Distribuciones no reclamadas: qué hace una sindicación cuando no puede localizar a un inversionista
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Cuando una sindicación le debe a un inversionista dinero que no puede entregarle, como distribuciones retenidas porque el inversionista nunca dio sus datos bancarios, un pago que regresó, o lo que le toca de la venta a un inversionista que dejó de responder, ese dinero no es de la empresa del proyecto. Bajo las leyes estatales de bienes no reclamados (escheat), después de un plazo de espera llamado periodo de inactividad, quien guarda el bien debe reportarlo y entregarlo al estado, que lo conserva para que su dueño lo reclame. En general es el estado de la última dirección conocida del inversionista, una regla que fijó la Suprema Corte de EE. UU. en Texas v. New Jersey. Los periodos de inactividad dependen del estado y del tipo de bien, y la mayoría de los estados exige enviar al dueño un aviso de búsqueda antes de reportar. Para un patrocinador, el mejor plan es no necesitar nada de esto: mantén al día los datos de contacto y bancarios de cada inversionista.
Esta guía explica cómo funciona y qué debe hacer la empresa de un proyecto. Para saber cómo se pagan las distribuciones, mira cómo pagar las distribuciones de una sindicación.
¿Cuándo guarda una sindicación dinero no reclamado?
Situaciones comunes:
- Se debe una distribución, pero el inversionista nunca dio datos bancarios válidos, así que el proyecto la guarda. El acuerdo operativo estándar de DoorRaise, por ejemplo, paga las distribuciones solo por transferencia electrónica a una cuenta bancaria de EE. UU. a nombre del socio y guarda, sin intereses, la distribución que se le debe a un socio que no ha dado datos bancarios válidos hasta que lo haga.
- Un pago regresa porque la cuenta se cerró.
- En la venta, no se puede entregar la distribución final de un inversionista.
- Un inversionista fallece y la sucesión no se presenta. Mira cuando fallece un inversionista.
¿Cómo funcionan las leyes de bienes no reclamados?
Cada estado tiene su propia ley, pero el patrón es parecido:
- Inactividad. El bien se vuelve reportable después de un periodo sin contacto ni actividad del dueño, que el estado fija para cada tipo de bien.
- Aviso de búsqueda. Antes de reportar, quien guarda el bien envía un aviso escrito a la última dirección conocida del dueño, para darle la oportunidad de reclamarlo. Muchos estados fijan una ventana, como de 60 a 120 días antes del reporte.
- Reporte y entrega. Quien guarda el bien presenta el reporte del estado y entrega el dinero.
- El dueño lo reclama al estado. El inversionista puede reclamarlo después por medio del programa de bienes no reclamados del estado; los dueños pueden buscar en los programas de los estados por medio de la National Association of Unclaimed Property Administrators.
¿Qué estado? Según las reglas de prioridad de Texas v. New Jersey, primero va el estado de la última dirección conocida del dueño en los registros de quien guarda el bien; si no hay dirección, en general lo toma el estado donde se constituyó o formó quien lo guarda.
¿Qué debe hacer la empresa del proyecto?
- Lleva registros. Da seguimiento a cada monto sin pagar, al inversionista, al último contacto y a la última dirección conocida.
- Da seguimiento pronto. Contacta al inversionista por todos los medios registrados en cuanto falle un pago o falten datos.
- Conoce el calendario. Pregunta a tu contador o a un asesor en bienes no reclamados qué reglas estatales aplican a tus inversionistas y cuándo vencen los reportes.
- Envía los avisos de búsqueda como lo exija el estado, y guarda copias.
- Reporta a tiempo. Reportar tarde puede traer intereses y multas, y algunos estados auditan a quienes guardan bienes.
- Cierra el proyecto en orden. En la liquidación, resuelve los montos sin pagar antes de disolver la LLC. Mira la lista para la venta y la liquidación.
¿Qué deben hacer los inversionistas?
Mantén al día tu correo, tu dirección y tus datos bancarios con cada patrocinador, sobre todo después de una mudanza o un cambio de banco. Si crees que te deben dinero de un proyecto anterior, contacta al patrocinador y después busca en el programa de bienes no reclamados del estado donde vivías.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Los inversionistas dan sus datos bancarios por medio de DoorRaise o de la página segura del banco del proyecto, y DoorRaise envía reportes trimestrales para inversionistas, lo que mantiene en uso los datos de contacto. El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulta los precios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco.
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Preguntas frecuentes
¿El patrocinador puede quedarse con una distribución no reclamada de un inversionista?
No. El dinero sigue siendo del inversionista. Si no se le puede localizar, la ley estatal de bienes no reclamados decide cuándo y a dónde va.
¿Cuánto tiempo pasa antes de que haya que reportar una distribución?
Depende del estado y del tipo de bien. Pregunta a un asesor por los estados donde viven tus inversionistas.
¿El proyecto sigue emitiendo un K-1 a un inversionista que no se puede localizar?
Sí. El ingreso y las pérdidas se asignan a cada socio aunque las distribuciones no le lleguen, y el K-1 va a la última dirección conocida.
¿Y si el inversionista aparece después de que el dinero pasó al estado?
Lo reclama al programa de bienes no reclamados del estado, normalmente con prueba de identidad y de propiedad.
Siguiente paso: mira qué reciben los inversionistas cada año en el K-1 en una sindicación inmobiliaria.
Fuentes
- Texas v. New Jersey, 379 U.S. 674 (1965) (en inglés)
- National Association of Unclaimed Property Administrators (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal. La ley de bienes no reclamados cambia según el estado. Habla con un abogado o con un asesor en bienes no reclamados sobre tus obligaciones. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.