyecto inmobiliario en redes sociales sin violar la ley de valores

Puedes reunir dinero para un proyecto inmobiliario en redes sociales, pero solo mediante una oferta que permita la mercadotecnia pública. Para la mayoría de los patrocinadores, incluidos los pequeños, eso significa la Rule 506(c): puedes publicar sobre el proyecto en cualquier lugar, pero todos los inversionistas deben ser acreditados y debes tomar medidas razonables para verificarlo. Tus publicaciones también cuentan como material de la oferta, así que no pueden prometer de más.

Si eres el patrocinador, creamos DoorRaise para patrocinadores, incluidos los pequeños, que reúnen capital de personas que ya los siguen y confían en ellos, con tarifas fijas. Esta publicación cubre las reglas de las publicaciones en sí. El panorama más amplio está en nuestra guía de sindicación de bienes raíces.

¿Puedes anunciar una sindicación inmobiliaria?

Sí, bajo la Rule 506(c), y solo si todos los compradores son acreditados y tomas medidas razonables para verificarlo. La SEC dice que un emisor 506(c) puede anunciarse públicamente, sujeto a esas dos condiciones y a los demás requisitos de la Regulation D, incluidos la presentación del Form D y los avisos estatales.

Una oferta 506(b) no se puede anunciar en absoluto. La Rule 502(c) prohíbe la solicitación general y la publicidad general, e incluye los seminarios o reuniones cuyos asistentes fueron invitados mediante solicitación general. Una sola publicación pública sobre un proyecto 506(b) vigente puede costarte esa exención. Consulta 506(b) vs. 506(c) y qué significa solicitación general.

¿Y el contenido educativo?

Enseñar bienes raíces no es lo mismo que ofrecer un valor. Un video que explica cómo funcionan las sindicaciones de apartamentos, sin un proyecto vigente, es educación. Un video que dice "estamos reuniendo $2 millones para este edificio, escríbeme por mensaje directo" es una oferta.

El límite se vuelve borroso cuando el contenido educativo termina con una propuesta. En caso de duda, trátalo como una oferta y pregunta a tu abogado. Explicamos el límite para patrocinadores en lo que los patrocinadores pueden decir sobre un proyecto.

¿Por qué tus publicaciones forman parte de la oferta?

Porque los tribunales pueden tratar una publicación como una solicitud. En Pino v. Cardone Capital, el Noveno Circuito sostuvo que "una persona puede solicitar una compra, en el sentido de la Securities Act" al "promover la venta de un valor en una comunicación masiva". El caso involucró publicaciones de Instagram, videos de YouTube y afirmaciones sobre dos fondos inmobiliarios.

El Noveno Circuito confirmó en parte y revocó en parte una desestimación, y revivió las demandas de un inversionista bajo las Secciones 12(a)(2) y 15 de la Securities Act contra Grant Cardone y Cardone Capital. El aviso de clase aprobado por el tribunal dice que el tribunal resolvió que quienes compraron participación en Cardone Equity Fund V o VI mediante ofertas públicas son miembros de la clase, y que un juicio está programado para comenzar el 9 de marzo de 2027. Las demandas no se han resuelto, y nada aquí dice que los demandados hayan hecho algo malo.

La lección para los patrocinadores es práctica: cada Reel, video y pie de foto sobre un proyecto vigente puede leerse después como lo que prometiste.

¿Qué puedes decir en una publicación sobre tu proyecto?

Di qué es el proyecto y para quién es, y remite a una sola página para los términos y los riesgos. Evita cualquier cosa que prometa un resultado.

Así se ve la diferencia en la práctica:

• Riesgoso: "Rendimientos garantizados del 15% en nuestro nuevo proyecto de apartamentos. ¡Escríbeme por mensaje para entrar antes de que se llene!"
• Mejor: "Estamos comprando un edificio de apartamentos de 64 unidades y reuniendo capital de inversionistas acreditados bajo la Rule 506(c). Los términos, las tarifas y los riesgos completos están en la página del proyecto. Invertir implica riesgo, incluida la pérdida de tu inversión."

La alerta para inversionistas de la SEC enumera las "promesas de altos rendimientos, con poco o ningún riesgo" como una señal clásica de fraude. Las publicaciones que suenan así también ahuyentan a los inversionistas cuidadosos.

¿Y si alguien más promueve tu proyecto?

Cualquier persona a quien se le pague por promover un valor tiene que revelarlo. La Sección 17(b) de la Securities Act prohíbe publicar una comunicación que describa un valor "a cambio de una contraprestación recibida o por recibir, directa o indirectamente, de un emisor, suscriptor o dealer, sin revelar por completo la recepción, pasada o futura, de dicha contraprestación y su monto".

En su orden del 3 de octubre de 2022, la orden de la SEC establece que a Kim Kardashian se le pagaron $250,000 por una publicación de Instagram de junio de 2021 sobre un token de criptomonedas sin revelarlo. Aceptó pagar una multa de $1,000,000, $250,000 de restitución de ganancias y $10,415.35 de intereses, unos $1.26 millones en total.

La divulgación no es el único problema. Si al promotor se le paga por inversionista o por dólar reunido, puede estar actuando como broker no registrado. Consulta cómo se puede pagar a quienes reúnen capital.

Ejemplo práctico: lo que cuesta la verificación en una captación pública

Las publicaciones públicas atraen más interés que cierres, y bajo la 506(c) cada persona que invierte debe estar verificada. Este ejemplo es ilustrativo. El número de personas que inician la verificación es un supuesto, no una estadística.

Digamos que reúnes $2,000,000 con una inversión promedio de $50,000. Eso son 40 inversionistas ($2,000,000 dividido entre $50,000). Supongamos que 120 personas inician la verificación y 40 la completan e invierten.

Si pagas a un servicio externo $69 por persona, como lista VerifyInvestor.com para las verificaciones pagadas por el emisor, entonces 120 inicios cuestan $8,280, y los 40 que invierten cuestan $2,760. El costo depende de si pagas solo las verificaciones completadas. Pregunta antes de lanzar.

También hay una vía para las inversiones grandes. El personal de la SEC dijo en una carta de no acción de marzo de 2025 que un emisor puede concluir razonablemente que tomó medidas razonables si una persona física se compromete a aportar al menos $200,000 (al menos $1,000,000 en el caso de una entidad) y da declaraciones por escrito de que es acreditada y de que no financió la inversión con un tercero, y el emisor no tiene conocimiento en contrario. Con ese tamaño, una captación de $2,000,000 necesita solo 10 inversionistas ($2,000,000 dividido entre $200,000). Es una guía del personal, no una regla, así que confirma con tu abogado.

Una captación en redes sociales en 6 pasos

Sigue este orden, porque el papeleo va antes de las publicaciones.

1. Elige la 506(c) y deja listos tus documentos de la oferta antes de publicar sobre el proyecto.
2. Arma una lista solo de acreditados. Deja clara la exigencia de acreditación en cada página de registro.
3. Escribe las publicaciones con lenguaje aprobado. Deja las proyecciones y las metas de rendimiento dentro de los documentos de la oferta.
4. Envía a todos a una sola página del proyecto con los términos, las tarifas, los riesgos y los documentos.
5. Verifica a cada inversionista antes de aceptar su dinero. Consulta la verificación de inversionistas acreditados.
6. Mantén el dinero en escrow hasta el cierre, para que un proyecto que no cierra devuelva el dinero a los inversionistas.

Después de la primera venta, presenta el Form D dentro de 15 días y revisa cada estado donde viven los inversionistas. Consulta el Form D y qué es una oferta 506(c).

¿Y los seguidores que no son acreditados?

No pueden invertir en un proyecto 506(c). Solo pueden invertir mediante una oferta que los permita. La Regulation Crowdfunding permite hasta $5,000,000 en 12 meses por emisor y debe correr por un intermediario registrado, ya sea un portal de financiamiento o un broker-dealer.

Cubrimos las opciones en seguidores no acreditados y bienes raíces y la vía del patrocinador en reunir capital de seguidores.

Nuestra opinión

Nuestra opinión: la captación más sólida en redes sociales es aburrida. Publica los hechos, enlaza a los documentos y deja que la gente decida. Los patrocinadores que se meten en problemas suelen ser aquellos cuyos pies de foto son más emocionantes que sus documentos de la oferta.

También preferimos que un patrocinador diga menos a arriesgarse a que una publicación se lea como una promesa. Si una afirmación sobre el desempeño no está en los documentos de la oferta con sus supuestos, probablemente no pertenece a un pie de foto.

Errores comunes y para quién no es

Los errores recurrentes son pequeños, y la mayoría tiene que ver con la distancia entre las publicaciones y el papeleo.

• Publicar antes de elegir una exención. Una publicación pública antes de haber elegido la 506(c) puede contaminar una oferta 506(b) posterior.
• Citar rendimientos en comentarios o mensajes directos. También son declaraciones sobre la oferta.
• Dejar que los inversionistas envíen dinero a una cuenta personal u operativa. Usa escrow.
• Pagar a influencers por inversionista. Eso puede plantear preguntas de broker-dealer.
• No es para ti: si quieres reunir capital de seguidores en su mayoría no acreditados, la 506(c) es la herramienta equivocada. Si no tienes experiencia operativa, considera asociarte con un operador con experiencia como copatrocinador.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ofrece software, preparación de documentos legales, coordinación de escrow y servicios de verificación para patrocinadores que reúnen capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Rule 506(b) o 506(c). Nunca cobramos un porcentaje de tu captación ni de las ganancias.

• $1,500 al inicio: la LLC del proyecto (incluido el agente registrado), documentos de inversionistas estandarizados y legalmente vinculantes, una cuenta de escrow a nombre del proyecto, la página del proyecto a la que puedes enlazar desde tus publicaciones, el registro para llamadas en vivo y las verificaciones de acreditación de cada inversionista. El escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, está incluido: DoorRaise paga todos los cargos del agente de escrow, así que ni el proyecto ni los inversionistas pagan nada.
• $5,000 al cierre, que se paga con los fondos captados y solo si el proyecto cierra: verificaciones del patrocinador, el contrato de compra, el título y el préstamo, la presentación del Form D y la firma electrónica, y un portal de inversionistas y una bóveda de documentos.
• $3,500 al año mientras seas dueño de la propiedad, que se paga con los ingresos de la propiedad: enviar a los inversionistas sus K-1, los pagos y las actualizaciones. La contabilidad, la declaración de impuestos y la preparación de los K-1 no están incluidas: las hace el contador del propio proyecto, o nuestro servicio opcional Property Books & Taxes: un precio mensual para tu proyecto, todo incluido.

Tú eliges los estados donde pueden vivir tus inversionistas y pagas las tarifas de aviso de esos estados al costo junto con la tarifa inicial. La tarifa de cada estado no es reembolsable una vez que alguien de ese estado invierte; cuando termina la captación, la tarifa de cada estado donde nadie invirtió se reembolsa automáticamente, junto con la diferencia de cualquier tarifa que haya resultado menor. El proyecto puede reembolsarte al cierre la tarifa inicial y esas tarifas (puedes desactivarlo). La tarifa de cierre de $5,000 cubre el trabajo de presentación, no las tarifas propias de los estados. La tarifa inicial de $1,500 no se reembolsa si la captación no cierra. No custodiamos el dinero de los inversionistas ni revisamos tus pies de foto ni damos asesoría legal. Lo que publicas es tu responsabilidad, así que pide a tu abogado que lo revise.

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Preguntas frecuentes

¿Puedo publicar sobre mi sindicación inmobiliaria en Instagram o YouTube?

Sí, si la oferta usa la Rule 506(c) y todos los inversionistas son acreditados y están verificados. Publicar sobre una oferta 506(b) es solicitación general, y la 506(b) no la permite.

¿Qué cuenta como solicitación general?

La mercadotecnia pública amplia de una oferta, como publicaciones en redes sociales, videos públicos, anuncios o una página web pública, dirigido a personas con las que no tienes una relación previa y sustantiva. La Rule 502(c) enumera los anuncios publicados y los seminarios cuyos asistentes fueron invitados mediante solicitación general.

¿Puedo compartir rendimientos proyectados en una publicación?

Deja las proyecciones dentro de tus documentos de la oferta, con sus supuestos y riesgos. Las afirmaciones sobre rendimientos en las publicaciones pueden convertirse en evidencia en una demanda, como muestra el caso Cardone.

¿Puedo pagar a un influencer para que promueva mi proyecto?

Debe revelar el pago y su monto según la Sección 17(b). Pagarle por inversionista o por dólar reunido también plantea problemas de broker-dealer, así que habla primero con un abogado de valores.

¿Pueden invertir en mi proyecto los seguidores no acreditados?

No en un proyecto 506(c). Solo pueden invertir mediante una oferta que los permita, como la Regulation Crowdfunding o la Regulation A. En DoorRaise, todos los inversionistas de todos los proyectos, bajo cualquiera de las dos reglas, deben ser acreditados y estar verificados antes de firmar.

¿Tengo que presentar algo después de reunir capital públicamente?

Sí. Presenta el Form D dentro de 15 días de la primera venta y revisa los requisitos de aviso estatales. Una oferta 506(c) sigue siendo una oferta de la Regulation D.

Fuentes

• SEC, Rule 506(c) y solicitación general (en inglés)
• 17 CFR 230.502 (Rule 502(c)) (en inglés)
• Pino v. Cardone Capital, opinión del Noveno Circuito, 21 de diciembre de 2022 (en inglés)
• Pino v. Cardone Capital, aviso de la demanda colectiva aprobado por el tribunal (en inglés)
• SEC, orden contra Kim Kardashian (sección 17(b)) (en inglés)
• Investor.gov, 10 señales de alerta de ofertas no registradas (en inglés)
• 17 CFR 227.100, límites de la Regulation Crowdfunding (en inglés)
• Precios de VerifyInvestor.com (en inglés)

Esta publicación es información general, no asesoría legal. Habla con un abogado de valores antes de promover una oferta. Las reglas y el estado del caso son a octubre de 2026 y pueden cambiar. DoorRaise no es un despacho de abogados, un broker-dealer, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.