Modernización de ascensores en edificios de apartamentos: costo de capital y análisis
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La modernización de un ascensor reemplaza los controles, los motores, las puertas, el acabado de la cabina y, a veces, el equipo de elevación. Conserva el mismo hueco y la misma ubicación de la cabina. El trabajo es caro, toma semanas o meses por cabina, y mientras una cabina está fuera de servicio, los residentes de los pisos altos tienen un solo ascensor o ninguno. Para el patrocinador, eso significa que el presupuesto de capital, el plan de reservas y el plan de llenado deben reflejarlo.
Esta guía explica cómo presupuestar la modernización de un ascensor en un proyecto de apartamentos, cómo escalonarla y qué mostrar a los inversionistas en la página del proyecto.
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¿Qué incluye una modernización de ascensor?
Una modernización suele cubrir las partes que ya envejecieron o que fallan con frecuencia:
- Controlador y accionamiento: la electrónica que maneja la cabina y el motor.
- Operadores y equipo de puertas: las piezas que abren y cierran la cabina y las puertas del hueco.
- Interior de la cabina: piso, paneles de pared, luces y accesorios. Suele ser la parte más visible y la más fácil de escalonar.
- Mejoras de seguridad y de código: elementos que el código vigente exige y el equipo viejo no cumple.
- Equipo de elevación y cables: puede formar parte del alcance o ser un proyecto aparte, más grande.
Un reemplazo completo de la cabina, del hueco o del equipo de elevación es un proyecto distinto y más grande. Pida un presupuesto que indique cuál de estas partes está comprando.
¿Cómo se presupuesta?
Pida al menos dos presupuestos. Cada uno debe listar el trabajo por partida, los derechos de permiso, las tarifas de prueba e inspección, el retiro del equipo viejo y el periodo de garantía. Pregunte al contratista cuántas semanas estará fuera de servicio cada cabina y si el trabajo puede hacerse una cabina a la vez.
Luego agregue tres cifras que los presupuestos suelen omitir:
- El contrato anual de mantenimiento de la cabina modernizada, que normalmente se cobra mensualmente y va en el presupuesto de operación.
- Una contingencia para condiciones ocultas en el hueco, el foso o el cuarto de máquinas. Los edificios viejos suelen necesitar más.
- Renta perdida o costo de concesiones por las semanas en que una cabina está fuera de servicio, si el edificio tiene pocos ascensores.
Un ejemplo hipotético
Estas cifras son inventadas para ilustrar. Use sus propios presupuestos y los datos de su edificio.
Un edificio de 90 unidades y cuatro pisos tiene dos ascensores de pasajeros. Los presupuestos para una cabina suman $165,000, con el permiso, las pruebas y una contingencia de 10 por ciento. El contratista dice que cada cabina queda fuera de servicio unas seis semanas, y el propietario escalona el trabajo para que siempre funcione una cabina. El contrato anual de mantenimiento es de $6,000 para las dos cabinas.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Modernización, cabina 1 (presupuesto más contingencia) | $165,000 |
| Modernización, cabina 2 | $165,000 |
| Contrato anual de mantenimiento, las dos cabinas | ($6,000) al año |
| Concesión estimada por la fase de seis semanas (inventada) | $4,000 una vez |
El plan de capital muestra $330,000 de trabajo en dos fases. El presupuesto de operación muestra $6,000 al año por el contrato. El plan debe indicar de dónde sale el dinero de los $330,000: el presupuesto del proyecto, una cuenta de reserva o un desembolso del préstamo. Así los inversionistas ven si el trabajo está financiado antes de que empiece la segunda cabina.
¿Qué revisar antes de comprometerse?
- Las reglas de inspección de ascensores del estado y de la ciudad, y si un inspector con licencia debe aprobar el trabajo.
- La licencia del contratista y una copia vigente de su certificado de seguro.
- El periodo de garantía, lo que cubre y quién atiende las llamadas de servicio durante ese periodo.
- El informe de condición de la inspección de la propiedad. Debe describir la edad del ascensor, sus llamadas de servicio y las infracciones abiertas.
- Si los términos del préstamo restringen el trabajo o exigen una reserva para él.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Regla 506(b) o 506(c). El presupuesto del proyecto muestra la modernización como partida de capital y el contrato de mantenimiento como gasto de operación, para que los inversionistas vean ambos. DoorRaise no elige contratistas, no pone precio a los trabajos de ascensores ni asesora sobre el código de ascensores. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Comience con una página de patrocinador o revise las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿La modernización de un ascensor es una reparación o un gasto de capital?
Normalmente es una mejora de capital, porque alarga la vida del equipo y reemplaza piezas importantes. Pregunte a su contador público cómo aplica a su proyecto. El contrato de mantenimiento es un gasto de operación.
¿Cuánto tiempo toma?
Depende del alcance, del número de cabinas y de los permisos. Pida a cada oferente un calendario en semanas y pregunte cuántas cabinas siguen en servicio durante el trabajo.
¿Debe un patrocinador reservar para ascensores aunque no toque ningún trabajo?
Sí, si el edificio tiene ascensores. Muestre la reserva en el plan, ya que una modernización puede llegar dentro del periodo de tenencia.
¿Un ascensor sube la renta?
No por sí solo. Un ascensor en servicio protege la renta en edificios donde los residentes lo necesitan. Cuente cualquier efecto en la renta solo con datos del mercado.
Fuentes
- Gastos de capital frente a gastos de operación en apartamentos, para ver cómo clasificar el trabajo.
- Plan de capital y retiros de la reserva de reemplazo en apartamentos, para ver cómo la reserva paga proyectos grandes.
- Revisión previa a la inversión y inspecciones de la propiedad en apartamentos, para el informe de condición.
- Las cifras de ejemplo son hipotéticas. Aquí no se cita ningún precio de contratista ni regla del código de ascensores. Revise las reglas de su estado con la agencia estatal y con un inspector con licencia.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte con un abogado de valores y con un contador público sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un intermediario de valores, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.