Renovación y sellado de estacionamientos: planeación de reservas para edificios de apartamentos
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Un estacionamiento parece una partida pequeña hasta que falla. El asfalto se agrieta con el sol, el hielo y el agua, la superficie se desgasta y se forman baches en los desagües y en los bordes. Si se deja, el estacionamiento se vuelve un riesgo para residentes y visitantes y una reclamación contra el propietario. La buena noticia es que el terreno sigue un camino predecible: el mantenimiento de rutina lo conserva sano durante años, y luego un trabajo mayor lo restaura.
Esta guía explica cómo planear el trabajo en el estacionamiento de una propiedad de apartamentos, cómo ponerle precio por metro cuadrado y cómo poner la reserva en el plan del proyecto para que los inversionistas la vean antes de que venza.
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¿Qué es el mantenimiento de rutina?
- Relleno de grietas cada año, antes de que el agua se meta debajo de la superficie.
- Sellado de superficie cada dos o tres años en la mayoría de los climas, para frenar el envejecimiento de la superficie. Algunos propietarios esperan más, y algunos climas exigen trabajos más frecuentes.
- Pintura y señalización de cajones, cajones para personas con discapacidad y carriles de bomberos. Son fáciles de olvidar y fáciles de hacer mal.
- Reparación de baches conforme aparecen, que cuesta menos si se hace pronto.
Estos trabajos son gastos de operación o reparaciones, según el caso. Pregunte a su contador público cómo se clasifica cada uno en su proyecto.
¿Cuándo necesita renovación el terreno?
Una renovación reemplaza la superficie y, a veces, la base. Hace falta cuando las grietas llegan a la base, cuando hay secciones grandes que se han desprendido o cuando el agua se estanca en zonas bajas después de la lluvia. Un informe de condición de un contratista de pavimentos o de un ingeniero debe decir cuál de estos casos aplica.
Una reconstrucción completa es un proyecto más grande que una renovación. Pida al contratista que diga cuál necesita el terreno y por qué, porque esa respuesta cambia el precio más que casi cualquier otra decisión.
¿Cómo se pone precio?
Mida el terreno, incluidos los carriles de circulación, los cajones, las banquetas y la base del contenedor de basura, y obtenga los metros cuadrados del plano del sitio o de un levantamiento. Luego pida un precio por metro cuadrado para cada tarea, más el pintado de cajones y la demolición de la superficie vieja.
Incluya una contingencia. La base puede estar peor de lo que sugiere la superficie. Una previsión de 10 a 15 por ciento para una renovación es un punto de partida común, y debe revisarse con las muestras de núcleo del contratista.
Un ejemplo hipotético
Estas cifras son inventadas para ilustrar. Use sus propios presupuestos y su levantamiento del terreno.
Un terreno de 60,000 pies cuadrados tiene algunas secciones agrietadas y agua estancada cerca de un desagüe. El ingeniero recomienda fresado y recubrimiento, no una reconstrucción completa. El presupuesto es de $3.50 por pie cuadrado para el recubrimiento, $3,000 para reparar el desagüe, $2,500 para pintar cajones y $14,000 para el sellado después de que el recubrimiento cure.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Fresado y recubrimiento (60,000 pies cuadrados a $3.50) | $210,000 |
| Reparación de desagüe | $3,000 |
| Pintura de cajones | $2,500 |
| Sellado de superficie | $14,000 |
| Contingencia de 10 por ciento | $22,950 |
| Total | $252,450 |
El propietario planea el trabajo en el primer año del plan de valor agregado, después de firmar los contratos de arrendamiento y antes de la temporada de verano. El relleno de grietas de rutina y un sellado cada tres años van en el presupuesto de operación con un monto anual constante, para que los inversionistas vean tanto el proyecto grande como el costo cotidiano.
¿Qué revisar antes de comprometerse?
- El plano del sitio y las servidumbres registradas, para que el trabajo quede dentro de los límites de la propiedad.
- Las reglas locales de permisos para trabajos de pavimento y drenaje, y las reglas de aguas pluviales que apliquen.
- Las reglas de cajones para personas con discapacidad, carriles de bomberos y pintura, que deben cumplirse después del trabajo.
- Si el prestamista exige una reserva para pavimentos o una inspección específica.
- Un calendario por fases que mantenga el acceso de residentes, el acceso de vehículos de emergencia y la recolección de basura.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Regla 506(b) o 506(c). El presupuesto del proyecto muestra la renovación como partida de capital y el trabajo de rutina como gasto de operación, para que los inversionistas vean ambos. DoorRaise no elige contratistas de pavimento ni juzga la condición del terreno. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Comience con una página de patrocinador o revise las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Con qué frecuencia se debe sellar un estacionamiento?
Muchos propietarios planean cada dos o tres años, según el clima y el tráfico. Pida al contratista de pavimentos el calendario que se ajuste a su terreno.
¿La renovación es una reparación o un gasto de capital?
Una renovación completa suele ser una mejora de capital. El sellado y la pintura de rutina suelen ser reparaciones o mantenimiento. Pregunte a su contador público cómo trata su proyecto cada uno.
¿Quién paga si un residente daña el estacionamiento?
Eso lo deciden el contrato de arrendamiento y las reglas locales. No cuente la recuperación de un residente como fuente de dinero en el presupuesto.
¿Puedo esperar más para renovar?
A veces, si el terreno está sano y el mantenimiento de rutina se hace. Esperar demasiado convierte una renovación en una reconstrucción, que cuesta más. Use el informe del ingeniero para decidir.
Fuentes
- Gastos de capital frente a gastos de operación en apartamentos, para ver cómo clasificar el trabajo.
- Plan de capital y retiros de la reserva de reemplazo en apartamentos, para ver cómo la reserva paga proyectos grandes.
- Presupuesto de operación del primer año de un edificio de apartamentos, para ver dónde está el mantenimiento de rutina.
- Las cifras de ejemplo son hipotéticas. Aquí no se cita ningún precio de pavimento, regla de drenaje ni requisito de permiso local.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte con un abogado de valores y con un contador público sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un intermediario de valores, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.