Seguro de título y levantamiento topográfico en la compra de apartamentos
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El seguro de título protege a la empresa del proyecto y a su prestamista contra ciertos problemas con la titularidad de la propiedad, y un levantamiento topográfico muestra los linderos, las construcciones y las servidumbres del terreno. En la compra de apartamentos, normalmente pides pronto un compromiso de título, revisas sus excepciones y el levantamiento durante la due diligence, y compras la póliza al cierre. Los prestamistas casi siempre exigen ambos, así que inclúyelos en tu calendario y presupuesto.
Las reglas y prácticas están vigentes a octubre de 2026 y varían según el estado.
¿Qué es un compromiso de título?
Un documento de una compañía de títulos que dice que está dispuesta a emitir una póliza en ciertos términos. Nombra al dueño, describe el terreno, enumera las hipotecas y gravámenes existentes que deben liberarse y enumera las excepciones, es decir, asuntos que la póliza no cubrirá. Léelo con tu abogado en cuanto llegue y pide copias de los documentos que cita.
¿Qué excepciones importan?
- Impuestos impagos, gravámenes o sentencias, que el vendedor debe liberar al cierre.
- Servidumbres que pueden limitar dónde puedes construir o renovar.
- Acuerdos registrados, como accesos compartidos o restricciones.
- Invasiones, cuando un edificio, cerca o estacionamiento cruza un lindero.
- Vacíos en el historial de propiedad.
Algunas pueden eliminarse o asegurarse; otras pasan a formar parte de lo que compras. Decídelo durante el periodo de due diligence, no en la mesa de cierre.
¿Qué aporta un levantamiento?
Un agrimensor mide la propiedad y muestra edificios, estacionamiento, accesos, servicios y servidumbres. Los prestamistas pueden exigir un tipo específico y su visto bueno. Un levantamiento puede revelar que hay menos estacionamiento del anunciado o que un camino cruza el terreno de un vecino. Compáralo con tus notas de la visita al sitio.
¿Quién paga y cuándo?
Las prácticas varían por estado: en algunos lugares paga el comprador y en otros el vendedor, y la póliza del prestamista y la del propietario son distintas. Tu contrato debe decir quién paga qué. Incluye el costo en fuentes y usos y mira el flujo de fondos del día de cierre para ver cómo se paga.
¿Cuáles son los riesgos?
El seguro de título no cubre todo. Cubre asuntos específicos, sujetos a exclusiones y hasta el monto de la póliza, y no protege contra un mal precio de compra ni contra un plan de negocios débil. Los inversionistas pueden perder dinero aun con una póliza limpia. Descríbela con exactitud en tus materiales.
¿Cómo encaja en el calendario?
Pide el compromiso justo después de firmar el contrato, porque resolver problemas toma tiempo. La línea de tiempo de la carta de intención al primer envío de fondos muestra dónde cae. La LLC del proyecto debe tomar el título; consulta la LLC del proyecto.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise no ofrece seguro de título. Forma la LLC del proyecto que toma el título, prepara los documentos de la oferta y gestiona el escrow en Enterprise Bank & Trust con fondeo solo por transferencia bajo la Reg D. Es para edificios de apartamentos de 5 o más unidades. Las tarifas son $1,500 de tarifa inicial (se pagan al enviar el proyecto, no reembolsables) y luego $5,000 al año desde el cierre (solo si el proyecto cierra). Mira la formación de la LLC.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio el seguro de título?
Los prestamistas suelen exigir una póliza del prestamista. La póliza del propietario protege a la empresa del proyecto.
¿Cuánto tarda una búsqueda de título?
Varía según el condado y la complejidad. Pídela pronto.
¿Puedo obtener un reembolso si el título es malo?
Tu contrato debe decir qué pasa. Revísalo con un abogado de bienes raíces.
¿Necesito un levantamiento nuevo si el vendedor tiene uno?
Los prestamistas suelen querer uno reciente y en su formato. Pregunta a tu prestamista.
Fuentes
Esta publicación es información general, no asesoría legal. Habla con un abogado de valores sobre tu proyecto y sobre lo que debes revelar. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa, asesor de inversión ni portal de financiamiento.