Cambio a iluminación LED en áreas comunes de apartamentos: cálculo del retorno en pasillos, garajes y escaleras
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Los pasillos, las escaleras, los garajes y los andadores exteriores de un edificio de apartamentos suelen estar encendidos muchas horas al día. Las luminarias antiguas consumen más energía, y sus focos deben cambiarse con un calendario que consume tiempo del personal. Un cambio a LED reemplaza esas luminarias o lámparas por unidades LED que consumen menos. El retorno depende de dos números que el dueño puede medir: cuántas horas están encendidas las luces y cuánto paga el edificio por la electricidad. El ahorro en el cambio de focos es la segunda fuente, y es fácil olvidarlo.
Esta guía muestra cómo calcular el ahorro, el plazo de recuperación y un caso con menos horas. No es una recomendación eléctrica ni una auditoría energética. Un electricista con licencia debe dimensionar las luminarias, y las facturas de servicios públicos del edificio deben dar la tarifa real.
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¿De qué se compone el ahorro?
- Electricidad. La diferencia en watts entre la luminaria antigua y la LED, multiplicada por las horas de uso, da los kilovatios-hora ahorrados. Multiplíquelos por la tarifa por kilovatio-hora para obtener el ahorro en dólares.
- Mano de obra. Cada cambio de foco o de balastro que se evita ahorra el tiempo del personal o del contratista.
- Mantenimiento. Menos trabajos con escalera y menos lámparas fundidas pueden reducir las visitas, pero son más difíciles de contar.
- Descuentos. Muchas compañías eléctricas ofrecen descuentos por iluminación eficiente. Cuéntelos solo cuando el programa esté abierto y el monto esté confirmado.
Ejemplo hipotético
Estas cifras son ficticias y sirven solo para ilustrar. Use el conteo de luminarias de un recorrido, la potencia de la etiqueta de cada luminaria y la tarifa de las facturas.
Un edificio tiene 120 luminarias en pasillos, escaleras y garajes. Cada luminaria antigua consume 60 watts, y la LED de reemplazo consume 9 watts, una diferencia de 51 watts. Las luces funcionan 12 horas al día, es decir 4,380 horas al año. La tarifa de electricidad es de $0.15 por kilovatio-hora. Cada año el edificio evita 60 visitas para cambiar focos a $40 cada una.
| Concepto | Caso base: 12 horas al día | Caso menor: 6 horas al día |
|---|---|---|
| Kilovatios-hora ahorrados al año | 26,806 | 13,403 |
| Ahorro de electricidad a $0.15 | $4,021 | $2,010 |
| Mano de obra ahorrada en cambio de focos | $2,400 | $2,400 |
| Ahorro total anual | $6,421 | $4,410 |
| Plazo de recuperación de un cambio de $18,000 | 2.8 años | 4.1 años |
El cambio se recupera en menos de tres años en el caso base. Incluso con la mitad de las horas de uso, se recupera en unos cuatro años, porque el ahorro de mano de obra no depende de las horas. El dueño debe confirmar las horas con los temporizadores y los sensores, no con una suposición. Un cambio en una escalera que tiene luces encendidas todo el día vale más que uno donde las luces tienen sensor de movimiento, y el plazo de recuperación debe seguir el horario real.
Revise los números antes de contarlos
- El número de luminarias y la potencia de cada etiqueta, en un recorrido.
- Las horas de uso, según los temporizadores y el horario actual, y los sensores que el edificio ya tenga.
- La tarifa de electricidad de los últimos doce meses de facturas, no la tarifa que anuncia la compañía.
- El programa de descuentos, si lo hay, su fecha de apertura y el monto que paga.
- La garantía de la luminaria y su vida útil según el fabricante, que determinan cuándo llega el siguiente reemplazo.
¿Es un gasto de capital o de operación?
Un cambio completo de luminarias suele ser una mejora de capital, y el tratamiento fiscal es una pregunta para el contador público. Cambiar un solo foco es una reparación. El plan debe mostrar el cambio como una partida de capital y el ahorro de electricidad y mano de obra como reducciones del presupuesto de operación, para que los inversionistas vean ambos.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Regla 506(b) o 506(c). El presupuesto de capital y los supuestos de operación del proyecto muestran el costo del cambio, el ahorro de electricidad y de mano de obra y el retorno, incluido el caso con menos horas. DoorRaise no instala iluminación ni fija tarifas eléctricas. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable) y la tarifa anual de administración es $5,000 al año desde el cierre.
Empiece con una página del patrocinador o vea las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Un cambio a LED siempre vale la pena?
No siempre. Depende de las horas de uso, de la tarifa eléctrica y del costo de las luminarias. En un edificio con pocas horas o con una tarifa baja, el plazo de recuperación puede ser largo.
¿Quién paga la iluminación de las áreas comunes?
Normalmente el dueño, con cargo al presupuesto de operación. Confírmelo en el contrato de arrendamiento y en la configuración de servicios del edificio.
¿Un sensor de movimiento aumenta el ahorro?
Puede hacerlo, porque las luces funcionan menos horas. Cuente el costo del sensor y su mantenimiento, y pruebe el ahorro contra las horas que realmente ahorra.
¿Dónde encuentro el descuento?
Pregunte a la compañía eléctrica local por sus programas de iluminación comercial o para edificios multifamiliares. Cuente un descuento solo cuando esté confirmado por escrito.
Fuentes
- Gastos de servicios públicos en el análisis de apartamentos, para presupuestar la electricidad y otros servicios.
- Presupuesto de renovación por unidad para valor agregado, para integrar el cambio de áreas comunes al plan de renovación.
- Reservas de sindicación para operación y reemplazo de capital, para cómo se reserva el trabajo de capital.
- Las cifras de ejemplo son hipotéticas. Aquí no se cita ninguna tarifa eléctrica, descuento ni precio de luminaria. Use las facturas del edificio, un recorrido y cotizaciones por escrito.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte a un electricista con licencia sobre las luminarias, a un contador público sobre el tratamiento fiscal y a un abogado de valores sobre su proyecto. DoorRaise no es un bufete de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.