Recambio de tubería galvanizada y de hierro fundido en edificios de apartamentos: presupuesto del trabajo
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Muchos edificios de apartamentos antiguos aún tienen tuberías de agua de acero galvanizado o drenajes de hierro fundido. Ambos pueden durar décadas y luego empiezan a fallar. Las tuberías galvanizadas se corroen por dentro, así que baja el flujo y el óxido llega a las llaves. Los drenajes de hierro fundido se agrietan, se incrustan y acumulan obstrucciones. Un recambio, que sustituye estas líneas, es un proyecto de capital grande, porque la plomería corre dentro de paredes, pisos y techos donde viven los residentes.
Esta guía explica cómo saber si un edificio necesita recambio, cómo ponerle precio por unidad y cómo mostrar el costo a los inversionistas sin adivinar lo que hay detrás de las paredes.
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¿Cómo saber qué tubería tiene?
La tubería galvanizada de suministro es de acero gris, y a menudo muestra agua con color de óxido y poco flujo en el extremo más lejano del edificio. Los drenajes de hierro fundido son tuberías pesadas y oscuras, con juntas de plomo y estopa o con juntas de campana y espiga, y a menudo muestran drenajes lentos, olores de alcantarilla y obstrucciones repetidas. El plomero puede confirmar el material abriendo un pequeño registro en la pared, lo que es un costo que hay que agregar a la inspección.
Pida al plomero de la propiedad un historial de reparaciones por escrito: llamadas por fugas, por drenajes y cortes de agua por unidad, de al menos los últimos tres años. Un patrón de llamadas en la misma columna vertical dice más que cualquier presupuesto.
¿Qué incluye un recambio?
- Líneas de suministro: cobre, PEX u otro material aprobado nuevo, desde el medidor de agua hasta cada aparato. La mayoría de los proyectos también reemplaza las válvulas de cierre.
- Líneas de drenaje: reemplazos nuevos de PVC o hierro fundido para las columnas y los ramales, que suelen ser más trabajo que el suministro.
- Acceso y acabado: abrir paredes y techos, y luego resanar, pintar y reponer los azulejos o los gabinetes que se desarmen.
- Permisos e inspecciones: permisos de plomería e inspecciones de instalación y final, que varían según la ciudad.
¿Cómo se pone precio?
Pida presupuestos por unidad y para todo el edificio. Cada presupuesto debe listar el trabajo de acceso, los materiales de suministro y de drenaje, la mano de obra por piso, las tarifas de permiso y las inspecciones. Pregunte cuántas unidades puede hacer el plomero en una semana, porque eso fija el calendario y el costo de las molestias escalonadas.
Agregue una contingencia. Un recambio casi siempre encuentra daños detrás de una pared, como subpiso podrido o una fuga que la tubería vieja escondía. Muchos patrocinadores usan entre 10 y 20 por ciento en un edificio con un historial largo de reparaciones. Defina el número con su inspector, no solo con una regla general.
Un ejemplo hipotético
Estas cifras son inventadas para ilustrar. Use sus propios presupuestos y su inspección.
Un edificio de 48 unidades y dos pisos tiene tuberías galvanizadas de suministro y drenajes de hierro fundido. La inspección con cámara muestra que las columnas de drenaje están agrietadas en cuatro puntos. El plomero presupuesta $7,500 por unidad para el recambio completo, es decir, $360,000 para el edificio. El propietario agrega una contingencia de 15 por ciento, o $54,000, y planea el trabajo en ocho semanas, seis unidades a la vez.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Presupuesto de recambio (48 unidades a $7,500) | $360,000 |
| Contingencia de 15 por ciento | $54,000 |
| Presupuesto de capital total | $414,000 |
| Por unidad, con contingencia (inventado) | unos $8,625 |
El propietario no debe mostrar la contingencia como gastada. Se queda en el plan de capital hasta que el plomero encuentre el daño, y la parte no usada regresa a la reserva.
¿Qué revisar antes de comprometerse?
- El informe de la cámara para los drenajes y la prueba de presión para el suministro, con fotos guardadas en los registros del proyecto.
- Si el prestamista exige una reserva o un alcance específico para el trabajo.
- El permiso de plomería y su calendario de inspecciones, y las reglas locales para trabajar en unidades ocupadas.
- Cómo tendrán agua y baño los residentes en cada fase, y cómo se les avisará según el contrato de arrendamiento.
- Revisión de plomo y asbesto antes de cualquier demolición en un edificio viejo. La guía de inspección de asbesto cubre ese paso.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Regla 506(b) o 506(c). El presupuesto del proyecto muestra el recambio como partida de capital, así que los inversionistas ven el costo, la contingencia y el calendario. DoorRaise no elige plomeros ni revisa tuberías. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Comience con una página de patrocinador o revise las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Se puede hacer el recambio una unidad a la vez?
Muchas veces sí, y normalmente así se mantiene a los residentes en sus casas. Cada unidad aún necesita su trabajo de acceso, así que el calendario será más largo que un trabajo de un solo día.
¿El recambio es una reparación o un gasto de capital?
Normalmente es una mejora de capital cuando reemplaza un sistema importante. Pregunte a su contador público cómo tratar el trabajo y la contingencia según su entidad y su proyecto.
¿Un reclamo de seguro por fuga arregla las tuberías?
Puede cubrir daños por un evento cubierto, pero rara vez paga el reemplazo de tubería vieja. Revise la póliza y el reclamo con su corredor de seguros.
¿Debo reservar para un recambio si las tuberías todavía funcionan?
Sí, si la cámara muestra corrosión o grietas. Construya la reserva con la inspección y revísela cada año según las llamadas de reparación.
Fuentes
- Revisión previa a la inversión y inspecciones de la propiedad en apartamentos, para la revisión de condición.
- Cableado de aluminio y polibutileno en edificios de apartamentos viejos, para otros riesgos de sistemas viejos que conviene revisar juntos.
- Gastos de capital frente a gastos de operación en apartamentos, para ver cómo clasificar el trabajo.
- Las cifras de ejemplo son hipotéticas. Aquí no se cita ningún precio de plomería ni regla de código. Revise las reglas locales de permisos de plomería con su ciudad.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte con un abogado de valores y con un contador público sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un intermediario de valores, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.