¿Es válido un acuerdo de suscripción con firma electrónica?
En general, sí. La ley federal ESIGN dice que a un contrato "no se le puede negar efecto legal, validez ni exigibilidad solo porque se usó una firma electrónica o un registro electrónico para formarlo", y las leyes estatales de transacciones electrónicas dicen casi lo mismo. Un acuerdo de suscripción de una sindicación no está en la lista de excepciones de ESIGN. Lo que decide si una firma electrónica se sostiene en una disputa es la prueba: quién firmó, que tenía la intención de firmar y un registro que coincide con lo que firmó.
Esta publicación cubre las reglas, las pocas excepciones y lo que contiene un buen registro de firma electrónica. Es información general para patrocinadores, no asesoría legal.
¿Qué dice la ley ESIGN?
La ley ESIGN entró en vigor en 2000. Su regla central, en la sección 7001(a), tiene dos partes para cualquier transacción del comercio interestatal o que lo afecte:
- A una firma, contrato u otro registro no se le puede negar efecto legal, validez ni exigibilidad solo porque está en formato electrónico.
- A un contrato no se le puede negar efecto legal, validez ni exigibilidad solo porque se usó una firma electrónica o un registro electrónico para formarlo.
La 15 U.S.C. 7006 define la firma electrónica de forma amplia: un sonido, símbolo o proceso electrónico adjunto o asociado lógicamente con un registro y "ejecutado o adoptado por una persona con la intención de firmar el registro". Un nombre escrito, una firma dibujada o un clic en "Firmar" pueden calificar, siempre que la persona haya querido firmar.
La regla no convierte un mal contrato en uno bueno. Una firma electrónica todavía se puede impugnar por las causas de siempre, como fraude o un firmante que no era quien decía ser. ESIGN solo quita "era electrónica" como razón para rechazarla.
¿Cómo encaja la ley estatal (UETA)?
La mayoría de los estados tienen su propia ley de transacciones electrónicas, normalmente basada en la UETA, la ley modelo que la Uniform Law Commission aprobó para los estados en 1999. La 15 U.S.C. 7002 permite que la versión estatal de la UETA rija en lugar de partes de ESIGN, siempre que el estado no cree excepciones que choquen con ESIGN. En la práctica, la ley federal y la estatal apuntan al mismo lado para un acuerdo de suscripción: la firma electrónica cuenta.
Tu acuerdo de suscripción y tu acuerdo operativo normalmente dicen qué ley estatal los rige. Pregunta a tu abogado si ese estado tiene alguna regla especial para los documentos que usas.
¿Cuáles son las excepciones?
Las excepciones de ESIGN están en la 15 U.S.C. 7003. La sección 7001 no aplica a registros regidos por:
| Área exceptuada | Ejemplo |
|---|---|
| Testamentos, codicilos y fideicomisos testamentarios | El testamento de un inversionista que deja sus unidades a un hijo |
| Adopción, divorcio y otros asuntos de derecho familiar | Una sentencia de divorcio que divide una participación |
| La mayor parte del Uniform Commercial Code (salvo las secciones 1-107 y 1-206 y los Artículos 2 y 2A) | Algunos documentos de préstamos con garantía |
| Órdenes, avisos y documentos oficiales de un tribunal | Escritos en una demanda |
| Ciertos avisos: corte de servicios públicos; incumplimiento, ejecución hipotecaria o desalojo de una residencia principal; cancelación de seguros de salud o de vida; retiro de productos | Un aviso de ejecución hipotecaria de una casa |
| Documentos que acompañan materiales peligrosos | Papeles de embarque |
Una suscripción para comprar unidades de una LLC de apartamentos no es ninguno de estos. Algunos documentos relacionados pueden ser distintos. Por ejemplo, un documento que debe aceptar el registro público del condado, como una escritura, sigue las reglas de ese registro, lo cual es una pregunta distinta de si la suscripción es válida.
¿Se puede exigir a un inversionista que firme de forma electrónica?
No. La sección 7001(b)(2) dice que ESIGN no obliga a nadie a aceptar registros o firmas electrónicas. Un patrocinador puede ofrecer la firma electrónica como el camino normal, y la mayoría de los inversionistas la prefieren, pero ten una forma de firmar en papel si alguien la pide.
También hay una regla de consentimiento del consumidor en la sección 7001(c). Cuando una ley o regulación exige que se dé información a un consumidor por escrito, un registro electrónico la cumple solo si el consumidor dio su consentimiento expreso después de recibir ciertas divulgaciones, incluido el derecho a copias en papel y cómo retirar el consentimiento. Si una divulgación concreta para el inversionista es información que la ley exige dar por escrito a un "consumidor" depende de la regla que la origina. Muchos procesos de firma reúnen de todos modos el consentimiento de cada firmante para hacer trámites electrónicos, lo que resuelve el punto. Pregunta a tu abogado cómo aplica a tus documentos.
¿Y los documentos notariados?
La sección 7001(g) dice que, si una ley exige que una firma o registro se notarice, se reconozca, se verifique o se haga bajo juramento, el requisito se cumple si la firma electrónica de la persona autorizada para ese acto, junto con la demás información requerida, está adjunta o asociada lógicamente con el registro. Es decir, la notarización electrónica funciona donde el estado del notario la permite. Los acuerdos de suscripción rara vez necesitan notario, pero algunos documentos del prestamista o de títulos de la propiedad sí.
¿Qué debe contener un buen registro de firma electrónica?
Las reglas de registros de ESIGN están en las secciones 7001(d) y (e). Cuando una ley exige conservar un registro, un registro electrónico la cumple si refleja la información con exactitud y sigue accesible para quienes tienen derecho a él, en un formato que se pueda reproducir con exactitud. A un registro que no todos los que tienen derecho puedan conservar y reproducir se le puede negar efecto.
En la práctica, los patrocinadores deben poder mostrar esto para cada firmante:
| Qué conservar | Por qué ayuda |
|---|---|
| Cómo se confirmó la identidad del firmante (enlace por correo, código por mensaje, inicio de sesión, revisión de identificación) | Muestra quién firmó |
| El consentimiento para firmar y recibir registros de forma electrónica | Resuelve la pregunta del consentimiento |
| La versión exacta del documento firmado, con una huella digital (hash) del archivo | Muestra que nada cambió después de firmar |
| La hora de cada paso, con la dirección IP o el dispositivo del firmante | Arma la secuencia de los hechos |
| Un certificado de finalización o una bitácora | Reúne todo lo anterior en un solo lugar |
| Una copia enviada a cada parte | Cumple la regla de accesibilidad y evita disputas |
Conserva el registro mientras dure el proyecto y después. Los inversionistas vuelven a su suscripción cuando leen los documentos de la oferta o venden su participación.
Un ejemplo con cifras ficticias
Este ejemplo es ficticio. Un inversionista firma de forma electrónica un acuerdo de suscripción por $75,000 el 3 de marzo. Dos años después, cuando el proyecto rinde menos de lo esperado, afirma que nunca aceptó una disposición de la página 14.
El registro de firma del patrocinador muestra que el inversionista entró con un código enviado a su teléfono, dio su consentimiento para registros electrónicos, abrió las 22 páginas y firmó la versión 3 del documento a las 8:41 p.m. La huella digital del archivo hoy coincide con la del momento de la firma, y una copia llegó al correo del inversionista esa misma noche. Ese registro no decide todas las disputas, pero responde quién firmó, qué firmó y cuándo, que es lo que ESIGN deja a la prueba.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital de sus amigos y seguidores para edificios de apartamentos de 5 o más unidades, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). DoorRaise prepara los documentos estándar de la oferta, incluido el acuerdo de suscripción, forma la LLC, presenta el Form D y los avisos estatales, y verifica a los inversionistas acreditados en los proyectos 506(c). El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, los inversionistas aportan solo por transferencia bancaria y las distribuciones son trimestrales por defecto. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsables), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año, sin ningún porcentaje de la captación ni parte del promote. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco.
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DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
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Preguntas frecuentes
¿Basta un nombre escrito para firmar?
Puede bastar. La definición de ESIGN cubre cualquier símbolo o proceso adoptado con la intención de firmar. Lo que la fortalece es la prueba de identidad e intención que la rodea.
¿La SEC exige firmas en tinta en los acuerdos de suscripción?
La Rule 506 no exige ninguna forma particular de firma para un acuerdo de suscripción. El Form D mismo se presenta de forma electrónica en EDGAR. Consulta cómo se comprometen y transfieren los inversionistas para ver los pasos alrededor de la firma.
¿El cónyuge también puede firmar de forma electrónica?
En general sí, si el consentimiento del cónyuge es parte de los documentos. El derecho familiar es una excepción de ESIGN, pero un consentimiento conyugal en un documento de inversión normalmente no es un registro de derecho familiar. Pregunta a tu abogado en los estados con régimen de bienes gananciales.
¿Y si un inversionista quiere firmar en papel?
Déjalo. ESIGN no obliga a nadie a firmar de forma electrónica. Escanea el papel firmado y guárdalo en el mismo registro que los de los demás.
Siguiente paso: lee qué incluye un acuerdo de suscripción para ver qué firma realmente el inversionista.
Fuentes
- 15 U.S.C. 7001, regla general de validez (en inglés)
- 15 U.S.C. 7002, excepción a la prelación (UETA estatal) (en inglés)
- 15 U.S.C. 7003, excepciones específicas (en inglés)
- 15 U.S.C. 7006, definiciones (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.