Bodegas en edificios de apartamentos: convertir espacio sin uso en renta
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Muchos edificios de apartamentos tienen espacio que no genera nada: una esquina del garaje, un cuarto en el sótano, una franja de pasillo sin uso. Los residentes suelen querer un lugar para guardar bicicletas, equipo de temporada y cajas. Un patrocinador puede construir una fila de bodegas, alquilarlas a los residentes por mes y tratar el ingreso como parte de los otros ingresos del edificio. La idea es simple. La aritmética es donde falla, así que hay que probarla antes de construir.
Esta guía cubre cuánto cuestan las bodegas, cómo probar la ocupación y cómo calcular el plazo de recuperación. No es asesoría sobre códigos de incendio ni de construcción. El bombero local y el oficial de construcción deciden qué se permite en un garaje, un sótano o un pasillo.
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¿Cuánto cuesta un programa de bodegas?
- Construcción. Malla de alambre o paneles sólidos, estructura, una puerta, iluminación donde el espacio es oscuro y una cerradura por bodega.
- Diseño y permisos. El diseño debe dejar libres las salidas y los pasillos, y el oficial de construcción local puede tener que aprobarlo.
- Costos del programa. Papeleo del contrato, costo de asignar y registrar las bodegas, seguro del espacio agregado y cualquier limpieza.
- Rotación. Las bodegas se vacían cuando los residentes se mudan, y el costo de limpiarlas y volver a alquilarlas debe estar en el plan.
Ejemplo hipotético
Estas cifras son ficticias y sirven solo para ilustrar. Obtenga la cotización de construcción y la respuesta del código local antes de comprometerse.
Un edificio planea 20 bodegas en una esquina sin uso del garaje a $1,100 cada una, para una construcción total de $22,000. El dueño alquila cada bodega en $25 al mes. El programa cuesta $600 al año para operar, incluidos los cambios de cerradura y la parte del seguro del espacio.
Dos casos muestran el rango.
| Concepto | Caso base: 75% alquilado | Caso adverso: 40% alquilado |
|---|---|---|
| Bodegas alquiladas | 15 | 8 |
| Renta anual a $25 al mes | $4,500 | $2,400 |
| Menos costo anual del programa | $600 | $600 |
| Ingreso neto anual | $3,900 | $1,800 |
| Plazo de recuperación de $22,000 | 5.6 años | 12.2 años |
El caso base se recupera en menos de seis años. El caso adverso tarda más de doce, y el dueño debe estar dispuesto a conservar el espacio ese tiempo. Si las bodegas se llenan despacio, el plan debe mostrar la ocupación más lenta, no la ocupación total desde el primer mes.
¿Cómo se prueba la demanda?
Pregunte primero a los residentes. Una encuesta corta, una lista de espera o un depósito por una bodega muestran la demanda mejor que una suposición. Compare la renta con las tarifas de bodegas cercanas. Si la bodega de almacenamiento más cercana es barata, o si un residente puede guardar cosas en el clóset del apartamento, la demanda es más débil. Cuente solo la renta que respalda un contrato.
¿Qué debe revisar antes de construir?
- El código de incendio para almacenar en un garaje, un sótano o un pasillo, con el bombero local.
- Las rutas de salida y de evacuación, que deben quedar libres.
- La cobertura de rociadores, donde el código la exija.
- La iluminación y el acceso de los residentes, y cómo se asigna y registra la bodega.
- Las reglas de la póliza de seguro sobre bienes almacenados y riesgo de incendio.
- Las cláusulas del contrato sobre lo que pueden guardar los residentes, incluidos los artículos que el edificio no permite.
¿Dónde encaja el ingreso por bodegas?
Las bodegas forman parte de otros ingresos, y el análisis debe contar solo la renta que se repite y está documentada. La guía de otros ingresos explica cómo separar el ingreso recurrente de las cuotas de una sola vez. Mantenga la partida de bodegas pequeña y probada. Un plan que cuenta las bodegas a ocupación total desde el primer mes exagera el ingreso del edificio.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Regla 506(b) o 506(c). El presupuesto de valor agregado y los supuestos de ingreso del proyecto muestran el costo de construcción, la prueba de ocupación y el plazo de recuperación, para que los inversionistas vean el rango y el caso adverso. DoorRaise no construye ni alquila bodegas. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable) y la tarifa anual de administración es $5,000 al año desde el cierre.
Empiece con una página del patrocinador o vea las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo poner bodegas en un garaje?
A veces. Depende del código de incendio, de los pasillos libres y de las reglas de rociadores del garaje. Consulte con el bombero local y el oficial de construcción antes de diseñar la distribución.
¿Cuánto debe costar una bodega al mes?
Use la renta que los residentes pagarían en su edificio, probada con una lista de espera o con tarifas de bodegas cercanas. No use una tarifa de otro mercado.
¿El ingreso por bodegas va en el presupuesto de operación?
Sí, como otro ingreso, una vez que se repite y está documentado. Muestre la construcción aparte como costo de capital.
¿Los residentes deben alquilar una bodega?
Lo decide el contrato. Algunos dueños incluyen una bodega pequeña con la unidad y cobran espacio extra. Sea cual sea la opción, dígalo en el contrato.
Fuentes
- Otros ingresos de apartamentos en el análisis, para contar el ingreso recurrente.
- Presupuesto de renovación por unidad para valor agregado, para fijar el costo de la construcción.
- Plan de mejoras de la propiedad para apartamentos de valor agregado, para ordenar las mejoras por costo y retorno.
- Las cifras de ejemplo son hipotéticas. Aquí no se incluye ningún estudio de tarifas de bodegas ni una cita de código. Revise las tarifas locales y el código de incendio antes de construir.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte con el bombero local y el oficial de construcción sobre la distribución, con un contador público sobre el tratamiento del ingreso y con un abogado de valores sobre su proyecto. DoorRaise no es un bufete de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.