Unidades modelo en la captación inicial: cuánto cuesta una unidad amueblada y qué debe devolver
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Durante la captación inicial, un edificio nuevo o recién renovado necesita llenar sus unidades rápido. Muchos dueños amueblan un apartamento como modelo, para que los prospectos vean la distribución, los acabados y el tamaño. El modelo cuesta dinero en muebles, en limpieza y en mantener la unidad con aspecto nuevo. También saca una unidad de la renta mientras se muestra, a menos que el modelo esté en una unidad que de todos modos no se rentaría. La pregunta para el patrocinador es si el modelo lleva contratos antes de lo que los llevaría el edificio sin él.
Esta guía muestra cómo calcular el costo de una unidad modelo, cuántos contratos debe adelantar para pagarse y cómo mostrar el caso en que no ayuda. No es asesoría sobre publicidad ni sobre las reglas de vivienda justa. Un administrador de la propiedad y un abogado local deben revisar los materiales de arrendamiento y los recorridos.
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¿Cuánto cuesta una unidad modelo?
- Muebles y decoración. La cama, el sofá, las mesas, las lámparas, las alfombras, el arte y los pequeños objetos que hacen que el espacio parezca habitado.
- Mantenimiento. Limpieza, retoques y reemplazo de objetos que se desgastan mientras la unidad se muestra.
- Renta no cobrada. Si la unidad modelo podría haberse rentado, la renta perdida es un costo. Si no podría rentarse, el costo son solo los muebles y el mantenimiento.
- Escenografía y señalización. Indicaciones, letreros y la preparación que necesita un recorrido.
- Trabajo al final. Sacar los muebles, guardarlos o venderlos, y devolver la unidad lista para rentar.
Ejemplo hipotético
Estas cifras son ficticias y sirven solo para ilustrar. Obtenga cotizaciones de muebles y la renta que daría la unidad, con el administrador de la propiedad, antes de comprar.
Un edificio de 90 unidades en captación inicial amuebla un apartamento de dos recámaras como modelo por $9,500. El mantenimiento es de $300 al mes durante los 12 meses de captación, es decir $3,600. El costo total de la unidad modelo es $13,100. La renta de mercado de esa unidad es $1,400 al mes. El dueño supone que un modelo adelanta algunos contratos por un mes cada uno, y prueba tres casos.
| Caso | Contratos adelantados un mes | Renta ganada | Neto frente a $13,100 |
|---|---|---|---|
| Sin ayuda | 0 | $0 | menos $13,100 |
| Adverso | 6 | $8,400 | menos $4,700 |
| Base | 12 | $16,800 | más $3,700 |
El modelo se paga solo en el caso base, y solo si realmente se adelantan doce contratos. En el caso adverso, el edificio gasta más de lo que gana. El plan debe mostrar los tres casos, para que el dueño no cuente visitas o interés como contratos.
¿Cómo se cuentan los contratos adelantados?
Use los registros de captación del propio edificio o el historial de arrendamiento de edificios comparables. Compare los contratos firmados en los meses posteriores a la apertura del modelo con los de los meses anteriores. Cuente los contratos que el modelo adelanta, no el total de contratos, porque el edificio habría rentado muchas unidades de todos modos. Las visitas y el interés no prueban que el modelo funcione. La guía de ocupación estabilizada y captación explica cómo armar el calendario de captación.
¿Cuándo tiene sentido una unidad modelo?
Una unidad modelo es más útil cuando la distribución o los acabados son difíciles de imaginar con fotos, por ejemplo una unidad renovada con una distribución nueva, o un edificio que compite por sus acabados. Es menos útil en un mercado donde los prospectos rentan con fotos y planos, o donde el edificio no tiene unidades competidoras cerca. Compare el costo con la renta ganada y el tiempo ahorrado, y decida antes de amueblar la unidad.
¿Qué debe revisar antes de comprar?
- El calendario de captación y el número de unidades que deben rentarse en el primer año.
- La opinión del administrador sobre cuántos prospectos visitan el modelo y cuántos firman.
- El valor de reventa de los muebles y el espacio para guardarlos cuando termine la captación.
- Las reglas que debe seguir el edificio al mostrar una unidad, incluida la aclaración de que es un modelo.
- El presupuesto de captación y si el costo del modelo está en el plan.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Regla 506(b) o 506(c). El presupuesto de captación del proyecto muestra el costo del modelo y los contratos adelantados que debe llevar, para que los inversionistas vean si el supuesto está probado. DoorRaise no amuebla unidades ni hace recorridos. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable) y la tarifa anual de administración es $5,000 al año desde el cierre.
Empiece con una página del patrocinador o vea las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Todo edificio nuevo necesita una unidad modelo?
No. Úsela donde la distribución o los acabados son difíciles de imaginar, y evítela donde los prospectos rentan con fotos y planos.
¿La unidad modelo puede rentarse después de la captación?
Sí, cuando los muebles se sacan y la unidad está lista para rentar. Cuente esa renta solo después de que la unidad esté rentada en condiciones de mercado.
¿Los muebles del modelo se cuentan como activo de capital?
Pregunte al contador. Los muebles suelen tener una vida corta y se tratan distinto de las mejoras del edificio, y el tratamiento depende de los registros del dueño.
¿Y si la unidad modelo hace que el edificio parezca más caro?
Muestre la renta real y los acabados que tendrán los residentes. Un modelo que muestra acabados que la unidad no tiene engaña a los prospectos, y el equipo de arrendamiento debe evitarlo.
Fuentes
- Ocupación estabilizada y captación en el análisis de apartamentos, para armar el calendario de captación.
- Ritmo de renovación y captación en el análisis de valor agregado, para ver cómo el calendario de obras afecta la captación.
- Ocupación económica frente a física, para contar las unidades arrendadas que pagan renta.
- Las cifras de ejemplo son hipotéticas. Aquí no se cita ninguna encuesta de resultados de unidades modelo. Pruebe los contratos adelantados con los registros del propio edificio.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte con un administrador de la propiedad y un abogado local sobre los materiales de arrendamiento y los recorridos, con un contador público sobre el tratamiento de los muebles y con un abogado de valores sobre su proyecto. DoorRaise no es un bufete de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.