Crédito por reparaciones o rebaja de precio al comprar un edificio de apartamentos
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Cuando la due diligence (debida diligencia) encuentra problemas, el comprador de un edificio de apartamentos suele pedir una de tres cosas: un precio de compra menor, un crédito del vendedor al cierre, o una reserva para reparaciones pagada por el vendedor y guardada hasta que se haga el trabajo. No son lo mismo. Una rebaja de precio baja el préstamo (cuando el prestamista lo calcula con el precio), el impuesto de traslado y a menudo la revaluación del impuesto predial. Un crédito mantiene el precio del contrato pero pone efectivo en manos del comprador al cierre, si el prestamista lo permite, lo que reduce el capital que necesitas captar. Una reserva amarra el dinero a reparaciones específicas. Elige según lo que permita el prestamista, cuánto capital puedes captar y quién debe controlar el trabajo, y muestra el resultado en las fuentes y usos del proyecto.
Esta guía compara las tres opciones con un ejemplo y las preguntas que debes hacer. Sigue de las inspecciones de la propiedad y alimenta las fuentes y usos.
¿Cómo se comparan las tres opciones?
| Tema | Rebaja de precio | Crédito al cierre | Reserva para reparaciones pagada por el vendedor |
|---|---|---|---|
| Precio del contrato | Menor | Igual | Igual |
| Monto del préstamo (calculado con el precio) | Menor | Igual, si el prestamista acepta el crédito | Igual |
| Efectivo que aporta el comprador | Menor por la parte de la rebaja que cubría el préstamo | Menor por el crédito | Igual, con dinero apartado para reparaciones |
| Impuesto de traslado y revaluación | Normalmente menores | Normalmente sin cambio | Normalmente sin cambio |
| Aprobación del prestamista | Sencilla | A menudo con tope o restricciones | A menudo exigida de todos modos para reparaciones críticas |
| Quién controla las reparaciones | El comprador, después del cierre | El comprador, después del cierre | El comprador, según los términos de la reserva |
Un ejemplo (cifras ficticias)
Los números de abajo son inventados. El precio del contrato es $6,000,000 y el prestamista presta 70% del precio. Las inspecciones encuentran $300,000 de trabajo en el techo y la plomería.
- Rebaja a $5,700,000: préstamo de $3,990,000 (era $4,200,000). Capital necesario antes de costos: $1,710,000 (era $1,800,000). Ahorro de capital: $90,000. Los $300,000 de reparaciones todavía hay que pagarlos, normalmente captando más capital.
- Crédito de $300,000 con precio de $6,000,000, si el prestamista lo acepta: el préstamo se queda en $4,200,000. Capital antes de costos: $1,800,000 menos el crédito de $300,000, o sea $1,500,000. Ahorro de capital: $300,000. Las reparaciones se pagan con lo captado.
- Reserva para reparaciones de $300,000 pagada por el vendedor: el préstamo se queda en $4,200,000, el capital se queda en $1,800,000 y $300,000 de lo que recibe el vendedor se queda en reserva para las reparaciones.
En este ejemplo, el crédito es lo que más reduce el capital que captas, pero solo si el prestamista lo permite. Muchos prestamistas calculan el préstamo con lo menor entre el precio y el valor de avalúo, y limitan los créditos que reducen el efectivo que el deudor pone en el proyecto.
¿Y los impuestos y el impuesto predial?
- Base para el impuesto sobre la renta. Un crédito del vendedor en general se trata como un ajuste al precio de compra, así que la base depreciable del edificio queda más o menos igual que con una rebaja. La IRS Publication 551 incluye las bonificaciones tratadas como ajustes al precio de venta entre las partidas que bajan la base. Tu CPA decide el trato.
- Los impuestos de traslado y de inscripción normalmente se basan en el precio de la escritura. Una rebaja los baja; un crédito normalmente no.
- Revaluación del impuesto predial. Donde una venta reajusta el valor catastral, el precio inscrito importa. Mira la revaluación del impuesto predial.
Cómo negociarlo
- Pon precio al trabajo. Consigue presupuestos de contratistas, no estimaciones, para cada punto que pidas.
- Pregunta primero al prestamista. Averigua si pone tope a los créditos del vendedor, si exige una reserva para reparaciones de seguridad y si calcula el préstamo con el precio o con el avalúo.
- Elige la forma y después el monto. Un vendedor puede aceptar más fácil un crédito que una rebaja, porque el precio inscrito se ve mejor para él.
- Ponlo por escrito. Firma una modificación al contrato de compra con el nuevo precio, el crédito o los términos de la reserva (monto, condiciones para liberarla, plazo, qué pasa con el dinero sobrante).
- Actualiza tus números. Cambia las fuentes y usos, el presupuesto de remodelación y las proyecciones financieras antes de cerrar la captación.
¿Qué deben ver los inversionistas?
Muestra el precio original, lo que encontraron las inspecciones, lo que negociaste y cómo cambia el capital captado y el presupuesto de remodelación. Los inversionistas que leen los documentos de la oferta quieren ver que los problemas encontrados están pagados, no solo descubiertos.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos estándar de la oferta, forma la LLC, presenta el Form D y los avisos estatales, y verifica a los inversionistas acreditados en los proyectos bajo la 506(c). El escrow de los fondos de los inversionistas está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulta los precios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco.
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DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
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Preguntas frecuentes
¿Un crédito siempre es mejor que una rebaja de precio?
No. Un crédito baja el efectivo que aportas solo si el prestamista lo acepta, y mantiene más altos el impuesto de traslado y el valor revaluado. Compara los dos con las reglas de tu prestamista.
¿El vendedor puede hacer las reparaciones antes del cierre?
Sí, pero controlas menos: el vendedor elige al contratista y la calidad. Si vas por este camino, exige permisos, facturas y una nueva inspección antes del cierre.
¿Una reserva para reparaciones al cierre sale del dinero de los inversionistas?
Una reserva pagada por el vendedor sale de lo que recibe el vendedor. Una reserva exigida por el prestamista y pagada por el comprador sale del dinero captado. Lee el estado de cierre para ver cuál es.
¿El cambio afecta el Form D o la oferta?
Si el precio o el monto de la captación cambian después de enviar los documentos de la oferta, avisa a los inversionistas y actualiza los documentos antes de cerrar. Mira las modificaciones al Form D para saber cuándo cambia una presentación.
Siguiente paso: mira cómo se mueve el dinero ese día en el flujo de fondos el día del cierre.
Fuentes
- IRS Publication 551, Basis of Assets (en inglés)
- Fannie Mae Multifamily Guide (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. El ejemplo usa cifras ficticias para mostrar el cálculo. Habla con tu prestamista, con un abogado inmobiliario y con un CPA sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.