Registro de rentas e inspecciones municipales para edificios de apartamentos
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Algunas ciudades y condados piden a los propietarios que registren cada propiedad en renta, paguen una tarifa y pasen una inspección periódica. Las reglas varían mucho: algunas aplican a toda unidad en renta, otras solo a edificios antiguos o a edificios con un historial de quejas. En algunos lugares se exige una nueva inspección cada vez que una unidad cambia de inquilino. Para un proyecto de inversión de apartamentos, estos programas son un costo real y un calendario real, y pueden decidir si el plan del proyecto funciona.
Esta guía explica cómo encontrar las reglas que aplican a su propiedad, cómo presupuestarlas y cómo mostrar el costo de cumplimiento a los inversionistas. No sustituye la asesoría de un abogado local ni de un especialista en cumplimiento de propiedades.
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¿Qué suelen exigir estos programas?
La mayoría pide tres cosas:
- Registro: el propietario entrega a la ciudad la dirección de la propiedad, sus datos de contacto, el número de unidades y un agente o administrador local. Algunos programas también piden una copia del contrato de arrendamiento o un certificado de seguridad.
- Una tarifa: un cobro anual o periódico por unidad o por edificio. Algunos programas cobran un recargo o una tarifa mayor si el propietario registra tarde.
- Una inspección: una visita de un inspector municipal, o una autocertificación con revisiones aleatorias. El inspector revisa elementos como detectores de humo, cerraduras, calefacción, plomería, electricidad y el exterior.
Algunas ciudades también exigen que el propietario publique el registro, entregue a los residentes el informe de inspección o lleve un registro de reparaciones. Lea las reglas locales de cada paso.
¿Cómo se encuentran las reglas?
Empiece con el departamento de vivienda o de cumplimiento de códigos de la ciudad y con el asesor de impuestos sobre la propiedad y el departamento de construcción del condado. Pregunte al administrador de la propiedad qué programa ya sigue, y pida a la oficina local de impuestos o de construcción una lista de los programas. Revise si el estado también fija reglas sobre inspección de rentas o registro de propietarios, porque las reglas estatales pueden aplicar a todas las ciudades del estado.
Anote el nombre del programa, su tarifa, su ciclo de inspección, su penalidad por registro tardío y la persona a quien llamar. Guarde la lista en los registros del proyecto y actualícela antes de cada ciclo de inspección.
¿Cómo se presupuesta?
Arme el presupuesto en cuatro líneas:
- Tarifas de registro, al año, por cada unidad o edificio que cuente el programa.
- Tarifas de inspección, por cada ciclo, más cualquier tarifa de reinspección si la primera falla.
- Trabajo de reparación que el inspector pueda exigir, como una alarma de humo rota, una cerradura defectuosa o un escalón dañado. Presupueste una pequeña cantidad anual y una reserva mayor para los elementos que señaló la inspección de la propiedad.
- Tiempo del personal para los papeles, las visitas de inspección y el registro de documentos. Puede formar parte de la tarifa del administrador de la propiedad, pero debe indicarse.
Pida al propietario actual los tres últimos informes de inspección, los recibos de registro y cualquier citatorio. Un historial de inspecciones reprobadas es una advertencia de que las reparaciones no están terminadas.
Un ejemplo hipotético
Estas cifras son inventadas para ilustrar. Use la tabla de tarifas real de la ciudad y los registros de la propiedad.
Un edificio de 48 unidades está en una ciudad que cobra $60 de registro por unidad cada año e inspecciona cada edificio cada tres años. El propietario espera una tarifa de inspección de $1,200 por ciclo y presupuesta $2,500 por ciclo para reparaciones que el inspector pueda exigir. El costo anual de registro es de $2,880, y la inspección cuesta en promedio unos $1,233 al año durante el ciclo de tres años.
| Concepto | Monto anual (inventado) |
|---|---|
| Registro, 48 unidades a $60 | $2,880 |
| Tarifa de inspección, promedio de tres años | unos $400 |
| Reserva de reparaciones, promedio de tres años | unos $833 |
| Costo total de cumplimiento | unos $4,113 al año |
Esas cifras son un ejemplo del método. Una ciudad con una tarifa mayor, una inspección anual o una regla más estricta cambiará el total. El patrocinador debe mostrar la tarifa local real y el riesgo de que una inspección reprobada cueste más de lo previsto.
¿Qué revisar antes de comprometerse?
- Las reglas de registro e inspección de cada nivel de gobierno que aplique, y su tabla de tarifas vigente.
- Cualquier requisito de inspección al rotar una unidad, y cómo afecta el calendario de renta.
- Si la propiedad tiene violaciones abiertas, citatorios o un historial de inspecciones reprobadas.
- El lenguaje del contrato de arrendamiento sobre el proceso de inspección, el acceso a las unidades y el aviso al residente.
- El seguro y los requisitos del prestamista para mantener la propiedad en cumplimiento.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Regla 506(b) o 506(c). El presupuesto operativo del proyecto puede mostrar los costos de registro e inspección como líneas separadas, para que los inversionistas vean el costo de cumplimiento. DoorRaise no conoce las reglas de una ciudad específica y no da asesoría legal sobre ellas. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Comience con una página de patrocinador o revise las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Estos programas aplican a todos los edificios de apartamentos?
No. Algunos aplican a toda renta, otros solo a edificios antiguos o a ciertas zonas, y otros solo después de una queja. Revise las reglas locales para la dirección de la propiedad.
¿Qué pasa si un edificio reprueba la inspección?
Normalmente el propietario debe corregir los elementos y pasar una reinspección, y puede pagar una tarifa de reinspección o una penalidad. El momento de la corrección importa, así que planéelo en el calendario.
¿Puedo trasladar las tarifas a los residentes?
Solo donde lo permitan el contrato de arrendamiento y las reglas locales. Muestre cualquier traslado como un supuesto aparte en el modelo.
¿A quién debo consultar sobre cumplimiento?
A un abogado local o a un especialista en cumplimiento de propiedades que conozca las reglas de la ciudad. Para las preguntas de valores del proyecto, consulte con un abogado de valores.
Fuentes
- Revisar permisos y violaciones de código antes de comprar un edificio de apartamentos, para ver cómo buscar permisos abiertos y violaciones.
- Revisión previa a la inversión y inspecciones de la propiedad en apartamentos, para la revisión de la propiedad que viene antes de tomar una renta registrada.
- Vivienda justa y accesibilidad en apartamentos construidos después de 1991, para otra área de cumplimiento que conviene revisar.
- Las cifras de ejemplo son hipotéticas. Aquí no se cita ninguna tarifa, ciclo de inspección ni penalidad de una ciudad. Use la tabla vigente de la ciudad.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte con un abogado de valores y con un contador público sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un intermediario de valores, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.