Cuota por terminación anticipada del contrato en apartamentos: cuánto ingreso presupuestar
En esta página
Cuando un residente se va antes de que termine su contrato, el contrato suele fijar una cuota por romperlo: a veces un monto fijo y a veces un número de meses de renta. En una lista de rentas, esa cuota puede parecer una fuente constante de ingreso. En la práctica, muchos residentes pagan una parte, algunos no pagan nada y ciertos contratos la limitan para algunos residentes. Un patrocinador que presupuesta el monto total facturado exagera el ingreso del edificio.
Esta guía explica cómo contar las cuotas por terminación anticipada, cómo probar la tasa de cobro y cómo se relaciona la cuota con la renta perdida mientras la unidad está vacía. No es asesoría legal sobre la terminación de contratos. Las leyes estatales y locales limitan algunas cuotas y dan derechos a ciertos residentes, y un abogado local debe revisar el lenguaje del contrato.
¿Vas a captar capital para un proyecto de apartamentos? Empieza gratis
¿Por qué lo facturado no es el ingreso?
Una cuota facturada por romper un contrato es un derecho de cobro contra el residente. El edificio la cobra solo si el residente paga, y el proceso de cobro puede tardar meses. Algunos residentes pagan completo, otros pagan una parte y algunos nunca pagan. El edificio puede castigar el saldo como cuenta incobrable. El monto cobrado es la cifra que pertenece al presupuesto de operación.
Es la misma lógica que con otras cuentas por cobrar. La guía de morosidad y cobranza de renta muestra cómo afecta el cobro al estado de resultados, y la misma disciplina aplica a las cuotas de terminación.
Ejemplo hipotético
Estas cifras son ficticias y sirven solo para ilustrar. Use los registros de salidas del edificio y el reporte de cuentas por cobrar por antigüedad antes de confiar en cualquier tasa de cobro.
Un edificio de 120 unidades tiene 10 salidas anticipadas al año. La cuota del contrato es de $1,000 por cada una. Si se pagaran todas, el edificio facturaría $10,000 al año. Los registros muestran que el edificio cobra cerca del 60 por ciento de las cuotas facturadas, es decir $6,000 al año. El caso adverso usa una tasa de cobro de 30 por ciento, es decir $3,000 al año.
| Caso | Facturado | Tasa de cobro | Ingreso presupuestado |
|---|---|---|---|
| Facturado a valor nominal (no se usa) | $10,000 | 100% | No se usa |
| Caso base según registros | $10,000 | 60% | $6,000 |
| Caso adverso | $10,000 | 30% | $3,000 |
El plan usa $6,000 en el caso base y muestra $3,000 en el adverso. La diferencia de $4,000 entre el caso base y el valor nominal es la parte que el edificio no cobra. Mostrar esa brecha da a los inversionistas una visión más clara que una sola cifra.
¿Qué no cubre la cuota?
La cuota no reemplaza la renta. Si un residente se va antes de tiempo y la unidad queda vacía dos meses a $1,500 al mes, el edificio pierde $3,000 de renta. Una cuota de $1,000 cubre un tercio de esa pérdida. La vacancia, el trabajo de rotación y el costo de publicidad siguen existiendo. El plan debe mostrar la vacancia como una partida aparte, para que la cuota no se presente como una compensación completa. La guía de vacancia y pérdida por crédito explica cómo contar la vacancia en el caso base.
¿Quién puede terminar el contrato sin pagar la cuota?
Algunos residentes tienen derecho a terminar el contrato antes de tiempo según la ley federal o estatal, por ejemplo los miembros del servicio militar que reciben ciertas órdenes, y algunos estados limitan las cuotas para sobrevivientes de violencia doméstica y para otros residentes. Las reglas cambian según el estado y la ciudad, y el contrato debe cumplirlas. Una cuota que la ley no permite no debe estar en el análisis, y el patrocinador debe preguntar al administrador local qué casos ha atendido el edificio.
¿Qué debe revisar antes de presupuestarla?
- Dos años de registros de salidas: el número de salidas anticipadas, la cuota facturada y la cuota cobrada.
- El reporte de cuentas por cobrar por antigüedad de las cuotas de terminación, con los castigos.
- El lenguaje del contrato sobre terminación anticipada, incluidas las excepciones y cómo se calcula la cuota.
- Las reglas estatales y locales sobre cuotas y terminación anticipada, con un abogado local.
- Si el administrador envía avisos de cobro y cuánto tardan.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Regla 506(b) o 506(c). El presupuesto de operación del proyecto muestra la cuota cobrada y la tasa de cobro probada, para que los inversionistas vean el rango. DoorRaise no cobra cuotas a los residentes ni da asesoría legal sobre contratos. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable) y la tarifa anual de administración es $5,000 al año desde el cierre.
Empiece con una página del patrocinador o vea las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Debo contar la cuota completa como ingreso?
No. Cuente lo que el edificio cobra, según sus propios registros, y muestre un caso menor en el plan.
¿Una cuota de terminación hace rentable para el edificio una salida anticipada?
Normalmente no. La cuota puede cubrir parte de la renta perdida, pero la vacancia y el costo de rotación siguen, así que la salida anticipada sigue costándole dinero al edificio.
¿El edificio puede cobrar la cuota a todo residente que se vaya antes de tiempo?
No siempre. La ley federal y estatal puede limitar la cuota o dar a algunos residentes el derecho a irse sin pagarla. Consulte con un abogado local antes de confiar en la cuota.
¿Dónde va la cuota por terminación en el presupuesto?
Va en otros ingresos como monto cobrado, después de las cuentas incobrables. Los costos de vacancia y rotación van en el presupuesto de operación.
Fuentes
- Morosidad y cobranza de renta en sindicaciones de apartamentos, para cómo se cobran y castigan las cuentas por cobrar.
- Vacancia y pérdida por crédito en el análisis de apartamentos, para la partida de vacancia.
- Otros ingresos de apartamentos en el análisis, para contar las cuotas recurrentes.
- Las cifras de ejemplo son hipotéticas. Aquí no se incluye ningún límite estatal de cuotas ni cita legal. Revise el contrato y las reglas locales con un abogado local.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte con un abogado local sobre los términos del contrato y los límites de las cuotas, con un contador público sobre el tratamiento del ingreso y con un abogado de valores sobre su proyecto. DoorRaise no es un bufete de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.