Bienes raíces halal: ¿una sindicación puede cumplir la sharia?
En las finanzas islámicas, los bienes raíces suelen ser un activo permitido (halal), porque el inversionista es dueño de una propiedad real que produce ingresos y comparte sus ganancias y pérdidas. Una sindicación típica de apartamentos genera dudas por otra razón: la mayoría se financia con un préstamo bancario que cobra interés, muchas prometen un rendimiento preferente que puede leerse como un pago garantizado, y algunas obtienen ingresos de actividades no permitidas. Si un proyecto concreto cumple o no es una pregunta para un erudito o un consejo de sharia calificado, no para el patrocinador ni para DoorRaise.
Esta guía explica los principios generales en términos sencillos, por qué un proyecto estándar con deuda genera dudas, qué estructuras se usan en su lugar y qué preguntarle a un patrocinador antes de invertir. No emite dictámenes religiosos, y DoorRaise no certifica que ningún proyecto cumpla con la sharia.
¿Qué hace que una inversión inmobiliaria sea halal?
Eruditos y organismos emisores de normas escriben con detalle sobre esto, y las opiniones difieren. En términos generales se repiten cuatro principios:
- Sin interés (riba). El dinero no debe ganar un cargo fijo solo por prestarse. Una hipoteca convencional, en la que el deudor paga interés sobre el préstamo, es el ejemplo clásico de lo que se evita.
- Un uso permitido. La propiedad y sus ingresos deben venir de una actividad permitida. Un edificio de apartamentos rentado a familias suele estar bien; los ingresos de negocios como la venta de alcohol o el juego no.
- Ganancias y pérdidas compartidas. El inversionista debe asumir un riesgo real de propietario. Un rendimiento prometido sin importar cómo le vaya a la propiedad se parece más a un préstamo que a una inversión.
- Sin incertidumbre excesiva (gharar) en el contrato. Los términos, el activo y los derechos de cada parte deben ser claros.
La Accounting and Auditing Organization for Islamic Financial Institutions (AAOIFI) publica normas de sharia que siguen muchas instituciones, con normas separadas sobre ijarah (arrendamiento), murabahah (venta con margen), sharikah o musharakah (sociedad), mudarabah (una sociedad de inversión en la que una parte aporta capital y la otra trabajo) y títulos financieros como las acciones (AAOIFI Shariah Standards, en inglés). Los consejos las aplican de forma distinta, y por eso el mismo proyecto puede recibir respuestas diferentes.
¿Por qué una sindicación típica de apartamentos genera dudas?
Un proyecto estándar tiene tres rasgos que un consejo de sharia revisará con cuidado.
El préstamo bancario. La mayoría de las sindicaciones compra el edificio con un préstamo principal por bastante más de la mitad del precio, de un banco, un fondo de deuda o un prestamista patrocinado por el gobierno como Fannie Mae o Freddie Mac. Ese préstamo cobra interés. Los inversionistas no lo firman, pero la empresa de la que son dueños lo paga con las rentas, así que la ganancia del proyecto se obtiene en parte con dinero prestado que cobra interés. Vea la estructura de capital inmobiliaria para saber dónde se ubica el préstamo y por qué se paga primero.
El rendimiento preferente. Muchos proyectos dan a los inversionistas un rendimiento preferente, por ejemplo 7% al año, antes de que el patrocinador participe en la ganancia. Legalmente es una prioridad, no una promesa: si la propiedad no lo genera, no se paga, y el inversionista aún puede perder dinero. Algunos consejos aceptan una prioridad de reparto de ganancias de ese tipo; otros consideran que un porcentaje fijo sobre el capital se parece demasiado al interés. Nuestra guía del rendimiento preferente explica cómo funciona en la práctica.
Inquilinos y otros ingresos. Los ingresos de un edificio de apartamentos son sobre todo rentas de familias, lo que en general está bien. Las dudas surgen con locales comerciales en la planta baja, con ingresos por cargos y con el interés ganado en cuentas de reservas.
Esta es una forma sencilla de ver la diferencia que hace el apalancamiento. Todas las cifras son ficticias, solo para ilustrar.
| Concepto | Proyecto con deuda | Proyecto solo con capital |
|---|---|---|
| Precio de compra y costos | $5,000,000 | $5,000,000 |
| Préstamo bancario (con interés) | $3,500,000 | $0 |
| Capital de los inversionistas | $1,500,000 | $5,000,000 |
| Ingreso operativo neto (NOI) | $300,000 | $300,000 |
| Interés y capital del préstamo | $250,000 | $0 |
| Efectivo para los dueños | $50,000 | $300,000 |
| Rendimiento en efectivo sobre el capital | 3.3% | 6.0% |
| Si el NOI cae 20% a $240,000 | -$10,000 (un faltante) | $240,000, 4.8% |
Cómo salen las cifras: $50,000 / $1,500,000 = 3.3%; $300,000 / $5,000,000 = 6.0%; $240,000 - $250,000 = -$10,000; $240,000 / $5,000,000 = 4.8%. El proyecto solo con capital necesita más de tres veces el dinero de los inversionistas, y su ganancia en una venta es menor por cada dólar invertido, pero no tiene prestamista al que pagar y un mal año no crea un faltante. El apalancamiento corta en ambos sentidos, y el proyecto sin deuda también puede perder dinero si la propiedad baja de valor.
¿Qué estructuras se usan en su lugar?
Estos son los enfoques comunes. Cada uno es una descripción general, no un dictamen sobre ningún producto.
| Estructura | Cómo funciona | Ventajas y desventajas |
|---|---|---|
| Solo capital | Los inversionistas compran el edificio sin préstamo | Requiere mucho más capital; los resultados dependen del ingreso y del valor, no del apalancamiento |
| Musharaka (sociedad), a menudo decreciente | Un financiador es copropietario con el comprador, recibe parte de la renta y le vende su parte con el tiempo | Menos proveedores, documentos más complejos, el precio puede seguir las tasas del mercado |
| Ijara (arrendamiento) | El financiador es dueño de la propiedad y se la arrienda al comprador, con un camino hacia la propiedad | El título y el tratamiento fiscal requieren cuidado; pocos proveedores para edificios grandes |
| Murabaha (venta con margen) | El financiador compra el activo y lo revende con un margen declarado, pagado a plazos | Más común para bienes y plazos cortos que para edificios grandes |
| Mudaraba (sociedad de inversión) | Los inversionistas aportan capital, el patrocinador aporta trabajo y la ganancia se reparte según una proporción acordada, mientras las pérdidas de capital recaen en los inversionistas | Es lo más parecido a cómo una sindicación ya reparte la ganancia entre inversionistas y patrocinador |
Los reguladores de Estados Unidos han analizado estas estructuras durante décadas. En 1997, por ejemplo, la Office of the Comptroller of the Currency concluyó que una sucursal federal podía ofrecer un producto de financiamiento de vivienda basado en arrendamiento, diseñado para clientes que no piden prestado con interés (OCC Interpretive Letter 806, en inglés). Esa carta trataba de una casa unifamiliar, no de un edificio de apartamentos, y ese es el problema práctico: el financiamiento conforme a la sharia para edificios de 5 o más unidades es más difícil de encontrar que para viviendas, así que muchos proyectos de apartamentos que buscan cumplir terminan sin deuda o con poca.
¿El capital privado (private equity) es halal?
Los mismos principios se aplican al capital privado y a cualquier fondo inmobiliario. Los consejos que evalúan acciones y participaciones en fondos suelen revisar tres cosas: a qué se dedica el negocio, cuánta deuda con interés tiene y qué parte de sus ingresos viene de intereses o de actividades prohibidas. La norma de AAOIFI sobre títulos financieros cubre acciones y bonos (AAOIFI Shariah Standards, en inglés), y los límites que aplica cada consejo varían de una norma a otra y de un consejo a otro. Si le piden invertir en un fondo dueño de varias propiedades, pregunte qué filtro usa y quién lo aplica cada año, porque la deuda y los inquilinos de un fondo cambian después de que usted invierte.
¿Qué debe preguntarle a un patrocinador?
Use estas preguntas junto con una lista de due diligence (debida diligencia) para sindicaciones:
- ¿Cuál es la estructura de capital completa? ¿Hay un préstamo principal, deuda mezzanine o capital preferente, y en qué términos?
- ¿El rendimiento para los inversionistas es una parte de la ganancia real? ¿Hay rendimiento preferente, y se paga algo sin importar el desempeño?
- ¿Quiénes son los inquilinos, y hay locales comerciales? ¿Qué otros ingresos tiene la propiedad?
- ¿Dónde se guarda el efectivo entre distribuciones? ¿El proyecto gana interés sobre las reservas y, si es así, qué pasa con él?
- ¿Un consejo de sharia revisó este proyecto? Si es así, pida la opinión, los nombres del consejo y qué cubre la opinión. Si no, lleve los documentos a su propio erudito.
- ¿Qué pasa en un refinanciamiento? Un proyecto que empieza sin deuda puede agregar un préstamo después. Pregunte si el acuerdo operativo (operating agreement) permite al patrocinador pedir prestado sin votación.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades con sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c), con inversionistas acreditados verificados. No decide si un proyecto cumple con la sharia ni certifica su cumplimiento. Lo que sí influye es en qué tan claro queda escrita la estructura: el patrocinador elige los términos del proyecto, y los documentos estándar de DoorRaise pueden configurarse sin ningún rendimiento preferente. En ese caso los inversionistas siguen recibiendo el efectivo operativo del proyecto, y en una venta o un refinanciamiento recuperan su capital antes de que el patrocinador participe en la ganancia. Un patrocinador también puede usar sus propios documentos de la oferta, por ejemplo unos revisados por sus propios asesores de sharia. DoorRaise forma la LLC, prepara los documentos de la oferta con los datos del patrocinador, presenta el Form D y verifica a los inversionistas en la 506(c). Los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco independiente; el escrow no genera interés para los inversionistas. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsable), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Los patrocinadores pueden consultar los precios o ver cómo funciona la página del proyecto. ¿Es nuevo en las sindicaciones? Empiece por la sindicación de apartamentos para principiantes.
Preguntas frecuentes
¿La inversión en bienes raíces es halal?
Ser dueño de una propiedad real y ganar rentas de usos permitidos se acepta en general en las finanzas islámicas. Si una inversión concreta es halal depende de cómo se financia, cómo se pagan los rendimientos y de dónde vienen sus ingresos. Pregunte a un erudito calificado sobre el proyecto específico.
¿Una sindicación inmobiliaria es halal?
Una sindicación puede estructurarse para seguir los principios de la sharia, pero una típica usa un préstamo bancario con interés y puede ofrecer un rendimiento preferente, algo que muchos consejos cuestionan. Revise la estructura de capital y los términos del rendimiento, y pida la opinión de un consejo.
¿Qué es un fondo inmobiliario halal?
Es un fondo colectivo que se compromete a seguir los principios de la sharia, normalmente evitando la deuda con interés, filtrando inquilinos e ingresos y compartiendo ganancias y pérdidas. Verifique quién integra su consejo de sharia y qué revisa ese consejo cada año.
¿El capital privado es halal?
Puede serlo. Los consejos revisan la actividad del negocio, el monto de deuda con interés y la parte de los ingresos que viene de intereses o de actividades prohibidas. Los límites varían según la norma y el consejo.
¿Un rendimiento preferente es lo mismo que un interés?
Legalmente no: un rendimiento preferente es una prioridad en el orden de pago y solo se paga si la propiedad lo genera. Si eso es aceptable bajo la sharia es un juicio que corresponde a un erudito, y los consejos difieren.
Fuentes
- AAOIFI, Shariah Standards (lista de normas, incluidas Ijarah, Murabahah, Sharikah (Musharakah), Mudarabah y Financial Paper) (en inglés)
- Office of the Comptroller of the Currency, Interpretive Letter 806 (17 de octubre de 1997) (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal, de inversión ni religiosa. Consulte a un erudito o consejo de sharia calificado sobre cualquier inversión específica. DoorRaise no certifica el cumplimiento de la sharia y no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.