¿Puede un patrocinador con seguidores captar dinero de ellos para bienes raíces? Las opciones legales

Sí, un patrocinador puede captar dinero de sus seguidores para un proyecto inmobiliario, pero solo mediante una exención de la SEC, no publicando "¿quién se apunta?". La mayoría de los patrocinadores usa la Rule 506(c), que permite la promoción pública pero exige que cada inversionista sea acreditado y verificado, o la Rule 506(b), que prohíbe la publicidad. Los seguidores que no son acreditados necesitan otras vías.

Si eres el patrocinador de un proyecto de apartamentos, creamos DoorRaise justo para esto: una página del patrocinador para tus seguidores y una página del proyecto por cada edificio. Esta guía es el centro de nuestra serie para patrocinadores y forma parte de nuestra guía más amplia sobre la sindicación inmobiliaria. Las reglas y los límites de abajo están vigentes a octubre de 2026.

¿Por qué está regulado captar dinero de seguidores?

Está regulado porque un proyecto en el que muchas personas reúnen dinero y dependen del trabajo de una sola para obtener el resultado se trata, por lo general, como un valor (security). La definición de "security" de la Securities Act incluye los contratos de inversión entre los instrumentos que cubre, y los tribunales miran el fondo del acuerdo, no el nombre.

Eso significa que da igual que tus inversionistas sean tus seguidores, que el proyecto esté en YouTube o que lo llames una sociedad. Si la gente te da dinero y espera una ganancia por tu trabajo, cuenta con que es una oferta de valores. Un abogado de valores puede decirte cómo se aplica a tu estructura exacta.

De ahí salen dos conjuntos de reglas. La oferta necesita una exención del registro ante la SEC, y las reglas antifraude se aplican a todo lo que dices, incluidas las publicaciones en redes. La Rule 10b-5 prohíbe las declaraciones falsas sobre hechos importantes y las omisiones engañosas en relación con la compra o venta de un valor, y eso incluye un video corto.

¿Por qué esto importa más para los patrocinadores con seguidores?

Los patrocinadores con seguidores hablan en público por naturaleza, y es en lo público donde más pesan las reglas de las ofertas. En Pino v. Cardone Capital, el Noveno Circuito resolvió en diciembre de 2022 que una persona puede solicitar una compra mediante comunicaciones masivas, como publicaciones en redes sociales y videos en línea. El caso trató de ofertas inmobiliarias bajo Regulation A, no de la Rule 506, así que tómalo como una señal sobre lo que publicas. Cada publicación sobre un proyecto activo forma parte del registro de la oferta.

¿Cuáles son las cuatro vías legales para los patrocinadores?

Los patrocinadores suelen elegir entre la Rule 506(c), la Rule 506(b), Regulation Crowdfunding y Regulation A, y la elección depende de quiénes sean tus inversionistas y de si vas a promocionar en público. Las ofertas bajo la Rule 506 no tienen tope en dólares; las otras dos sí.

Fuentes de la tabla: la Rule 506, la página de Regulation Crowdfunding de la SEC y Regulation A. El límite de 35 de la 506(b) se aplica a los compradores no acreditados en cualquier periodo de 90 días naturales, y los inversionistas acreditados no cuentan.

Rule 506(c): promociona en público, verifica a todos

La Rule 506(c) es la vía que encaja con la forma de trabajar de los patrocinadores. La página de la 506(c) de la SEC dice que "permite a los emisores solicitar ampliamente y anunciar en general una oferta", siempre que todos los compradores sean acreditados y el emisor tome medidas razonables para verificarlo.

El trato es simple. Ganas alcance y asumes el deber de verificar. Nuestra guía sobre Rule 506(c) para patrocinadores con seguidores profundiza en la verificación y en lo que publicas.

Rule 506(b): sin publicidad, pero con un grupo de inversionistas más amplio

La Rule 506(b) prohíbe la solicitación general (general solicitation). Te permite aceptar hasta 35 compradores no acreditados en cualquier periodo de 90 días naturales, pero cada uno debe poder, solo o con un representante del comprador, evaluar los riesgos y méritos, y se exige información adicional para ellos.

Para un patrocinador, lo difícil es la primera condición. Si un seguidor cuenta como alguien con quien tienes una relación real es una cuestión de hechos, que cubrimos en nuestra publicación sobre la prueba de relación sustantiva en la 506(b). Para una comparación directa, mira 506(b) vs. 506(c).

Regulation Crowdfunding y Regulation A: las vías para no acreditados

Ambas permiten invertir a personas no acreditadas, y ambas cuestan más en tiempo y estructura. Regulation Crowdfunding exige que las transacciones se hagan en línea a través de un intermediario registrado ante la SEC, y los inversionistas no acreditados enfrentan límites anuales bajo 17 CFR 227.100. En Regulation A Tier 2, un comprador no acreditado suele tener un tope de 10% de lo que sea mayor entre su ingreso anual o su patrimonio neto, y la SEC debe calificar la oferta antes de las ventas.

Resuelven un problema distinto, y las cubrimos en opciones para seguidores no acreditados. DoorRaise funciona bajo la Rule 506(b) o la 506(c).

¿Cómo decides entre 506(c) y 506(b)?

Decide preguntándote cómo vas a encontrar inversionistas y si puedes documentarlo. Si piensas publicar sobre el proyecto activo ante todos tus amigos y seguidores, necesitas la 506(c). Si solo hablarás con personas que ya conoces, la 506(b) puede servir.

1. ¿Vas a mencionar el proyecto activo en contenido público? Si es así, estás en territorio de la 506(c), porque la promoción pública es solicitación general (general solicitation).
2. ¿Es probable que tus inversionistas sean acreditados? Un patrimonio neto superior a $1,000,000 sin contar la vivienda principal, o un ingreso superior a $200,000 individual ($300,000 en conjunto) en cada uno de los dos últimos años, son las pruebas más comunes bajo la Rule 501(a).
3. ¿Puedes encargarte de la verificación? La 506(c) pone la carga en el emisor. La regla enumera métodos de verificación no exclusivos, como revisar formularios de impuestos u obtener una confirmación escrita de un corredor de bolsa (broker-dealer) registrado, un asesor registrado ante la SEC, un abogado o un contador público (CPA).
4. ¿Quieres incluir inversionistas no acreditados? Solo la 506(b) los permite, dentro de los límites de arriba.
5. ¿Puedes demostrar una relación previa? Para la 506(b), guarda registros de cómo y cuándo conociste a cada inversionista.

Mezclar las dos es donde empiezan los problemas: una publicación pública sobre un proyecto activo, seguida de la afirmación de que la captación es 506(b), es una forma clásica de perder la exención.

¿Qué debe tener listo un patrocinador antes de la primera publicación sobre un proyecto activo?

Ten seis cosas hechas antes de promocionar nada. Cada una te protege a ti y a tus inversionistas, y cada una toma más tiempo del que la gente espera.

1. Una propiedad real bajo contrato. Capta para un proyecto concreto, no para una idea general.
2. Una entidad legal para el proyecto. Los inversionistas compran participaciones en una empresa que es dueña de la propiedad, no un pedazo de tu canal.
3. Documentos de la oferta: términos, tarifas, riesgos y el acuerdo operativo (operating agreement). Nuestra publicación sobre el memorando de colocación privada (PPM) cubre lo que lleva.
4. Un plan de verificación si usas la 506(c).
5. Escrow, para que el dinero de los inversionistas nunca pase por tu cuenta personal.
6. Un plan para el Form D. Vence 15 días después de la primera venta, y la SEC define esa fecha como el momento en que el primer inversionista queda comprometido de forma contractual e irrevocable a invertir, según la guía del Form D de la SEC. Eso puede ser antes del cierre. Nuestra guía del Form D cubre los detalles.

Para una versión semana a semana, usa nuestro plan de 90 días para la primera captación de un patrocinador.

¿Qué puedes decir sobre el proyecto?

Puedes compartir hechos, el plan y los riesgos, y no debes prometer resultados. En el caso Pino, las declaraciones señaladas fueron afirmaciones de rendimiento en publicaciones de redes y en un video.

Dirige a la gente a una sola página del proyecto, usa los mismos números en todas partes y pon los riesgos junto a los beneficios. Nunca escribas "garantizado" ni cites un rendimiento como si fuera seguro. Nuestra publicación sobre lo que los patrocinadores pueden decir de un proyecto tiene ejemplos de lenguaje aceptable y arriesgado.

¿Cuánto capital pueden aportar de forma realista tus seguidores? (ilustrativo)

Una base de seguidores aporta solo una pequeña fracción de su tamaño, y las cuentas deben hacerse al revés, a partir del capital que necesitas. Todos los números de aquí son ilustrativos, no referencias.

Supón que planeas comprar un edificio de $7,000,000 con un préstamo de 70%. El préstamo es de $4,900,000, así que el capital es de $2,100,000 antes de los costos de cierre y las reservas. Con una inversión promedio de $50,000, necesitas 42 inversionistas. Con $100,000, necesitas 21.

Bajo la 506(c), un mínimo más alto también puede simplificar la verificación. La respuesta del personal de la SEC de marzo de 2025 coincidió en que un emisor puede concluir razonablemente que tomó medidas razonables cuando los compradores se comprometen con un mínimo alto (la solicitud que contestó usaba $200,000 para personas y $1,000,000 para entidades), declaran por escrito que son acreditados y que un tercero no financia ese dinero para ese fin, y el emisor no tiene conocimiento real de lo contrario. Eso es orientación del personal, no una regla, y un mínimo de $200,000 requeriría unos 11 inversionistas para los mismos $2,100,000 (10.5 redondeado hacia arriba). Nuestro recorrido del embudo muestra cuántos seguidores hacen falta para llegar ahí.

Nuestra opinión

Nuestra opinión: tener seguidores es una buena forma de encontrar inversionistas, pero es un mal sustituto de un historial y de papeleo limpio. A nuestro juicio, los patrocinadores subestiman cuánto de una captación es confianza construida antes de la presentación y qué tan poco es alcance.

También creemos que los patrocinadores deben elegir una vía y diseñar la captación para ella en lugar de intentar atender a todos los seguidores. Por último, creemos que la persona frente a la cámara debe ser el patrocinador, con deberes reales y dinero propio en el proyecto. Si te pagan por inversionista por enviar gente al proyecto de otra persona, busca asesoría legal primero.

Ventajas y desventajas, y para quién no es

Captar de seguidores te da velocidad y alcance a cambio de obligaciones legales y exposición pública. No es adecuado para todos los patrocinadores.

• No es para patrocinadores sin propiedad ni estructura legal. Publicar primero y armar el papeleo después es el orden que más problemas causa.
• No es para patrocinadores que no pueden aceptar solo acreditados. En un proyecto 506(c) no puedes tomar el dinero de un seguidor no acreditado, aunque lo pida.

Errores comunes

Cuatro errores causan la mayoría de los problemas.

• Promocionar en público bajo la 506(b). Una sola publicación pública sobre un proyecto activo puede costarte la exención.
• Cobrar antes de terminar el papeleo. Nunca aceptes transferencias a una cuenta personal.
• Cobrar por inversionista sin revisar las reglas de corredores. La Sección 15(a) de la Exchange Act generalmente prohíbe que un corredor no registrado induzca la compra de un valor, y la guía de corredores de bolsa de la SEC pregunta si tu pago depende del resultado o del tamaño de una transacción. Consulta a un abogado de valores antes de aceptar cualquier comisión.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a captar capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre personas que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Ofrecemos software, preparación de documentos legales, coordinación de escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, corredor de bolsa, asesor de inversión, portal de financiamiento, banco ni agente de escrow, y no custodiamos el dinero de los inversionistas: los fondos van a un agente de escrow independiente nombrado en cada proyecto.

Nuestros precios son tres tarifas fijas, y nunca cobramos un porcentaje de la captación ni de las ganancias.

• $1,500 al inicio, cuando envías el proyecto: formamos la LLC del proyecto (los $1,500 incluyen la LLC y el agente registrado), preparamos documentos para inversionistas estandarizados y legalmente vinculantes, abrimos una cuenta de escrow a nombre del proyecto, creamos la página del proyecto con registro para la llamada en vivo y hacemos las verificaciones de acreditación de cada inversionista. El escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, está incluido: DoorRaise paga todos los cargos del agente de escrow, así que ni el proyecto ni los inversionistas pagan nada. La tarifa inicial no se reembolsa si la captación no cierra.
• $5,000 al cierre, pagados de los fondos captados y solo si el proyecto cierra: verificaciones del patrocinador, el contrato de compra, el título y el préstamo, presentación del Form D y firma electrónica, el escrow que paga a la compañía de títulos, y el portal de inversionistas y la bóveda de documentos.
• $3,500 al año mientras seas dueño de la propiedad, pagados con los ingresos de la propiedad: enviar a cada inversionista su K-1, los pagos y las actualizaciones, y cerrar la empresa cuando vendes. La contabilidad, la declaración de impuestos y la preparación de los K-1 no están incluidas: las hace el contador del proyecto, o nuestro servicio opcional Property Books & Taxes: un precio mensual para tu proyecto, con todo incluido.

Si la captación no cierra, nunca pagas la tarifa de cierre ni la anual, y cada inversionista recibe su dinero de vuelta del escrow. Tú eliges los estados donde pueden vivir tus inversionistas y pagas las tarifas de aviso de esos estados al costo junto con la tarifa inicial. La tarifa de cada estado no es reembolsable una vez que alguien de ese estado invierte; cuando termina la captación, la tarifa de cada estado donde nadie invirtió se reembolsa automáticamente, junto con la diferencia de cualquier tarifa que haya resultado menor. El proyecto puede reembolsarte la tarifa inicial y esas tarifas al cierre (puedes desactivarlo). La tarifa de cierre de $5,000 cubre el trabajo de presentación, no las tarifas propias de los estados. DoorRaise no cobra tarifas por inversionista, por software ni por usuario.

Para dar una idea de escala, comprar estos servicios por separado en una captación de unos 40 inversionistas cuesta de $17,995 a $33,610 por los documentos de la oferta, la LLC, las verificaciones de acreditación y el Form D: precios publicados, más nuestra estimación de $15,000 a $30,000 por los documentos de la oferta de un abogado de valores. Nuestra página de precios enumera cada fuente. En un año con nuestras tres tarifas, el total es de $10,000, más las tarifas de aviso de los estados que elijas, al costo.

¿Listo para captar? Crea tu página de patrocinador gratis o mira los precios.

Preguntas frecuentes

¿Es legal captar dinero de mis seguidores para un proyecto inmobiliario?

Sí, si vendes mediante una exención de la SEC como la Rule 506(c), la Rule 506(b), Regulation Crowdfunding o Regulation A y cumples sus condiciones. Tener seguidores no cambia ese requisito. Un abogado de valores debe revisar tu plan antes de que promociones nada.

¿Necesito muchos seguidores para captar dinero?

No. Los requisitos legales son los mismos con cualquier tamaño, y lo que importa es cuántos seguidores son acreditados, confían en ti y pueden invertir tu mínimo.

¿Puedo pedir a mis seguidores que me envíen el dinero directamente?

No. El dinero de los inversionistas debe ir a una cuenta de escrow ligada al proyecto, no a una cuenta personal, y solo después de que el inversionista haya recibido los documentos de la oferta.

¿Pueden invertir en mi proyecto los seguidores no acreditados?

No en un proyecto 506(c). Pueden invertir en un proyecto 506(b) si cumplen sus condiciones y tienes una relación real con ellos, o a través de Regulation Crowdfunding o Regulation A. En DoorRaise, todo inversionista de todo proyecto, bajo cualquiera de las dos reglas, debe ser acreditado y estar verificado antes de firmar.

¿Qué pasa con el dinero de los inversionistas si el proyecto no cierra?

Con un escrow independiente, el dinero regresa a los inversionistas. La Rule 10b-9 también considera engañoso llamar a una oferta "todo o nada" a menos que esté condicionada al reembolso inmediato si no se vende el monto indicado.

Fuentes

• Securities Act, sección 2, definiciones, 15 U.S.C. 77b (en inglés)
• SEC, Rule 506(c) (en inglés)
• SEC, Rule 506(b) (en inglés)
• 17 CFR 230.506 (en inglés)
• 17 CFR 230.501 (en inglés)
• 17 CFR 227.100 (límites de la Regulation Crowdfunding) (en inglés)
• SEC, Regulation Crowdfunding (en inglés)
• 17 CFR 230.251 (Regulation A) (en inglés)
• SEC, presentación y modificación de un aviso Form D (en inglés)
• Carta del personal de la SEC, 12 de marzo de 2025 (verificación de la Rule 506(c)) (en inglés)
• Pino v. Cardone Capital, opinión del Noveno Circuito, 21 de diciembre de 2022 (en inglés)
• 17 CFR 240.10b-5 (en inglés)
• 17 CFR 240.10b-9 (en inglés)
• SEC, guía para el registro de corredores de bolsa (en inglés)
• Exchange Act, sección 15, 15 U.S.C. 78o (en inglés)

Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa, asesor de inversión ni portal de financiamiento.