Reemplazo de la línea de drenaje principal en edificios de apartamentos: cámara, costo y reservas
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La línea de drenaje principal lleva todos los desagües de un edificio de apartamentos hasta el alcantarillado de la ciudad. Cuando se agrieta, entran raíces o se separan las juntas, el agua regresa primero a las unidades más bajas y el daño se extiende desde ahí. La reparación puede implicar excavar a través de un estacionamiento, un jardín o una banqueta, y la restauración forma parte del precio. Para un patrocinador, una línea de drenaje fallida es una de las sorpresas más caras en una propiedad antigua, y muchas veces una inspección con cámara la habría mostrado.
Esta guía explica cómo definir el alcance de un problema de drenaje, cuándo basta una reparación puntual, cómo poner precio a un reemplazo y cómo reservar para él en el proyecto.
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¿Cuándo basta una reparación?
Una grieta única o una intrusión de raíces en una sección corta muchas veces se repara con un revestimiento interior o con una excavación puntual. Una línea que se rompe en varios puntos, que es de barro viejo o hierro fundido, o que corre bajo un edificio o una entrada de vehículos, es más probable que necesite reemplazo. Pida al contratista una recomendación por escrito con el video de la cámara, y guarde el video en los registros del proyecto.
Las obstrucciones repetidas en la misma unidad o en el mismo desagüe son una advertencia. Si las llamadas vienen de una misma columna, el problema puede estar dentro del edificio y no en la línea principal. El plomero debe revisar ambos.
¿Qué incluye un reemplazo?
- Inspección con cámara y localización: encontrar la profundidad y el trazado de la línea antes de excavar.
- Excavación y apuntalamiento: cortar la superficie y proteger los servicios públicos y las estructuras cercanas.
- Tubería nueva y conexiones: la tubería, las juntas y la conexión al drenaje de la ciudad, que suele inspeccionar la ciudad.
- Restauración: el pavimento, el pasto, la banqueta o el paisajismo que el trabajo altera.
- Permisos e inspecciones: el permiso de drenaje, además de cualquier permiso de banqueta o de tránsito que exija la ciudad.
¿Cómo se pone precio?
Pida un presupuesto que liste la inspección con cámara, la excavación por longitud y profundidad, la tubería por diámetro y material, las conexiones, la restauración por tipo de superficie y las tarifas de permiso. Pregunte cuánto tiempo estará fuera de servicio la línea y si los residentes pueden seguir usando los baños durante el trabajo.
Agregue una contingencia para roca, agua subterránea y cualquier servicio público que no aparezca en los planos. Una previsión de 15 por ciento es un punto de partida común para una excavación, y debe revisarse con los resultados de la cámara y el plano del sitio.
Un ejemplo hipotético
Estas cifras son inventadas para ilustrar. Use sus propios presupuestos e informe de cámara.
La cámara muestra que la línea principal está agrietada en tres puntos a lo largo de 140 pies, y las raíces entraron por una junta. El contratista presupuesta un reemplazo completo a $185 por pie, es decir, $25,900, más $9,000 por la excavación y la restauración del borde del estacionamiento, $3,500 por permisos e inspecciones, y una contingencia de 15 por ciento sobre el total. El total es de $44,160.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Reemplazo de tubería (140 pies a $185) | $25,900 |
| Excavación y restauración del estacionamiento | $9,000 |
| Permisos e inspecciones | $3,500 |
| Subtotal | $38,400 |
| Contingencia de 15 por ciento | $5,760 |
| Total | $44,160 |
El propietario guarda el video de la cámara, el presupuesto y el calendario en los registros del proyecto. La reserva para la línea se fija con el resultado de la cámara, no con una suposición, y cualquier costo de reparación que aún no se conozca queda fuera de la proyección para inversionistas hasta que se conozca.
¿Qué revisar antes de comprometerse?
- El video de la cámara, el material de la línea, su profundidad y su trazado, guardados en los registros del proyecto.
- Las reglas de la ciudad para la conexión y el permiso de drenaje, incluido cualquier requisito de inspeccionar la línea cuando una propiedad cambia de dueño.
- Las servidumbres y la ubicación de otros servicios públicos en el plano del sitio.
- Las normas de restauración de la superficie, que pueden ser una condición del permiso.
- El seguro del contratista, y el plan para el uso de baños y cocinas de los residentes durante el trabajo.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Regla 506(b) o 506(c). El presupuesto del proyecto muestra el reemplazo como partida de capital, y la inspección con cámara como parte de la revisión previa a la inversión, para que los inversionistas vean el alcance. DoorRaise no elige plomeros ni juzga la condición de una línea de drenaje. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Comience con una página de patrocinador o revise las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Conviene revisar con cámara la línea de drenaje antes de comprar?
Sí. Una inspección con cámara es una revisión de bajo costo que puede cambiar el precio. Pida al vendedor los informes de cámara anteriores y pida también a su propio contratista que revise.
¿El reemplazo del drenaje es una reparación o un gasto de capital?
Normalmente es una mejora de capital cuando se reemplaza toda la línea. Una reparación puntual suele ser una reparación. Pregunte a su contador público cómo trata su proyecto cada una.
¿Quién es responsable de la línea, el propietario o la ciudad?
Normalmente el propietario, desde el edificio hasta la conexión con la ciudad. Revise las reglas de su ciudad, porque cambian.
¿El seguro paga una línea de drenaje?
A veces, por daños repentinos de un evento cubierto. El desgaste, las raíces y la tubería vieja normalmente no están cubiertos. Revise la póliza con su corredor de seguros.
Fuentes
- Revisión previa a la inversión y inspecciones de la propiedad en apartamentos, para la revisión de condición que debe incluir una inspección con cámara.
- Recambio de tubería galvanizada y de hierro fundido en edificios de apartamentos, para los drenajes y las líneas de suministro dentro del edificio.
- Gastos de capital frente a gastos de operación en apartamentos, para ver cómo clasificar el trabajo.
- Las cifras de ejemplo son hipotéticas. Aquí no se cita ningún precio de excavación, regla de drenaje ni requisito de permiso local.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte con un abogado de valores y con un contador público sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un intermediario de valores, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.