Cómo encontrar sindicaciones inmobiliarias para invertir
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Los inversionistas acreditados normalmente encuentran sindicaciones inmobiliarias por sus relaciones, no en resultados de búsqueda. Las fuentes principales son los patrocinadores que usted ya conoce o cuyo trabajo sigue, las presentaciones de inversionistas que ya han invertido con un patrocinador, la lista de correo o la página del propio patrocinador, y los eventos de inversionistas. Las reglas de las ofertas explican por qué: bajo la Rule 506(b), un patrocinador solo puede ofrecer un proyecto activo a personas con quienes ya tiene una relación sustancial, así que esos proyectos nunca se anuncian y usted se entera solo después de conocer al patrocinador. Bajo la Rule 506(c), el patrocinador puede anunciar el proyecto públicamente, pero cada inversionista debe verificarse como acreditado antes de invertir. Venga de donde venga un proyecto, revise primero al patrocinador y luego el plan, la deuda y los términos. Tome como señales de alerta las ofertas no solicitadas, los rendimientos garantizados y la presión para transferir rápido.
Esta guía explica dónde buscar, cómo las reglas cambian lo que usted ve y cómo revisar lo que encuentra. Si es nuevo en estas inversiones, empiece con la sindicación de apartamentos para principiantes.
Dónde encuentran sindicaciones los inversionistas
| Fuente | Cómo funciona | Qué cuidar |
|---|---|---|
| Patrocinadores que ya conoce | Amigos, colegas u operadores locales que patrocinan proyectos | Conocerlos no reemplaza la revisión; lea los documentos de todos modos |
| Patrocinadores cuyo trabajo sigue | Educadores, pódcasts y autores de bienes raíces que también patrocinan proyectos | Separe lo que enseñan de su proyecto; revise su historial real |
| Presentaciones de otros inversionistas | Personas que ya invirtieron con un patrocinador | Pregunte qué salió mal además de qué salió bien |
| La lista o la página del patrocinador | Se suscribe y le avisan cuando se abre un proyecto | Inscríbase temprano para no decidir con prisa |
| Eventos y reuniones de inversionistas | Conoce a patrocinadores en persona | Un proyecto activo presentado a desconocidos debe ser una oferta bajo la 506(c) |
| Publicaciones y anuncios públicos (solo 506(c)) | Un proyecto activo anunciado a cualquiera, con verificación | La verificación es obligatoria; nadie aprueba de antemano los proyectos anunciados |
Cómo la 506(b) y la 506(c) cambian lo que usted ve
| Tema | Rule 506(b) | Rule 506(c) |
|---|---|---|
| ¿El patrocinador puede anunciar el proyecto activo? | No | Sí |
| Cómo se entera usted | Por una relación existente | Públicamente o por una relación |
| Quién puede invertir | Acreditados, más hasta 35 que no son acreditados pero tienen experiencia | Solo acreditados |
| Prueba de que es acreditado | Normalmente un cuestionario | El patrocinador toma medidas razonables para verificarlo |
Mire 506(b) frente a 506(c) y qué es una oferta bajo la 506(c).
Cómo revisar lo que encuentra
- Primero el patrocinador. Historial, cómo manejó un año difícil, cómo reporta y cualquier antecedente regulatorio. Mire el historial de un patrocinador, cómo pedir referencias de un patrocinador y cómo investigar a un patrocinador en EDGAR y BrokerCheck.
- El proyecto. Plan de negocios, mercado, términos del préstamo, reservas y las proyecciones detrás de los rendimientos. Mire cómo evaluar una sindicación.
- Los términos. Tarifas, rendimiento preferente, reparto de ganancias, derechos de voto y límites a la transferencia. Mire las preguntas para el patrocinador.
- Si le conviene. Cuánto invertir y cómo encaja con el resto de sus ahorros. Mire cuánto invertir.
Señales de alerta
- Una oferta no solicitada de alguien que no conoce sobre un proyecto bajo la 506(b).
- Rendimientos garantizados o "sin riesgo".
- Presión para comprometerse o transferir en cuestión de horas.
- Instrucciones de transferencia enviadas por correo o cambiadas a última hora. Mire el fraude con transferencias.
- Sin documentos de la oferta, o un patrocinador que no responde preguntas por escrito.
Mire las señales de alerta en una sindicación.
Cómo encaja DoorRaise
En DoorRaise, los patrocinadores de edificios de apartamentos de 5 o más unidades tienen una página de patrocinador a la que usted se puede suscribir, y cada proyecto tiene una página del proyecto con la propiedad, el plan, el préstamo y los documentos de la oferta. Los inversionistas deben ser acreditados, personas de EE. UU. que entregan un Formulario W-9 y pasan la revisión de identidad y de sanciones. El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco, y no recomienda ninguna inversión.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
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Preguntas frecuentes
¿Por qué no encuentro muchas sindicaciones en los buscadores?
Muchas son ofertas bajo la 506(b), que no se pueden anunciar. Usted se entera de ellas conociendo a los patrocinadores antes de que se lance un proyecto.
¿Un proyecto que vi en un anuncio es más seguro por ser público?
No. Ni la SEC ni ningún estado revisa o aprueba un proyecto público bajo la 506(c). Revíselo igual que cualquier otro.
¿Con cuánta anticipación debo conocer a un patrocinador?
En un proyecto bajo la 506(b), la relación debe existir antes de la oferta. Inscribirse temprano en la lista de un patrocinador también le da tiempo para revisar sus reportes anteriores.
¿Qué debo pedir primero?
Los documentos de la oferta, el historial del patrocinador con resultados por proyecto y referencias de inversionistas de proyectos anteriores.
Siguiente paso: revise la lista para su primera inversión en una sindicación.
Fuentes
- 17 CFR 230.506, exenciones de la Rule 506 (en inglés)
- 17 CFR 230.502(c), límites a la promoción general (en inglés)
- SEC Investor.gov, Private placements (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría de inversión ni legal. Toda inversión puede perder dinero. Lea los documentos de la oferta de cada proyecto y hable con sus propios asesores. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.