Reemplazo de ventanas en edificios de apartamentos: costo de capital, ahorros y análisis
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Las ventanas envejecen, los sellos fallan, los marcos se pudren y el vidrio se empaña. En un edificio antiguo, las ventanas pueden dejar pasar aire, traer ruido a las unidades y subir la factura de calefacción y aire acondicionado. Reemplazarlas es uno de los proyectos de capital más grandes de un plan de valor agregado, y el costo se reparte entre todas las unidades. Un patrocinador que reemplaza ventanas suele hacerlo por tres razones: para corregir una condición, para mejorar cómo se rentan las unidades y para bajar los costos de operación. Solo la primera razón es segura.
Esta guía explica cómo poner precio a un reemplazo de ventanas por unidad, cómo contar el ahorro de energía sin adivinar y cómo mostrar a los inversionistas el retorno de una manera que puedan verificar.
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¿Qué incluye un proyecto de ventanas?
- Las unidades de ventana: el vidrio, el marco y la hoja, en el tamaño y el material que indique el presupuesto.
- Remates y trabajo interior: los alféizares, las molduras y la pintura que necesita el nuevo marco.
- Mano de obra por piso: el acceso exterior, como una plataforma elevadora o un andamio, suele costar más que las ventanas.
- Retiro y disposición: las unidades viejas, con cualquier riesgo de plomo u otro material peligroso manejado según las reglas aplicables.
- Permisos e inspecciones: muchas ciudades exigen permiso para reemplazar ventanas, y algunas piden revisar el código de energía.
¿Cómo se pone precio?
Pida un presupuesto por cada tipo de ventana del edificio, contado por abertura y no por unidad. Una unidad puede tener dos o tres aberturas de tamaños distintos. Pida que el contratista liste el equipo de acceso por separado, porque cambia según la altura del edificio y el número de pisos.
Agregue una contingencia. Los marcos viejos suelen esconder pudrición, y una abertura que parece estándar puede estar desalineada. Una contingencia de 10 por ciento es un punto de partida común. Reemplácela con los hallazgos del contratista después de medir algunas aberturas.
¿Cómo se cuentan los ahorros?
Los ahorros de energía son reales pero inciertos. Una ventana nueva puede reducir la fuga de aire y parte del uso de calefacción o aire acondicionado, pero el resultado depende del clima, de las ventanas viejas, de los equipos de calefacción y enfriamiento de las unidades y de cómo los residentes los usan. La fuente más segura es el historial de servicios del edificio: los últimos dos o tres años de facturas de áreas comunes y de unidades, si el propietario las paga.
Pida una estimación de energía por escrito al oferente o a un auditor de energía. Trátela como un rango. Luego compare los ahorros con las facturas del edificio. Si el propietario solo paga el medidor de áreas comunes, cuente solo el ahorro de ese medidor.
No cuente un aumento de renta por las ventanas nuevas, a menos que el mercado local lo muestre. Una ventana mejor puede ayudar a rentar, pero no existe una prima de renta fija por ella.
Un ejemplo hipotético
Estas cifras son inventadas para ilustrar. Use sus propios presupuestos, facturas y estimación de energía.
Un edificio de 60 unidades tiene 150 aberturas. El presupuesto es de $650 por abertura, con remates y mano de obra, lo que suma $97,500. El equipo de acceso agrega $12,000, los permisos agregan $3,000 y una contingencia de 10 por ciento agrega $11,250. El total es de unos $123,750, o unos $2,063 por unidad.
La estimación de energía muestra unos $4,500 al año de ahorro en los medidores que paga el propietario en el caso medio, $2,500 en el caso bajo y $6,000 en el caso alto. El propietario muestra a los inversionistas el retorno en cada caso: unos 27 años en el caso medio, 50 años en el caso bajo y unos 21 años en el caso alto. Ninguno se paga en un periodo de tenencia típico, así que el proyecto de ventanas debe justificarse por la condición que corrige, no solo por el ahorro de energía.
¿Qué revisar antes de comprometerse?
- El informe de condición, que debe señalar los sellos fallidos, la pudrición o las corrientes de aire que las ventanas deben corregir.
- Las reglas de plomo y otros riesgos para los marcos viejos, y los requisitos del prestamista para el trabajo.
- Si las ventanas deben cumplir un código de energía local o pasar una inspección de permiso.
- Un plan por fases que mantenga seguros el calor, el agua y la entrada de cada unidad durante el trabajo.
- La garantía del vidrio y del marco, y el seguro del instalador.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Regla 506(b) o 506(c). El presupuesto del proyecto muestra las ventanas como partida de capital, y cualquier ahorro aparece como estimación con su base. DoorRaise no elige proveedores de ventanas ni evalúa el rendimiento energético. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Comience con una página de patrocinador o revise las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Las ventanas nuevas suben la renta?
No por un monto fijo. Pruebe el efecto en la renta con edificios comparables que tengan ventanas nuevas antes de contarlo.
¿El reemplazo de ventanas es una reparación o un gasto de capital?
Normalmente es una mejora de capital cuando el trabajo reemplaza las ventanas. Pregunte a su contador público cómo aplica a su entidad y a su proyecto.
¿Conviene reemplazar las ventanas o repararlas?
Repare las que funcionan y reemplace las que fallan. Una inspección de ventanas por unidad le dice dónde se necesita el gasto.
¿Se les puede cobrar a los residentes las ventanas nuevas?
Solo donde lo permitan el contrato de arrendamiento y las reglas locales. Revise ambos antes de planear el costo, y muestre cualquier traslado a los residentes como un supuesto aparte.
Fuentes
- Gastos de capital frente a gastos de operación en apartamentos, para ver cómo clasificar el trabajo.
- Revisión previa a la inversión y inspecciones de la propiedad en apartamentos, para la revisión de condición que encuentra ventanas fallidas.
- Reglas sobre pintura con plomo en edificios de apartamentos, para los marcos viejos.
- Las cifras de ejemplo son hipotéticas. Aquí no se cita ningún precio de ventana, tarifa de energía ni prima de renta.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte con un abogado de valores y con un contador público sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un intermediario de valores, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.