Representante de la sociedad: quién maneja una auditoría del IRS de tu sindicación (y por qué importa)

En esta página

1. ¿Qué hace el representante de la sociedad?
2. ¿Quién debe ser el representante de la sociedad?
3. ¿Una sindicación puede excluirse de las reglas de auditoría de la BBA?
4. ¿Qué pasa si el IRS encuentra más impuesto?
5. Lo que debe decir el acuerdo operativo
6. Para inversionistas: qué revisar antes de invertir
7. Cómo encaja DoorRaise
8. Preguntas frecuentes

Una sindicación que paga impuestos como sociedad (partnership) debe nombrar cada año en su declaración a un representante de la sociedad (partnership representative), a menos que elija válidamente excluirse del régimen centralizado de auditoría de sociedades del IRS. Bajo estas reglas, creadas por la Bipartisan Budget Act de 2015 (BBA) y vigentes para los años fiscales que empiezan en 2018, el representante tiene autoridad exclusiva para actuar por la sociedad en una auditoría del IRS, y la sociedad y cada socio quedan obligados por lo que haga. Si la auditoría encuentra más impuesto, el IRS en general lo cobra a nivel de la sociedad, salvo que la sociedad traslade los ajustes a los socios (push-out). La mayoría de las sindicaciones de apartamentos no puede excluirse, así que el acuerdo operativo debe dejar claro quién es el representante y qué debe hacer.

Esta guía explica el papel para patrocinadores y para inversionistas. Para ver el documento completo, mira el acuerdo operativo de una sindicación.

¿Qué hace el representante de la sociedad?

La página del IRS sobre el representante de la sociedad dice que el representante tiene autoridad exclusiva para actuar por la sociedad en los procedimientos de auditoría de la BBA, y que la sociedad y los socios quedan obligados por esos actos. Eso incluye:

• Ampliar el plazo que tiene el IRS para determinar el impuesto.
• Aceptar los ajustes propuestos o impugnarlos.
• Pedir la modificación del impuesto imputado (dentro de los 270 días siguientes al aviso de ajuste propuesto, salvo que se amplíe).
• Elegir el push-out.
• Llegar a un acuerdo o ir a juicio.

Las reglas federales no dan a los inversionistas un derecho automático a recibir avisos de la auditoría ni a participar en ella. Cualquier derecho así viene del acuerdo operativo.

¿Quién debe ser el representante de la sociedad?

En la mayoría de las sindicaciones, es la empresa administradora del patrocinador o el administrador (manager) del proyecto, con el patrocinador como la persona designada. Quien sea debe cumplir la prueba de presencia sustancial y poder ser localizado años después de vender el proyecto, porque una auditoría puede llegar mucho después de presentar la declaración. La designación se hace en la declaración de cada año y aplica solo a ese año.

¿Una sindicación puede excluirse de las reglas de auditoría de la BBA?

Solo si tiene 100 socios o menos y todos son socios elegibles. Según la página del IRS sobre la exclusión, los socios elegibles son personas físicas, C corporations, entidades extranjeras que serían C corporations si fueran nacionales, S corporations (cada accionista cuenta para los 100) y sucesiones de socios fallecidos. Una sociedad no califica si debe emitir un K-1 a cualquier socio que sea una sociedad, un fideicomiso, una entidad ignorada para efectos fiscales, una sucesión que no sea la de un socio fallecido, o una persona que tenga la participación a nombre de otra.

En una sindicación de apartamentos típica:

• La entidad con la que invierte el patrocinador a menudo es una LLC con varios socios (una sociedad) o una LLC de un solo socio (ignorada).
• Los inversionistas invierten por medio de fideicomisos en vida, LLC de un solo socio y cuentas IRA autodirigidas (mira invertir por medio de una LLC o un fideicomiso y invertir con una IRA autodirigida).

Cualquiera de esos casos hace que la exclusión no esté disponible. Así que planea que el proyecto esté bajo las reglas de la BBA.

¿Qué pasa si el IRS encuentra más impuesto?

El IRS emite un aviso de ajuste propuesto a la sociedad y, después, un aviso final. Por defecto, la sociedad paga un impuesto imputado, que en general se calcula con la tasa más alta de personas físicas o de corporaciones del año auditado (26 U.S.C. 6225; mira el resumen de la BBA del IRS). Dos cosas lo suavizan:

1. Modificación. Los socios pueden presentar declaraciones corregidas o mostrar que algunos socios están exentos o pagan tasas más bajas, lo que puede bajar el monto. El representante lo pide con el Form 8980.
2. Push-out. Dentro de los 45 días siguientes al aviso final (sin prórroga), la sociedad puede elegir trasladar los ajustes a los socios del año auditado, que pagan el impuesto en sus propias declaraciones.

Sin push-out, el impuesto se paga con el dinero de la sociedad, en el año en que termina la auditoría. Esa carga cae en quienes son socios en ese momento, que pueden ser un grupo distinto del que recibió el beneficio, por ejemplo después de transferencias o de una venta.

Lo que debe decir el acuerdo operativo

• Quién es el representante de la sociedad y la persona designada, y cómo se reemplazan.
• Que el representante debe avisar pronto a los inversionistas de un aviso de auditoría y enviar copia de los avisos importantes.
• Si se consulta a los inversionistas antes de que el representante acepte un acuerdo o amplíe un plazo.
• Si el representante va a elegir el push-out, o cómo se decide.
• Que cada inversionista debe cooperar con la modificación (por ejemplo, presentando una declaración corregida) y dar la información que el representante necesite.
• Cómo se carga a los inversionistas a quienes corresponde un impuesto imputado que pagó la empresa, incluidos los inversionistas anteriores, y si deben reembolsarlo.

En el acuerdo operativo estándar de DoorRaise, el Manager es el representante de la sociedad, mantiene informados a los socios de una auditoría fiscal y da a cada socio una copia de cualquier aviso de ajuste propuesto que lo afecte. Si a la empresa se le determina un impuesto imputado, el Manager puede trasladarlo a quienes eran socios en el año auditado, o la empresa lo paga y le carga a cada socio su parte justa, tomando en cuenta quién era socio en ese año. Los inversionistas leen los términos reales de cada proyecto en sus documentos de la oferta.

Para inversionistas: qué revisar antes de invertir

Lee la sección fiscal del acuerdo operativo buscando los puntos de arriba, y pregunta al patrocinador quién es el representante y quién prepara la declaración. Mira cómo leer un PPM para saber dónde suelen estar estos términos.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos estándar de la oferta, forma la LLC, presenta el Form D y los avisos estatales, y verifica a los inversionistas acreditados en los proyectos bajo la 506(c). El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulta los precios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco.

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Preguntas frecuentes

¿El representante de la sociedad es lo mismo que el tax matters partner?

No. El tax matters partner era el papel bajo las reglas anteriores de TEFRA para los años fiscales antes de 2018. El representante de la sociedad tiene una autoridad mucho más amplia y obliga a todos los socios.

¿Un inversionista puede ser el representante de la sociedad?

Sí, si cumple la prueba de presencia sustancial, pero la mayoría de las sindicaciones nombra al patrocinador o a su empresa administradora, porque el patrocinador maneja el proyecto y sus registros.

¿Hay que presentar algo si no hay auditoría?

Sí. La designación se hace en el Form 1065 de cada año. Si el proyecto puede excluirse, la exclusión también se elige cada año en el Schedule B-2 de una declaración presentada a tiempo.

¿El push-out les cuesta más a los inversionistas?

Los socios que reciben una declaración de push-out pagan el impuesto del año auditado en sus propias declaraciones, y los intereses bajo las reglas del push-out se calculan con una tasa 2 puntos más alta que la tasa normal por pago insuficiente. Pone el impuesto en quienes eran socios en ese año.

Siguiente paso: mira qué reciben los inversionistas cada temporada de impuestos en el K-1 en una sindicación inmobiliaria.

Fuentes

• IRS: BBA centralized partnership audit regime (en inglés)
• IRS: Designate or change a partnership representative (en inglés)
• IRS: Elect out of the centralized partnership audit regime (en inglés)
• IRS: BBA partnership audit process (en inglés)
• 26 U.S.C. 6221, determinación a nivel de la sociedad (en inglés)
• 26 U.S.C. 6225, impuesto imputado (en inglés)
• 26 U.S.C. 6226, alternativa al pago del impuesto imputado (en inglés)

Esta publicación es información general, no asesoría fiscal ni legal. Habla con un CPA y con un abogado fiscal sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.