Lavadora y secadora dentro de la unidad en apartamentos: ¿vale la pena la prima de renta?
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Muchos edificios de apartamentos tienen un cuarto de lavado compartido. Un plan de valor agregado puede poner una lavadora y una secadora en cada unidad, algo que los residentes suelen valorar y que puede sostener una renta más alta. Para el patrocinador, la pregunta no es si a los residentes les gusta. Es si la renta adicional que pagan recupera el costo en un plazo razonable, después del mantenimiento que agregan las máquinas.
Esta guía muestra cómo medir la prima de renta, cómo calcular el costo por unidad y cómo calcular el plazo de recuperación para una unidad y para todo el edificio. No es asesoría sobre códigos de plomería ni de electricidad. Un contratista con licencia debe confirmar el trabajo de agua y electricidad en cada unidad.
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¿Cuánto cuesta un juego dentro de la unidad?
- Las máquinas. Un juego de lavadora y secadora, con garantía, nuevo o usado en buen estado.
- Entrega e instalación. Transporte, nivelación y conexión al agua y al desagüe.
- Conexiones. Cuando una unidad no tiene suministro de agua o desagüe en el lugar correcto, la plomería es la partida más grande.
- Trabajo eléctrico. La secadora normalmente necesita su propio circuito y a veces una línea de gas, según la máquina.
- Ventilación y seguridad contra incendios. El ducto de la secadora debe salir al exterior del edificio. Revise el código local y la longitud del ducto.
- Mantenimiento. Piezas, visitas de servicio y una reserva de reparación de las máquinas, cada año.
¿Cómo se mide la prima de renta?
Busque unidades del mismo edificio o de edificios cercanos con la misma distribución y sin máquinas dentro. Compare la renta pedida y la renta arrendada de los últimos seis meses, y cuente solo la diferencia que se sostiene después de las concesiones. Una prima respaldada por dos anuncios es una suposición. Una prima respaldada por contratos de la misma distribución es evidencia. Lea la guía de renta efectiva neta y concesiones antes de contar una concesión como ingreso.
Ejemplo hipotético
Estas cifras son ficticias y sirven solo para ilustrar. Obtenga la cotización de instalación de cada distribución y los contratos comparables antes de comprometer capital.
Suponga que un edificio de 30 unidades puede instalar un juego en cada unidad por $3,200, incluidas las conexiones en las unidades que las necesitan. El dueño prueba una prima de $45 al mes en contratos comparables, que son $540 al año por unidad. El mantenimiento y la reserva de reparación son $120 al año por unidad. La ganancia neta anual por unidad es $420.
| Medida | Por unidad | Todo el edificio (30 unidades) |
|---|---|---|
| Costo de instalación | $3,200 | $96,000 |
| Prima a $45 al mes | $540 al año | $16,200 al año |
| Mantenimiento | $120 al año | $3,600 al año |
| Ganancia neta anual | $420 | $12,600 |
| Plazo de recuperación | 7.6 años | 7.6 años |
Si la prima es solo de $30 al mes, la ganancia neta baja a $240 al año por unidad y el plazo de recuperación se alarga a unos 13.3 años. Si la prima es cero, nunca se recupera el capital, que se gastó por comodidad. El plan debe mostrar los tres casos, para que los inversionistas vean el rango y no solo el mejor.
¿Se sostiene el valor agregado?
El plazo de recuperación es solo una parte de la prueba. Revise si la prima se mantiene cuando el edificio vuelve a arrendar, si las máquinas aumentan el consumo de agua y electricidad que paga el dueño, y si el trabajo saca unidades del mercado durante varias semanas. Un valor agregado que tarda seis semanas por unidad cuesta renta durante esas semanas, y ese costo debe estar en el calendario. La guía de ritmo de renovación muestra cómo contar el tiempo.
¿Qué debe revisar antes de comprometerse?
- El acceso de plomería y electricidad de cada distribución, en un recorrido con un contratista.
- Los contratos comparables de la misma distribución, sin concesiones.
- La capacidad del calentador de agua y del desagüe para la carga adicional.
- La ruta del ducto de la secadora y las reglas de seguridad contra incendios.
- Las cláusulas del contrato de arrendamiento sobre electrodomésticos, la responsabilidad del dueño por reparaciones y la del residente por daños.
- La cobertura de la póliza de seguro para daños por agua de los electrodomésticos.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Regla 506(b) o 506(c). El presupuesto de renovación y los supuestos de renta del proyecto muestran el costo de instalación y la prima, para que los inversionistas vean ambas cifras y el caso de pérdida. DoorRaise no instala electrodomésticos ni fija rentas de una propiedad. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable) y la tarifa anual de administración es $5,000 al año desde el cierre.
Empiece con una página del patrocinador o vea las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Vale la pena una lavadora y secadora dentro de la unidad en cualquier edificio?
No. Depende de las conexiones, del costo de instalación y de si la prima se sostiene en contratos comparables. Pruebe cada distribución.
¿Quién paga los servicios públicos?
Lo define el contrato de arrendamiento. Si el dueño paga el agua y la luz de las máquinas, cuente ese costo en el presupuesto de operación.
¿La prima se mantiene a medida que el edificio envejece?
No necesariamente. Pruebe la prima cada año contra contratos nuevos y mantenga la reserva de mantenimiento de las máquinas.
¿Sigue siendo útil un cuarto de lavado compartido?
Puede serlo, sobre todo donde las conexiones dentro de la unidad son costosas. Un cuarto compartido también puede generar otros ingresos, como explica la guía de otros ingresos.
Fuentes
- Presupuesto de renovación por unidad para valor agregado, para armar el presupuesto de renovación por unidad.
- Plan de mejoras de la propiedad para apartamentos de valor agregado, para ordenar las mejoras por prioridad.
- Renta efectiva neta y concesiones, para medir la renta real.
- Las cifras de ejemplo son hipotéticas. Aquí no se cita ningún estudio de primas de renta. Pruebe la prima con contratos de sus propias unidades comparables.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte con un plomero o electricista con licencia sobre el trabajo, con un contador público sobre el tratamiento fiscal y con un abogado de valores sobre su proyecto. DoorRaise no es un bufete de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.