UBTI e IRA en sindicaciones de apartamentos: cuándo tributa el ingreso financiado con deuda
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El ingreso de renta dentro de un IRA generalmente no tributa en el año en que se gana, pero hay una excepción importante para las sindicaciones de apartamentos: el ingreso de una propiedad comprada con dinero prestado puede ser ingreso financiado con deuda no relacionado, que el IRS trata como ingreso comercial no relacionado sujeto a impuestos (UBTI). El IRA, no tú personalmente, puede entonces deber impuestos y presentar el Form 990-T. Es información general, y un asesor fiscal debe revisar tu cuenta.
¿Qué es el UBTI y por qué importa la deuda?
Las cuentas de retiro generalmente están exentas de impuestos sobre la mayoría del ingreso pasivo. La excepción es el ingreso de un negocio no relacionado con el propósito de la cuenta y, en bienes raíces, el ingreso de una propiedad adquirida con deuda. Las reglas están en 26 U.S.C. 514 y el IRS describe la presentación en About Form 990-T. Cuanto mayor es la parte financiada de la propiedad, mayor es la parte del ingreso que cuenta. Nuestra guía sobre invertir en sindicaciones con un IRA autodirigido cubre las demás reglas del IRA.
¿Cómo es un ejemplo sencillo? (Solo ilustración)
Supón que un IRA invierte $100,000 en un proyecto que compra una propiedad de $10,000,000 con un préstamo de $6,000,000. Aproximadamente 60% de la propiedad está financiada con deuda. Si la parte del IRA del ingreso neto de renta del año fuera $5,000, unos $3,000 podrían contar como ingreso financiado con deuda. Es una ilustración simplificada de la idea, no un cálculo que puedas usar. La cifra real usa una deuda de adquisición promedio cada año y permite deducciones, entre ellas la depreciación, por lo que puede ser mucho menor o incluso cero, y cambia cada año.
¿Aplica a un Roth IRA o a un 401(k) individual?
Las reglas de los planes difieren. Los IRA y muchas otras cuentas exentas pueden verse afectados. Algunos planes tienen reglas propias sobre dinero prestado. Pregunta a tu custodio cómo trata el caso. El custodio del IRA firma la suscripción, y el proyecto también debe estar permitido por las reglas de la cuenta.
¿Una venta genera UBTI?
La venta de una propiedad financiada con deuda dentro de los 12 meses anteriores puede producir también ganancia financiada con deuda. Las reglas son específicas, así que pregunta a tu asesor fiscal en lugar de suponer.
¿Qué debe hacer un patrocinador?
- Indicar si se espera UBTI en los materiales de la oferta, sin prometer ningún resultado fiscal.
- Entregar los K-1 a tiempo y mostrar la información que necesita un inversionista exento, como las líneas de ingreso comercial no relacionado. Consulta la puntualidad de los K-1 y el Schedule K-3.
- Decir a los inversionistas con IRA que hablen con su propio asesor fiscal.
DoorRaise entrega los K-1 que prepara el contador del proyecto y no da asesoría fiscal. DoorRaise verifica que cada inversionista sea acreditado, incluidos quienes invierten mediante un IRA.
Preguntas frecuentes
¿Siempre se debe UBTI?
No. Depende de la deuda, del ingreso después de deducciones y del año.
¿Quién presenta el Form 990-T?
El IRA, normalmente mediante su custodio o un preparador.
¿Un proyecto sin préstamo está libre de UBTI?
A menudo la regla del ingreso financiado con deuda no aplica si no hay deuda de adquisición, pero pueden aplicar otras reglas. Pregunta a un asesor fiscal.
Fuentes
- 26 U.S.C. 514: Unrelated debt-financed income (Cornell LII) (en inglés)
- IRS: About Form 990-T (en inglés)
Los ejemplos son ilustraciones simplificadas, no proyecciones ni ofertas. Este artículo es información general a noviembre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con tu propio asesor fiscal y abogado. Toda inversión puede perder dinero. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.